进军海外地产 无需“偷梁换柱”！

进行海外资产配置，通过全球的资产布局平衡财富风险，已经成为很多高净值人群的财富理念。美国前驻华大使骆家辉称，在他任驻华大使的两年期间，中国在美国投资已经超过了过去11年的总和。美国房地产协会2015年统计数据显示, 来自中国的购房资金高达1175亿美元；澳洲海外投资审核委员会（FIRB）最近12个月的统计显示：中国成为该国第一大海外投资人群，2015年总投资额超过750亿澳元；新加坡基金和保险份额的8%被中国富裕客户“占领”，而且还在急速增长中！

然而很多高净值人群盲目套用国内投资经验，在错误的地点、错误的时间、配置了错误的项目，导致让财富陷于危险的境地，收益也就更无从谈起了。笔者就近期一些海外资产的项目分析，来谈谈国内高净值人群在离岸资产配置中的一些错误的观念。

买喜欢的，还是买对的？

“新加坡旁，碧桂园森林城市，海外置业优选。这里是全球至佳华人移居和教育圣地之一……”近期，碧桂园“森林城市”海外楼盘的宣传，铺天盖地，吸引了不少眼球。成熟的地产投资者，单从这些广告里面，就应该发现问题：这些被重点宣传的资产属性，实际上都是属于消费的范畴；很多国内投资者，就是会选择最豪华，设施最完善的地点。但是这些想法都是个人喜好，个人喜好是以感情的方式，以个人喜好去购房，这叫做消费行为，并非投资行为。

就拿这个项目来说，首先，“森林城市”并非新加坡的属地，而是位于马来西亚；之所以拿新加坡说事儿，就是抓住了国内的心理认同感；而投资者之所以买账，就是因为他只是考虑“我喜欢这个地方”，而不是“这个地方能让我的房产升值”。更重要的是，马来西亚的房产并非永久产权。投资房产，要从全球经济20强的国家和地区中筛选较为靠谱、以最大限度规避资金欺诈、发展商破产、产权纠纷等风险；规避与中国有重要经济冲突、军事冲突、政治冲突、意识形态严重分歧的国家和地区，如中国台湾、土耳其、菲律宾等；还要避免到非永久产权的国家和地区投资，如马来西亚、泰国等。

移民，并不美好

在宣传中，关于购房者的居住权是这样描述的：“买房送移居‘绿卡’，保留中国国籍，全家有十年马来西亚居住权，专业团队全程服务。”

很多国内投资者，一看到“绿卡”俩字就按捺不住了，以为就可以“移民”了。事实上他们根本没有搞清楚什么是“绿卡”。“绿卡”源自美国，得名于最早的永久居留权的凭证的颜色，后来就成了“居留权卡”的代名词。国与国之前对于“绿卡”的界定是不一样的，比如德国没有永久居留权，德国“绿卡”只是一张最长5年的居留权卡；而“森林城市”项目送的“绿卡”，实际上是马来西亚的“第二家园”计划，仅仅是全家享10年居住权，中国国籍不变，与投资者心目中的“绿卡”差别较大。马来西亚政府出台这一项政策，无非是鼓励外籍人在马来西亚较长时间居住、消费、投资，所以，在买房和移民完全是两回事。

就这一案例，表明我们广大投资者还没有把“投资”和“移民”的观念分开，投资是投资，考虑的是收益；移民是移民，离岸资产配置和房产投资是根据影响房价变化的经济指标进行长期数据分析来选择投资方向和趋势的经济行为，并不是简简单单看着优惠政策，看是否能移民，或单纯凭借自己的喜好就做出消费购房行为。投资海外，要跳出简单的买房卖房模式，切实的根据市场的优胜劣汰、房产的价值和功能帮助购房者做正确的房产区域和项目的选择，实现房产财富的持续和稳定增长。

你以为有价？实际上无市

那么，抛开这些房产之外的因素，单看马来西亚房地产市场的“基本面”，又是怎样的呢？2016年1月，著名评级机构穆迪对马来西亚宏观金融风险表示担忧，外部压力导致马来西亚增长恶化；从历史规律上来看，马来西亚的房产市场出现过多次大幅度波动，目前价格仍未有企稳回升的趋势。

我们讲投资，要投向正确的方向和趋势；现在趋势不明朗，那么方向正确则成为投资成功的保证。这个方向要符合当地主流人士居住的环境，而不是仅仅买入市中心、或者买入豪宅；正确的房型也是很重要的，是单体别墅还是小户型？这个不能以投资者的眼光来看，而是看当地人喜欢什么样的房产。国内发展商一个楼盘项目兴建物业近万套，这对马来西亚人来说过于挤迫——他们喜欢更加宽敞舒适的空间。此外，“森林城市”估价约为人民币2万元/平方米，这在中国二三线城市也不算是便宜的房子了，对比于当地，更是高出了一大截。从这两点看，投资者未来赚钱的期望很可能就变成了“接盘侠”，其房产也将遭遇流动性的问题。

总结一下吧，离岸资产配置是趋势，但并非是在国内房地产市场一路上涨时那样随便买房就可以赚钱的时代；对于投资者来说，一定要用科学的、客观的眼光去考量市场，否则，投资者用自己的真金白银贡献了发展商，支援了当地经济，却换来没有租金回报、升值无望、无法进行融资再抵押，甚至要支付巨额的持房费用（房产税、物业税等），这样的投资只能说是失败的，投资者意图于分散风险的行为，却让财富进入了万劫不复之地。

【本文作者：刘磊；中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；作者；个人微信帐号："Victorliulei" ；清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师。】

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