和讯网今天刊登了《直播:2017博鳌房地产论坛——跨越与去地产化浪潮（下）》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。

　　第二条产品线就是我们的产融联盟新城，说小一点可以叫它一个城市综合体，这里面我们会把商业、产业、金融和住宅全部融合在一起，代表产品就是我们目前在深圳做的星河world这样一个项目。另外还有一个就是我们的特色小镇，我们目前在惠州的巽寮湾，还有东莞的黄江镇以及中山的港口镇都有这样的项目推进。

　　所以我们谈产业地产，无非就是产业和城的建设怎么结合，产业和金融怎么结合，这是我们星河目前正在做的一些事。我们把这两个圈连在一起，就叫做产·城·融·投（融是融资，投是投资）。

　　另外，我们也做了商业，深圳的coco park，现在是年轻人时尚消费的一个核心的商场。还有就是酒店部分，深圳的丽思卡尔顿是我们的物业。产业这一块，我们有星河发展中心，在平安大厦没有建设之前，平安所有的部门都在我们的大楼里面办公。

　　如果去地产化以后，我们仍然是为了降成本，做的还是房地产的事情，那就不是国家真正倡导的特色小镇或者产业地产，可能是通过了产业的一些方式去降低成本的手段。如果真的要回到做产业地产的角度来讲，可能就是产业真正怎么去赚钱。现在大家做写字楼也好，做厂房也好，可能很多就是要快速去化，建完之后卖掉。

　　阎镜予：下面就讲到金融这一块。首先得自己有钱投，如果自己没有钱投，光是对接做FA，现在也有很多园区在做FA，这是一种间接的方式，而且它的成功率不高，所以我们自己也在投。

　　以上就是我们的一个简单的汇报，谢谢大家。

　　光有地产为载体，这是在座的都会干的，甚至在座的可能比星河干得更好。在另外一方面我们就需要有产业为基础，在产业基础层面，我们现在在战略聚焦、合作伙伴、国际对接和创业孵化方面已经积累了大量的资源，我们在这里面形成了一些招商的模式。

　　阎镜予：最后讲一下实践，以资本运作为目的。我们现在引进的企业是传统的孵化的手段，对大中型企业，我们扮演的是战略资源的整合，我们希望他们到我们这里来以后，能够得到一些业务的发展。

（责任编辑：常丹丹 HO016）

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　　从这个角度来讲，我们还是能够在短期内有这样一些回旋的余地，也给我们去做其它的项目开发提供了一些经验。当然，我觉得ABS是远远不够的，我们作为企业，作为一个真正想进入产业地产的从业者，我们也呼吁能够尽快推出REITs，来释放我们的产业动能。

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　　我们总结了四句话：第一，以地产为载体，不管怎么样，你还是要有一个载体，这个载体会快速的边线性质。第二是有产业为基础，光有载体是不行的，必须有产业填充我们的载体。第三，以金融为纽带，金融作为联系我们的产业和城市的纽带。第四，以资本运作为目的。这不是说所有做特色小镇都是这个目的，而是从我们星河集团自身来讲，我们最终的目的是希望把它变成资本运作的方式，这是我们自己的理解。

　　但是真正持有的时候怎么运营？现在大家都在做股权投资，我们做一个产业园，里面几百上千家企业，这些企业除了我们跟它之间是一个房东关系之外，还能不能跟它有共同成长，跟它变成一种股东的关系，这里面就涉及到一个我们产业和金融的结合的问题。

　　另外我们和张江高科合作，我们跟它一起共同成立了一个跨沪深两地的创投基金，同时我们还管理了一些国外的资产，我们也在帮巴林王国做一个巴林星河的基金。

　　主持人：谢谢范晓刚先生。接下来有请星河产业集团副总裁阎镜予先生，演讲题目是《产·城·融·投——产业地产新路径探索与实践》。

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　　深创投目前已经投了700多家公司，成功上市的已经有100多家，我们和深创投一起也投了60多家公司，上市的也有十几家，我们的股权投资方向也是做得很早。在保险方面，我们投了阳光保险，在银行我们投了福田村镇银行，在基金方面，我们是国家前海股权发展基金的LP，我们在投资方面的金融资产也已经超过了100多亿。

　　阎镜予：做了这些事以后，我们发现这些事可以梳理梳理，梳理完之后发现这些就是大家讲的产业地产或者是特色小镇。所以我们现在自己提出来三条产品线，一个是双创社区，主要以投资加我们的孵化器为主，它相对的规模会比较小，但是都是城市的核心区域，目前我们在深圳、成都、重庆、珠海、普宁都有自己的孵化器和投资基金。

　　阎镜予：屏幕上这些词都是最近大家耳熟能详的，这些热词的背后还是利润的问题。现在为什么大家要做产业地产、特色小镇？因为有这些理念之后，拿地捆绑的住宅、商业会相对便宜一点，让大家的利润率会高一点，这就是我们所谓的产城融合相关的部分。

　　我想去地产化的逻辑，从商业的原因来讲很简单，可能就是地产不再那么好赚钱了，它的利润率不再那么高了。在利润率不高的时候，我们有什么方向去把它去掉？去掉之后你要什么？这肯定是必须要回答的。

　　第一个叫做以投代招，我通过创新投投的企业或者我们投的企业，创新投已经投了700多家企业，通过投资的方式，我投了你以后，我就邀请你到我的园区来入住，这种方式会变得非常直接，因为我是从股东的角度把你搬到我们的园区来，所以我们的去化速度非常快。

　　阎镜予：另外在产投或者产融方向，在产业和金融的方向，我们也是做了很多的事情。我们在2009年的时候就投了深圳创新投。深创投的大股东是国资委，我们是二股东，我们投的不是它一只基金，而是它整个管理公司。

　　阎镜予：另外一个是我们的投资多元化，除了真金白银投，我们的服务也可以投，租金也可以投，产权也可以投。当然我们现在还不卖，所以我们的产权还没投过，但是不排除未来有一些企业要上市，需要装物业、装资产的，我们会投给它，但是我们不会纯粹卖给物业运营商或者二房东。

　　另外一个是国际资源的导入。现在我们在全世界有非常多的合作伙伴，今天时间关系就不展开讲了。

　　阎镜予：另外一个就是给进来的企业服好务。大家一直讲产业服务，这里有一个问题，你凭什么要给他服务？产业服务基本上是不赚钱的，你的动力在哪里？如果你把这个物业卖掉了，你基本上是不会去服务的，因为这个物业已经不是你的了，你在这上面做服务，除了做点品牌，基本上没有任何变现的价值，所以我们有一句话叫做“做产业地产是不是真爱，看你是自持还是卖”。