阎镜予：在地产为载体这个方向，我们在整个设计里面，各种业态都有，中间的双子塔和它左边的业态全部是写字楼，还有底商，包括我们的集中商业coco park，旁边还有我们的一些住宅，这是非常典型的产城融合的模式。

　　上午孟晓苏老师也说要做REITs，但是现在做REITs最大的问题就是税的问题，我们这个产业地产扶持了很多年，把价格做上去了，但是它算你的成本是按你拿地时候的成本，这时候你的物业估值或者利润空间就很大，这样交的税就很多，这个事情不解决，产业地产做REITs就是走不下去的路径，所以我们现在只有走回传统ABS的路径，我们把未来的现金流做了一个ABS的产品，在深交所挂牌，然后给了银行，现在我们回笼了14个亿。

　　我们这么多年开发了很多的楼盘，有住宅、商业、酒店、产业，我们当时做这些事并不是说我们有一个规划，我们想好了要做产城融合，要把各种业态放在一个集中的区域里面去呈现，但是因缘际会，我们就干了这样一件事，干完之后我们就发现这里面的联动性是非常强的，它实际上给了我们做产业地产、做产城融合这样一个前期的尝试，这种尝试在十几年前我们就做了，这是产城的方向。

　　在产业服务里面，包括我们做了产业联盟会，大家打造一个生态圈，碰撞、交流，甚至一起出去拿地。我们这个产业联盟会现在出去拿地也是非常高效，因为很多时候你可能单独一家产业地产你去拿地，人家问你的内容在哪里，你很难拿。我们带着一帮企业家出去拿地，这样就非常高效，而且能实实在在地看到未来的预期。我们还有很多的基础服务和智慧园区，今天就不展开了。

　　阎镜予：说到基因，可能大家对星河不是特别熟悉，更多的人可能认为星河就是星河湾，其实这是两家公司。

　　我们在深圳，在华南片区是比较知名的，2006年的时候我们做了几个开发，都是围绕着福田中心区做的，从住宅来讲，星河国际在2002年是深圳最著名的一个楼盘，应该可以说是当时售价最高的，开盘就到了七八千，也是所在区域的龙头。后来我们在华南片区基本上每个区域我们都是房价的天花板。

　　我们自己投有几个渠道，一个是创新投可以投，我们的母基金国家中小企业发展基金，我们是直接的LP或者GP，这个也可以投，还有我们自己设基金，我们现在有一个红土星河创投基金，这个基金有5%的资金是定投到我们园区的，我们这个基金是100亿，5%就是有5亿，这个资金规模也是不小的。

　　所以从基因来讲，左边是跟地产的结合，右边是跟金融的结合，这些事我们以前都做了。

　　第二是以孵代招，这里讲到的星河孵化，包括星河领创天下、海归创业学院等等，都在我们的园区里面，我们通过孵化一部分来进行招募。第三是国际化，通过政府的合作，现在巴黎直通车、韩国直通车都在我们的园区，通过政府来给我们招商。去年一年我们干了8万多平米写字楼，没有一点厂房，这是什么概念呢？应该是深圳的第一名，所以我们的招商业绩还是不错的。

　　另外就是讲到ABS这个事，这是产业地产最深的痛。说实话现在各个政府一提到产业资产，一提到产业的物业，最基本的要求就是自持。其实自持没有问题，只要你做得好，现金流是好的，那就没有问题的，问题出在长期和短期匹配的问题上。如果你不能解决短期现金的回笼，做产业地产就很难做。

　　我们现在有一个测算，我们在深圳的租金价格已经做到一平米130元，按照这个价格来算，跟我的物业投入来比，我的租金收益率大概也就只有4%到5%，这就刚刚跟利息差不多，这样就是说永远都回不了笼，因为你赚到的钱能还利息就不错了。但是长期来看，这个资产是有价值的，所以一定要把未来的现金流提前变现。

　　阎镜予：各位朋友下午好！接下来我代表星河集团向大家汇报一下我们在产业地产方面的一些想法，和我们目前已经做过的事情。现在讲到产业地产或者特色小镇，大家可能有一个问题，为什么要转型？我今天过来之后，我看到咱们会场的主题叫做“跨越与去地产化浪潮”，咱们大多数都是做地产的，我们是要革自己的命吗？为什么要把地产化去掉？

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　　阎镜予：如果你是自持的，进驻的企业每年交租，每年增长7%到8%就不错了，这里面也不会有太多的服务的动力。所以我们采用的是房东+股东的方式，我们园区进驻的企业有很多是我们原本已经投资的企业，另外我们也发掘很多企业的投资的机会，有的是真金白银投的，有的是用租金换股权投的，还有用服务换股权投的，我们投完之后，我才发现，我不把它服务好，不把它的公司的质量提升，甚至扶持它上市，我所有的前期工作都是打水漂，所以这就迫使我们必须要做好产业服务。

　　我们这个项目在深圳是工改工的项目，按照深圳的工改工的政策，50%是可以卖的，但是目前为止我们一平米都没卖过，就是我觉得如果我一旦卖出去以后，我的园区就乱掉了，有很多业主我是管不了的，因为他是业主，我也是业主，你说要统一价格、统一服务是做不到的，所以我们到目前为止全部自持。怎么来自持？现金流怎么回笼，这里面需要金融运作。

　　阎镜予：我们星河为什么要选择这样一条道路？有时代的背景，也有使命的驱动，也有理念。但其实更重要的是这个公司适不适合。现在大家都在做产业地产，到底这是一个坑还是一个能真正赚钱的机会？这是一个风口，猪都能飞起来，还是这个风一旦过了，拿了一堆地也不知道怎么去化，所以最终还是要看这个公司是不是真的适合去做产业地产，有什么样的资本，有什么样的本钱去涉足到产业地产这个行业。所以从基因的角度来讲，可能是更重要的。