12月27日，由理财周报和伟盛创和（中国）传媒共同主办的第四届中国地产财富年会暨第四届中国地产财富势力榜颁奖盛典在北京（楼盘）盘古七星酒店隆重召开。

　　本次年会邀请到北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志，中国房地产业协会老年住区委秘书长江书平，西安（楼盘）交通大学金融研究院院长于东升，华远地产(600743,股吧)董事长任志强，路劲地产集团董事局主席单伟豹，林达集团董事长李晓林，万科集团执行副总裁毛大庆，金科地产副总裁李战洪，阳光100集团常务副总裁范小冲，星河湾集团副总裁张学凤，旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏，融创中国北京公司副总经理楼艳青，上海（楼盘）建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东，佰仕信基金董事长陈方勇等来自学术、开发、金融领域的重量级嘉宾出席。

　　在即将过去的2013年，中国吹响了深化改革的号角，十八届三中全会之后政府风向的变化更深刻影响房地产行业的下一步走势。因此本次年会以“改革的机遇：房地产业求变图存”为主题，意图通过近200位业内人士的观点碰撞，为房地产相关企业的生存发展寻找通途，为对未来的充满困惑的相关从业人士拨开迷雾。

　　而随着行业成熟度日益提高、模式转型愈发迫切，地产与金融的关系越来越紧密。鉴于此，中国地产财富年会组委会、上海西安交大金融研究院、地产财富网等机构联合发起成立中国地产财富俱乐部，其成员主要由房地产行业知名人士和金融投资家共同组成，旨在构建房地产开发商和金融资本之间的沟通平台，并通过成员相互之间的交流互动，提升成员企业价值，实现资源的有效嫁接。

　　市场纠结前行 企业纷纷转型

　　从2003到2013年，持续10年的政策性调控显然已经无法解决房地产业面临的问题，基于市场的长效调控机制成为下一个解决包括房地产在内的经济领域问题的焦点。在这个转变的节点，业界需要对市场的现状做出判断。

　　对此，多位房企高管的首要感受是“无信号”。在从前，房地产一直是两会必谈问题。然而，十八届三中全会和十八大之后，行业仍未得到明确信号。能够确定的是，国家领导班子不赞同原来的政策干预做法，但又不会立即停止调控，同时所谓长效调控机制仍只是一张美好蓝图。处于纠结状态的房地产业还在等待更加清晰的设计架构。

　　另一个共识在于市场分化较去年呈现更加激烈的态势。阳光100集团常务副总裁范小冲表示“第一轮城镇化表现为一线城市的增量增长，第二轮表现在一线城市周边化和中小城市的城市化。但是很多开发商选择到二三线城市的郊区去圈地。”随着诸多中小城市库存居高不下，去化缓慢，房企撤军回到一线者比比皆是。

　　在北京，这个全国房地产最火热的一线市场，北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志也给它的2013年打出了“纠结前行”的评语。“今年由于改善性住房的成交占比明显提高，预计全年的平均价格比去年同期涨幅在5%到8%，与北京GDP的增数大体相当。但是随着下半年严格的价格管控实施，新房市场的交易总量同比去年大体可能持平或略有降低。”

　　在纠结的生态环境中，为了更好地生存，房企尤其是大型房地产企业在今年变革动作明显。如万达向文化产业的全面进军；恒大进京，尝试体育和水产业；万科从专注于住宅向城市配套服务商转型，在各地首推商业地产项目并联手徽商银行打造社区金融。

　　万科集团执行副总裁毛大庆（楼盘）坚称，万科依旧是做主流人群和主流产品买卖的房地产企业。但是主流工作外围的辅助性工作如果取得长足进步，将是企业的新增长点。

　　房地产基金仍待系统性完善

　　与房地产业逐渐告别黄金时代，进入转型期不同的是，自2010年至今，房地产基金经历了前所未有的高速增长期，今年的规模预计可达3000千亿。

　　但是西安交通大学金融研究院的院长于东升指出，目前房企主要融资来源依旧是银行，其贷款占比达到60-70%。这主要是由房企对于低融资成本的需求和开发贷本身短期限的属性决定的。

　　同时，房地产基金本身仍有诸多系统性的缺陷，亟待转变。如金融市场缺乏系统性的资金的规划，相关法律法规不健全，开发商、建筑商、地方政府和金融机构的产业链条的资源整合和融合还不够。

　　最终表现之一就是目前市场上还是以项目型的基金为主，将不同项目和不同期限的项目组合在一起降低单个项目的不确定性风险的主动型管理基金相对还是少的。

　　平安信托物业投资事业部总经理元磊所理解的真正主动管理型业务，包括项目和风险。包括在建，用工，招租到最后的资本市场证券化这整个完整的周期。“针对不同的信用级别的合作伙伴都有系统办法，用不同金融产品去匹配投资人的风险和偏好。当你做一家信托的时候，能够给投资人提供到20%到30%的回报，这是比较好的主动管理。”

　　而对于目前的房地产基金来说，上述标准还是奋斗目标。

　　于东升认为想要改变开发商主导的产业链条，需要地产金融在新型城市综合体开发的理念下，提升系统的投融资功能。也就是说，短期快销的地产模式面临巨变。“应该在系统性的规划和优化融资杠杆，提高资金周转率方面去做一些努力。”

（责任编辑：HO002）