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产业现状 在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而房地产金融的发展是推动中国房地产市场启动的关键环节。中国的房地产金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作所以融 资对房地产企业尤其重要。在我国截至**的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国的金融风险。大力发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场，不同的企业选择适合自己的不同的融资方式，可以有效解决我国房地产融资渠道的问题。中国经济处于高速增长向平稳增长的“换挡期”，全面深化改革也在走向“深水区”，这使得宏观经济稳中有险，稳中有忧。尤其是去产能化带来的金融风险以及房地产下行带来的地方债务风险，成为当下最为突出的两大金融风险。如果说银行不良资产余额和比率的上升还是渐进的话，则房地产下行带来的地方债务风险更为核心和更急需化解。 市场容量 从房企**年的融资总额数据来看，108家规模较大企业**年前**月融资总规模达5840.61亿元人民币，同比上涨67.3%。从下表中可以看到，房企融资量从**季度末开始大幅攀升，特别是9-**月融资量一直维持在高位，这和中期票据的开闸离不开关系。这一系列的融资活动显示出房企对于未来投资开发融资需求，另一方面也是房企资金链紧张的有力证明。 房地产行业的并购事件呈逐年上升态势，**年全年，房地产行业共有67例并购案，而在过去**年这一数字分别是76例、22例及27例。**年房地产行业涉及并购的金额约为287亿元，**年为330亿元、**年和**年分别为48亿以及61亿元。不难看出，近两年来，随着楼市持续分化、房地产业步入“白银时代”，楼市继续上演整合大戏。从融资角度看，中小房企的融资渠道会收窄，融资规模也会大幅下滑，与之相伴的即是融资成本大幅提高。所以若不是多元化经营的房企，单一业务的房企会发现后续拿地开发投资都会很艰难，甚至会面临用甩卖项目和股权的方式来救急。 市场格局 截至**，国内房地产金融市场包括房地产信托、房地产基金、特定资产收益权、股权融资、REITs（房地产信托投资基金）在内的多元化融资格局已经形成。伴随着非信贷融资渠道扩大的则是新的融资渠道、参与主体以及新的融资工具。除了以信托关系发展起来的融资类信托，**年以来还出现了大量的券商定向/专项资产管理计划，以及基金子公司乃至保险资产管理公司发起的资产管理计划，其尽管并非以信托关系，而是以委托代理关系建立起的投资模式，但实际操作模式大同小异，通过向特定投资者（或单一、或一定数量之下）募资，签署委托资产管理合同，然后按合同约定投向相应的债权或股权当中，这些资产管理计划并不禁止资金投向房地产等投资领域，因此，也就成为房地产行业的资金来源之一。这样，之前由银行、信托等少量的金融机构参与房地产投融资活动的情况被打破，券商、基金、保险、信托、银行等多类机构均可下场参与。 前景预测 现阶段，在经济基本面平稳、市场需求稳定的大背景下，房地产市场不会出现大波折或者危机，更不可能崩盘。中长期来看，中国的房地产市场有着庞大需求的支撑。城镇化等发展有利于中长期房地产市场发展，未来市场增长可期。从截至**的情况来看，房贷监管环境逐步放松，商业银行进一步放松限贷将是一种趋势。这是因为供求关系在不断改善，市场需求在不断上升，需求一旦被充分释放，商业银行的信贷应该会在较大程度上予以满足。这些预判是基于以下理由：一是房地产贷款是商业银行的优质资产，总体而言，截至**房地产行业的不良资产比率较低，风险监控比较严格、手段也比较先进。二是未来楼市的发展方向是简政放权，逐步取消房地产融资的行政管制，充分尊重市场。三是房地产行业自身的抗风险能力也在不断提升，行业并购整合的步伐在加快，在兼并重组的过程中，一些有问题的、经营不良的中小房地产企业可能被淘汰。四是资产证券化时代的到来和利率市场化的发展，将进一步推动房地产贷款的增长。未来**到**年，房地产贷款在整个银行信贷中的占比有可能会达到30%。理由是整个金融对房地产领域的支持动力势必会随着未来房地产需求持续平稳的发展而不断增加。经历此轮调整，市场会比过去更加理性。而随着市场越来越理性化，需求会不断地被释放出来，未来的商业银行甚至整个金融体系对房地产领域的支持力度只会加大，不会减少。 面临挑战 我国房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理。由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。截至**，在我国房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。资金来源渠道单一，银行系统风险集中。而其他融资渠道如信托、房地产股权融资、住房资产证券化等融资方式，尚处于起步阶段，所占贷款比例十分小。同时，房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善，也严重影响了房地产金融的发展和作用。 《中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）》针对当前房地产金融行业发展面临的机遇与威胁，提出房地产金融行业发展投资及战略建议。 《中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）》以严谨的内容、翔实的分析、权威的数据、直观的图表等，帮助房地产金融行业企业准确把握行业发展动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。 《中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）》是房地产金融业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握房地产金融行业发展趋势，洞悉房地产金融行业竞争格局、规避经营和投资风险、制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一，具有重要的参考价值。 第一部分 产业环境透视全球经济形势复杂的背景下，国际房地产金融市场增长怎样？主要国家地区发展如何？房地产金融PEST模型分析结果如何？经济特性如何？ 第一章 房地产金融行业发展综述 第一节 房地产金融概念一、广义概念 二、狭义概念 第二节 房地产金融分类一、房产金融 二、地产金融 第三节 房地产金融主要内容与任务一、房地产金融的主要内容 二、房地产金融的任务 三、房地产金融的体系 第四节 房地产金融基本特征一、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还 二、无转移抵押 三、杠杆效应 第五节 房地产金融产业特点一、集中性 二、资金周转期长 三、资金运动固定性 四、资金增值性 五、风险性 第六节 房地产金融的作用一、为房地产开发经营提供了资金保障 二、支持居民住房消费能力的提高 三、房地产金融调节房地产业的金融属性 第二章 房地产金融行业市场环境及影响分析（PEST） 第一节 房地产金融行业政治法律环境（P）一、国务院发布的房地产调控政策 二、人民银行和银监会关于房地产信贷的规定 三、房地产法规 四、商业银行贷款、委托贷款相关法律及规章 五、担保法律法规 六、商业银行授信尽职指引 七、市场主体法律 八、外商投资房地产法规 九、经济适用房及其贷款的有关规定 十、银监会商业银行理财规定 十一、信托法规和银监会对信托房地产和银信合作的规定 十二、基金子公司、券商资管和保险、期货资管的规定 十三、股权投资相关规定 十四、政策环境对行业的影响 第二节 行业经济环境分析（E）一、宏观经济形势分析 二、宏观经济环境对行业的影响分析 第三节 行业社会环境分析（S）一、房地产金融产业社会环境 二、社会环境对行业的影响 第四节 行业技术环境分析（T）一、房地产金融体系建设与技术发展分析 二、行业主要技术发展趋势 三、技术环境对行业的影响 转′载′自： 第三章 国际房地产金融行业发展分析及经验借鉴 第一节 美国证券融资型房地产金融模式一、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高 二、房地产金融市场的竞争性与开放性 三、房地产融资工具多样化 四、抵押贷款证券化程度很高 第二节 德国储贷结合的房地产金融模式一、德国房地产金融体系的三大特点 二、储贷结合的住房金融模式 三、抵押贷款证券化 四、健全的法律制度 第三节 新加坡社会福利基金主导的房地产金融模式一、建立以强制储蓄为特征的社会福利基金 二、社会福利基金与住房信贷相结合 三、房地产投资证券化 第四节 日本混合型房地产金融模式一、官方金融机构是住房信贷市场中重要供给者 二、住房储蓄制度 三、财政投资性贷款是住房信贷资金的主要来源 第五节 国际房地产金融发展的经验借鉴与启示一、完善的房地产金融法律、法规是发展基石和保障 二、健全的房地产金融一、二级市场是发展的助推剂 三、政府积极参与是房地产金融市场发展的重要因素 四、房地产金融产品证券化是必然趋势 第二部分 行业深度分析 |
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