全联房地产商会创会会长聂梅生

　　看一下大家比较关心的所谓的美国量化宽松是否会退出，是否会上升。

　　联裕（香港）管理有限公司总裁白晓帆

　　办公楼、工业地产、商业地产、出租性公寓的情况，商业地产达到历史上的平衡点，曾经在2012年、2013年大幅度的上升。现在投资的空间可能是出租性的公寓，并且持续的上升。

　　地点：三亚（楼盘）海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店·海天厅

　　首先请允许我按照出场的秩序依次介绍出席本次论坛的嘉宾：

　　美国房地产市场活跃指数

　　因为国外资本对美国房地产市场投资增加，交易指数增加，空置率下降。对美国房地产抄底的时机已经错过了，预计一线城市的涨幅趋缓。

　　美国经济现在处在什么样的情况之下，从2005年的高点跌到2009年的低点，这是GDP的情况。然后开始回升，现在是2014年，如果按照增速的曲线来讲，会有稳健的回升期，还将持续几年。2014年美国经济复苏保持上升的动力，而且预计美国今年的GDP是2.25%到2.35%，领先世界发达国家，估计明年美国的GDP会比今年更高一点。

（责任编辑：HN666）

　　本次论坛云集了中国房地产的精英，包括房地产企业，投资银行、律师事务所、房地产信托、房地产咨询机构等等，是一场海外房地产投融资实务操作的盛会，与会嘉宾将共同探讨海外房地产投资的策略、投资结构、金融创新与低成本融资途径等等，共同分享海外地产投融资的资源和智慧。

　　公寓对比2007年房价的最高点，2013年出租公寓的价格已经超出了最高点5%，这一指标特别值得我们考虑，纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山现有物业的价格已经超过最高点的20%，涨幅是最高的，机构投资人将视野扩大到其他的热点，因为这些城市是美国最重要和有代表性的城市，已经比最高点超出了20%，其他地区的公寓也会上涨，大家可以仔细的分析这些数据，2014年到底什么是我们应该关注的热点。

　　预计未来利率会小幅的增长，市场已经接受了小幅增长，而且消化了相应的因素。美国十年期的国债资本收益对应来看，房地产是在资本收益里面，未来2013年以后，资本收益已经大于稳定的十年期国债的收益，说明未来几年房地产投资具有很大的吸引力。实际上我们可以看得到，在美国现在已经发生了人口结构的变化，出生在1979年到1995年期间的人超过了7200万人，他们选择的是什么，晚婚晚育晚买房，步行乘坐地铁，重新回到城里上班，上一代美国梦是城里上班，郊区买房，现在的这批人更多的是租房和在城里买房，年龄高选择买房，年龄低的选择租房。因此对美投资在哪里，还是要分析人口结构。

　　清华大学房地产校友会副秘书长、中国REITS联盟筹备组副组长王刚

　　亨瑞集团投资总监王砚

　　聂梅生：大家早说好！非常欢迎大家又来到美丽的三亚，来参加博鳌论坛，今天带来的演讲题目是《中国房地产海外投资之路》。

　　21世纪经济报道副主编、晨哨网CEO王云帆

　　2013年是中国房企出海年，中国的资本走向了全世界。去年中国买家在境外商业住宅和商业地产超过了100亿美元，今年这一数额还会增加。2014年中国房企首季度投资了近迁移人民币，

　　时间：2014年7月15日

　　各位尊敬的来宾早上好，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会中国海外房地产投融资实务论坛、现在开始。

　　中国的情况

　　我们来看一下美国的就业情况，新增就业率未来几年保持正增长，经济在2008年以来是向好的，就业率保持正增长，就业峰值水平在2007年，到2014年又达到一个峰值水平。在这样的情况下，我们知道美国的经济处在上升的周期。

　　美国房地产存在明显的周期性，而且市场化程度比较高，中国房地产的周期处于下行周期，美国是上行周期，这样的情况下考虑对美投资是明智的选择。

　　首先我们说一下为什么要对海外投资，今天主要讲的是对美投资，其他的一带而过。因为逆周期的资产配置是大家要考虑的，大家都知道，通过明天和今天下午的论坛，大家会明显的感觉到，中国的房地产正处在调整的周期，而且这次的调整还是相对于其他几次而言是有深度的调整，在这样的情况下，我们看一下美国房地产的周期。

　　Mayor Brown律师事务所Partner Andy Yeo

　　中国工商银行(601398,股吧)投资银行部副总经理张都兴

　　现在有请全联房地产商会创会会长聂梅生为我们带来首场演讲，中国房地产海外投资之路。

　　本次论坛由21世纪经济报道携旗下跨境垂直并购晨哨网主办，亨瑞集团联合主办，我是晨哨网行业分析师陈晓奕，

　　亨瑞集团总裁邹亨瑞博士

　　曾经是城市中心的CBD和办公室是最高的，第二就是出租性公寓，现在处在遥遥领先的地位，其次是零售、酒店、工业地产、郊区办公楼。

　　博鳌（楼盘）·21世纪房地产论坛第14届年会

　　Charles Allan Associates创始合伙人Allan Knapp

　　中国海外房地产投融资实务论坛

　　主持人陈晓奕：晨哨网地产行业资深分析师