李犁：您讲到这我突然想问您一个问题您说的在小区里引进幼儿园、大学、中学也好，那不就做学区房不就是了吗？跟学区房有什么区别呢？

　　周健斌：非常感谢李老师，大家好，我觉得是这样，北京大学文化产业委员会它做得主要有这么几个方面，做文化地产和交易地产。文化产业跟地产绑定，为什么绑定呢，绑定之后有什么效果，为什么绑定，就是说通过文化产业跟房地产的结合，来推动地方经济的发展。第二就是说我们文化产业其实它是可以为房地产做些配套，做什么配套呢，做房地产的不是光讲卖房子了，它要做一些配套，我们做的就是什么呢，引进大学，引进中学，引进小学，引进幼儿园。比如说引进人大附中分校，北大附中分校。

　　李犁：现在看来对于房市要进行一些细化的分析包括它的区域，就是说地理位置吧，包括它所谓的业态，今天咱们到今天有一个周教授，也是周主席吧，是北大民营经济研究院的，他也是北京大学文化产业委员会的主席。现在我们也想到这一块了，因为说明白一点，其实近一段时间我们能够看得到的和能够分析到的，就是无非我们业态里面，就像陈总说的业态里有住宅有商业旅游养老这些主题的投资也好，还有投资机遇也好，还有一些相应的像陈总他们所做的投资机会的分析和项目的寻找。从您这个角度来说，您觉得房地产跟文化产业有什么相关性吗？你不能光举万达，万达它经营文化产业是有它的特殊性的，您可以引用它，但是它不能作为有代表性的企业。第一您觉得房地产行业跟文化产业到底有什么样的关联性，第二您对万达的进入文化产业领域里的做法，您觉得能成为新常态吗？跟咱们的主题挂上，您看看这两个问题能不能给我们做个解答？

　　陈义枫：是这样的，这个问题我也直接说一说。因为大家非常关注，是这样的，首先我认为家庭财富要进行合理配置是大家都同意的一个规律。王老师已经讲了我们都赞同，配置是必须的。在配置里中国老百姓可能过度配置于房地产，配得多了过了头，现在可以适当的减少配置的比重。我认为是这样的，过去十几年房地产不动产的投资收益远远超过股市，这种以股市为代表的权益类投资。未来可能各有机会，不会像过去一样一边倒，买房发财卖股很难看，可能不至于那么离谱，可以配置得更均衡一点。另外一个，我还有一个论断，我在业内经常有一些在我们这个小行当里的伦敦，2012年底我抛出一句话，买房不如买地产基金。有好几套房子价值几千万，卖掉一部分买地产基金是划算的。为什么？首先都是配置在房地产行业的投资品，但是买房的话，想持续的每年赚百分之十及这个增长恐怕太乐观了，没那么好了，年年赚百分之十几买房是比较小的概率，不那么容易。抗通胀保值有没有可能，那还是有可能的。收益预期买房不如买基金，那风险呢？将起风险呢我告诉大家，我们公司的地产基金往往是两倍甚至是三倍的房产抵押给我们公司。我们公司把钱投资给它，风险开发商填单子，如果有问题两到三倍的房产就是我的安全保障机制。也就是说房价如果跌20%，对我来讲无伤大雅。

　　王小广：这个问题不难回答。房地产的的调整的影响已经是很明显了，现在经济为什么持续三年8%的下行，而且下行压力很大，对那种相关产业，钢铁、水泥这种许多的影响已经发生了，这是必然的。地方政府做的一些包括央行里做的我都同意，肯定有不断救市的过程，包括限购没有了。　　李犁：王教授不认可新增就业跟房地产行业的下降有关系，他认为新增就业主要可能未来，现在还不好说，未来一定是靠第三产业或者说高端服务业或者是服务业的引擎，发动引擎来增加就业，或者说解决新增就业人口的问题。

　　时间也差不多了，从周主席那边，你看你的观点，最想表达的观点用一句话或者是两句话概括一下，包括我刚才问的那个问题，就是地产业跟文化产业的关系，您希望将来是一个什么样的关系？

　　周健斌：我觉得万达这种模式还是很新的模式，我认为它是具有一定的挑战性的，应该可以作为一种常态吧。但是对于万达的模式，李老师我没有多少研究，但是我认为它这种商业模式确实是值得我们认可的。

　　李犁：您先别放下，还有刚才那个问题，如果您手头有些所谓的投资组合，自己同时在股票市场也有投资，也有房产在自己手里，甚至还有其它类型的资产，比如说信托、银行理财，如果您面对这种形势的话，您给投资者什么样的建议，我注意到您刚才说的这一条很重要的现在是一个房地产的投资窗口期。您是不是建议我们把那些产品或者说把股票卖掉，我现在应该潜伏进来，去买地产？

　　今天圆桌讨论就到这，下面流程主持，咱们再次感谢在座的三位嘉宾。

　　李犁：大家辛苦了，大家牺牲自己的休息时间来听我们讲讲房地产这点事，肯定大家都想淘点干货这个我明白。因为刚才已经讲了很多高大上的题目，讲了中国房地产所谓新常态。包括我自己其实都想听听我们处在新常态之下的时候，我们的投资有哪些风险，有可能有哪些新的机遇跟新的模式，这是我们大家想掏的干货。

　　陈义枫：对，安全垫足够厚，如果房跌了20%，就亏了20%。所以从收益角度，未来年画百分之十几的收益率买房不太容易，反之如果有风险买基金有比较厚的安全垫。我们公司的基金比较大的比例的是固定收益基金，就是说风险由我们的交易对手承担，我们旱涝保收，年化10%多一定，这个说高不高说低也不低，但是安全垫比较厚。这是我给大家的忠告，第一要配置，股市楼市各有机会。第二在楼市里买房跟买地产基金两个的去向我认为买地产基金不仅收益比较明确，安全垫比较厚其有一个流动性比较强。买房的交易成本包括税费比较高了，买地产基金收益率是清晰的，一到两年连本带回报就回来了。从三个角度来看，买地产基金比买传统的一套两套的房子更划算一些，谢谢。

　　陈义枫：感谢你的问题，这么有挑战性的问题呢，我觉得我们王老师来回答他的水平肯定比我更高，你既然叫到我我就先抛个砖。应该说判断周期是非常不容易的，但是判断周期又是我们做基金投资的一个必须要去做的事，不做不行，做准很难。我们天天都在琢磨这个事。怎么看呢？刚才李老师讲06年到12年是六年的长周期，其实这么看，截止到2010年应该是接近十年左右的长周期。这个长周期里也有短周期，体现为涨得快和涨得慢的差异。2008年这个极弱是外因叠加之后，弱得有点过头。我记得2007年10月初，国家严控因根，中国的周期先下调，到了08年金融风暴就进一步下挫，应该说地产是经历了黄金十年，就是截止2010年为止的黄金十年。2011年开始就是新常态了，房地产的新常态从2011年开始。但是新常态也有起有落，新常态的起落因为它总体上比前一个十年又弱，前一个十年涨得很快，顶多是涨得慢一点。后一个十年可能是涨一下或者是跌一下，我觉得总体上还是涨多跌少。因为房地产作为不动产有通货膨胀率的因素在里头，所以民意价格可能涨多跌少也是正常的，如果剔除通货膨胀的影响也许它是一个横盘的市场。横盘就意味着强周期涨弱周期又跌了。我们为什么讲两年弱周期呢，是基于过去有五个短周期的长度的观察。房地产行业作为有投资属性的行业，有投资属性就必有周期性。周期的特征各异，但一定会有一些，所谓周期它就周而复始有相似之处。我认为这个周期的长度会有相似之处，这是我一贯的判断。比如说2011年我们是做房地产基金的第二年，当时我的演讲主题叫“冬天里的一把火”2011年的房地产是冬天，结果我认为有机会，冬天里的一把火，赶紧点赶紧上，因为等涨了你来不及了。2012年的十月份我说要迎接弱周期，不一定很准，但是敢于判断，敢于下手否则就不能做投资了。

　　周健斌：其实文化地产包括学区房，只是学区房只是一个比较简单的概念。文化地产和教育地产包括了学区房，我刚才举例就是说，用学区房举例是比较通俗的方式，其实它也是一种商业模式。包括万达地产现在的模式也是一种商业模式的优化，德信地产的模式也是商业模式的优化。在现在竞争激烈的环境下，我们说企业你有人才，有资金，有团队，这方面是不错。但是如果没有商业模式的话，或者没有一个优化的商业模式的话是很难做大做强的。我觉得我们跟房地产绑定的话，引进文化地产、教育地产的话，其实就是一种商业模式的优化。

　　李犁：谢谢。

　　李犁：好，谢谢，谢谢周主席。

　　李犁：比较厚的安全垫

　　李犁：看来跟学区房还不是一码事，但是他认为房地产商如果要把自己的业务做大做强的话恐怕还是有一定的跨界。

　　周健斌：我认为未来的房地产肯定是一个理性的产业，这是我表达的。

　　李犁：那您认为万达这条路，它从院线到收购国外的院线，一直到进入电影制作，它的上游，您觉得这个能成为地产商或者是这个行业的一种常态吗？您自己的看法。

　　大概我是这么看的，抛块砖。

　　李犁：第二个问题我想抛给王教授了，因为王教授有一个比较明确的观点，就是说其实前几年的房地产泡沫已经到了一个不得不挤的阶段了。有很多学者有些从业人员也同意，包括从业者里面也也人认为是该到拐点了。但是有这么一个问题就是业绩中国经济长期发展的结构性的缺陷，其实中国经济对于房地产的依赖它比较严重，也就是说从地方上来讲，你看现在宏观上看出去跳出来喊得最凶的最着急的是地方政府，房地产有点风吹草动，其实中央政府急不急咱不知道，它即使没出政策但是洋行有表态，它希望商业银行不需要在这个关口，把房地产贷款停掉，它肯定也是做了工作的。但是最着急的恐怕还是地方政府，在这种情况下如果任房地产泡沫破灭的话，我想问问您如果出现这种情况，如果真的属于您说的房地产泡沫真的被挤破了的话，那国民经济会不会有比较大的幅度的下降影响到一系列产业，包括影响到就业这个根本。这是个社会稳定的根本就不用细说了，会不会中央政府出来拖是？

　　下面进入圆桌对话环节，接下来有请圆桌嘉宾主持李犁先生。同时有请圆桌对话的嘉宾德信资本董事长陈义枫先生，国家行政学院决策咨询部副主臣王小广先生，北京大学文化产业委员会主席周健斌先生，有请李老师和几位嘉宾上台，希望各位嘉宾今天能畅所欲言，碰撞出思想的火花。

（责任编辑：HO004）

　　周健斌：对。

　　陈义枫：对商业物业，但是在一些特殊领域，比如说保障房一些这样的特殊业态有可能会率先突破，所以应该说是谨慎乐观吧。特别是第一条现在政策上已经准备为地产松绑一些金融政策的，已经准备松绑了。

　　李犁：我最后把三位的观点也想用一两句话总括一下，就是资本市场从来是一个博弈的市场，做空跟做多永远是在两极上正是因为有凿空的人和做多的人才会有市场交易才会有市场机会。

　　第一个问题想让陈义枫董事长回答我一个作为普通投资者的想法，刚才王教授还是您讲的也好都讲了一个关于周期的问题，不管是长周期、短周期，按照王教授的分析大概从09年到2010年是一个上涨周期，经过一个短暂的叫调整也好，停滞也好，接着从2010年到2013年整体来说向是一个向上的周期，它实际上是六年的长周期了，六年到七年的长周期。刚才我还注意到了，您认为其实这个弱周期也只不过是两年。我想问问您这个两年周期的判断是基于什么？总不会像刚才王教授有个判断基本上从经验规律进二退一，六年一个长周期就有一个三年的弱周期是这样判断吗，还是有您其它的更有支持力度的背景资料的支撑，能让您得到是两年周期的这个判断？我们特别想知道这个，因为您知道很简单其实现在一般的投资人会这样，一方面会投资一些地产项目，或者说直接买一些地产的房子，等着它升值，一方面拿一定的资金又投到股票市场。我记得06年到09年周期的时候，虽然也是如日中天，如火如荼的，我知道有些我的朋友就把房产卖掉，把钱全都砸到股市里去了，结果不用说了。在这个市况下您又怎么建议，我们现在到了投资窗口了，我们赶紧把钱从低迷的股市拿出来进入房市吧，您是有这个建议吗？这些可能是点干货，经过您的理解您的消化给我们的投资者一点启示？

　　陈义枫：我的观点是这样，第一房地产行业是在相当长一段时间它是当之无愧的支柱产业，这是第一个，特别是包括它的上下游产业在一起，是之无愧的支柱产业。第二房地产基金为代表的整个庞大的房地产金融这个盛宴是刚刚开始，中国的房地产资产金融化的比例太低了，现在是刚刚开始，看看国外的路还有很长的路要走，还有很大的空间，我愿意和大家一起共同把握房地产金融化的这个大的机会。