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对此苏鑫持不同看法：“中国的金融市场还没有市场化，想让房地产基金完全市场化，做得很大很红火，不太现实。它一定要伴随两个行业的发展，一个是房地产行业，另一个是金融市场化。开发商做基金是一个阶段的特定产物，就像我们原来说建筑商做房地产一样。可能5年以后，机构投资者越来越成熟，它会自然而然地要求房产商与基金必须分置。现在我还是比较乐观其成，这个蛋糕首先需要大家一起做起来。” “临危”崛起于宏观调控的房地产基金，服务的目标，自然以被调控的住宅市场为主。 在欧美，主流房地产基金按风险类别及特征，分为短期的增值型基金，持有时间一般是5年；核心型基金，就是所谓长期持有，最终通过房地产信托投资基金(REITs)退出。
而增值型基金，则被苏鑫赋予了一个更为宏观的使命。 史上最严厉的房地产调控，让各路房地产商深陷融资困局；与此同时，社会资金也在寻找投资渠道。于是，中国的房地产基金风生水起，引无数英雄竞折腰。 百变大咖 想把出租权从业主手里拿过来，取得他们的信任，可不是一件容易的事情。光推演规则就进行了很长时间。 金澳国际的销售，就是高和运作的一个为期3年的约5 亿元人民币的封闭基金。尽管资金规模很小，但这种运作模式，已被媒体命名为中国的“铁狮门”。 资产管理和运营很难，苏鑫提出只用半年时间把租金运作到5.5元，有点把自己往梁山上逼。但他敢这么做，是因为他认为自己的推演符合逻辑，用专业能力判断它是对的。 幸运的是，高和在“生存期”不仅募到了钱，还用业绩证明了自己。2012年，静安高和大厦项目终于吸引到了机构投资者。虽然按苏鑫的说法，还没有达到他更长远的目标，至少已实现破冰之旅。 风云际会，谁与争锋？中国第一支人民币商业地产私募股权基金“高和资本”尤为醒目。它让“投基分子”们赚得盆满钵满，在业界与客户心目中树立了风向标的地位，更成功吸引到素以谨慎著称的保险资金加盟。 这一城市改造过程中也蕴藏着巨大的商机，苏鑫将之称为“楼宇经济”。 两战告捷，让刚刚庆祝完三岁生日的高和在业界与客户心目中，树立了风向标地位，并成功吸引到素以谨慎著称的保险资金加盟。以至于经济学家赵晓认为，在中国不动产投资界，如果想紧跟最敏锐的市场嗅觉，有一个人说的话不得不关注，那就是高和的董事长苏鑫。 但对国内的商业地产基金而言，尽管国外已有现成而丰富的战斗经验，但国内基金们依然发明了各种小米加步枪式打法：招式不管好看，够用就行。 房产商涉足房地产基金，说到底，最直接的诉求都是拓宽自家企业融资渠道。不专业、利益输送，也是这种模式一直被诟病之处。 苏鑫为只有散卖一条路的商业项目，重新设计了一个游戏规则，名曰“资产管理精装修”。简单地说，就是业主购买了房子后，高和会把资产管理权拿过来，成为唯一的管理人。 “以前都认为增值型基金是短线，买完楼，改一改，卖掉就完了，实际上在中国不一样。再往前推进，对政府而言就是楼宇经济。上海的商业地产已率先进入了存量时代，土地很少，像静安都没有土地了。这个时候城市要发展，就需要对老楼进行改造。从我们自己的角度来说，则是把这个资产改造以后怎么赚钱，降低风险就必须提高资产的水平。2012年10月，我们收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华写字大厦以后，花费了上亿元，对大堂、过道、机电、电梯、空调、外立面都进行了改造，将这座老楼打造成精品写字楼。望京那儿很破的一个楼，我们加了一个非常跳跃的红色，让人感觉赏心悦目；东三环很简单的一个底商，我们把它变成一个大红灯笼，它又不一样了。商业的本质应该是让人感觉到舒服，把尊重人的需求作为第一位，城市发展的目的也应该是让城市更宜居，而不是环境污染、交通堵塞、强拆和民怨。” 酷爱学习、读完了中欧国际工商管理学院EMBA的苏鑫，则更为学院派。 苏鑫表示此乃惯性使然。“很多人原来就是做住宅的，基于惯性，改做基金之后，依然会偏重住宅。我原来在SOHO做的是商业地产，出来以后，肯定还要继续做商业地产。” 房地产基金从融资、运营到退出，步步惊心，也充满了令人刺激的新鲜与成就感。 例如，核心位置商业地产已进入存量时代，产品差异化趋势凸显，核心区域的商务楼宇面临再聚集趋势。对于投资商来说，其对应策略是旧楼改造、存量提升，而对政府来说则是发展楼宇经济，即对核心区域存量楼宇升级改造，改变其趋于老化的现状，最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高政府税收。“楼宇经济”一方面改变了城市面貌，另一方面也促进了经济发展。 一方面房产商融资难、很差钱，另一方面，社会上很多资金也在找出路。房地产基金应运而生，引无数英雄竞折腰。 前段时间金融圈流行一个笑话： 就在公募基金惨遭嘲笑的时候，私募房地产基金却“风景这边独好”，甚至有家专注于商业地产的私募抢先在京城冷门的写字楼、商铺市场挖出了价值洼地，让“投基分子”们赚得盆满钵满。这枚“金手指”，便是中国第一支人民币商业地产私募股权基金“高和资本”。 |
