这个最大的区别是过去的调控都是全国一刀切，一旦一线城市调控，二三线城市全部一起调控，这一次是因城施策，一二线城市调控，三四线城市还在鼓励去库存，所以这样一个周期拉长了，下降的程度放缓了。如果没有三四线城市销售的火爆，很难看到现在房地产格局还这么乐观。

这一轮房地产调控最大的区别就是三四线没有紧缩，而且还在鼓励去库存，所以对整个房地产政策，我觉得是跟宏观政策密切相关的。

去年3月份在北京国务院发展高层论坛上，人民银行行长周小川有一个演讲，他提出要鼓励老百姓加杠杆，让企业、地方政府去杠杆。当时房地产市场还很低靡，很多人说怎么可能老百姓会去买房子，房价还在下跌。没想到中国政府的力量还是非常强大的，现在是大家都抢着买房子，热情非常高涨。

我们看到居民现在的负债率已经从5年前的20%多涨到了现在的47%，居民债务大幅上升。

老百姓加了杠杆把房子都买下来，企业舒服了，地方政府都舒服了，但问题这个是老百姓自己住的还是用来投资的，这个问题是很关键的。如果完全是投资的，就是接到手里，以后的价格还会不会一直上涨？这是一个问题，这个问题我觉得还是跟今后的政策有关系。

对经济学家来讲，我是蛮担心这一点的，这一轮经济增速不是6.9%，我觉得是远远高于6.9%，现在完全是过热的状态。2015年的时候房地产行业非常不景气，全国经济很差，全国的利润是下降的，但是今年是20%多的利润增长，这种情况在过去的周期都是不正常的，一下子利润这么高，原因在哪里？

还有一点是跟投资密切相关的，投资的贡献今年是非常高的，不可能只有20%的增长。

我去年写了一篇文章叫“从挖掘机看中国投资周期”，可以看到，这也是比较令人担心的，今年上半年挖掘机的投资增长超过百分之百，之前一轮超过百分之百是在2009、2010年的时候，2010年就是去杠杆，2009、2010年开始出现下滑。去年就相当于2009年，挖掘机超过百分之百的增长，说明投资是非常火爆的，建筑工地是非常强劲的。

接下来的问题就是政府怎么办，政策会不会转向？我觉得政策转向已经可以看到了。

我们看到从2012年起，中国货币供应占GDP的比重，从当时的180%开始去杠杆，但是杠杆越去越高，去年已经达到了210%，今年估计货币供应对GDP的比重就不会再增长了，还是保持在210%。

但是有一个问题，我们看到银行部门对非银行金融机构的贷款是直线上升，都是银行之间把钱借给其它的金融机构，做房地产投资、理财产品投资，很多钱并不一定流到实体经济。

人民银行最新公布的表外资产，去年一下子大幅跳升，从今年开始已经开始有点去杠杆的动作。我们看到利率已经在上扬，银行间都在上扬，而且上扬得很快。最近有点下来了，但是我相信整个去杠杆的趋势还是很明显。

而且我们看到经济这么强劲，财政赤字还在增加，这跟德国完全相反，德国现在财政都是盈余，而我们经济增速比它高3倍，我们还是用宽财政来刺激经济。

当然高利率、经济回暖对我们房地产业或者对整个经济比较有利的是，美元贬值之后，人民币没有贬值压力了。美元贬值之后，我们对美元是升值的，但同时我们对欧元和其他的货币还是在贬值，所以从一揽子货币来看，人民币并没有升值。

还有一个情况，虽然我们外汇储备在上升，外汇储备过去6个月持续上升，但是如果把我们的贸易顺差去掉，把汇兑收益去掉，我们的热钱还在流出，所以人民币的汇率还是有压力。尽管对美元现在升值，但是我们的资产价格过高，所以很多居民都有到国外置业的冲动。

这其实长期对人民币还是有压力的，所以我觉得房地产过热的很多负面影响还是会存在。十九大之后，金融的去杠杆已经是一个重中之重，中央已经把防范金融风险放在首位，去杠杆、降低债务率会是重中之重，所以银行的紧缩会是一个重点。

今后5年，我觉得还是供给侧改革为主，包括雄安、一带一路这些结构性的政策，而且雄安的建设，可以看出领导层的思路跟过去完全不一样。

我个人判断，按照这种新的思路来看，包括租售同权、共有产权房，明年如果房地产税推出，或者放到议事日程上，明后年推出都是可能性很大的。而且我看到金融监管以后一个重大的改革，国家成立了金融稳定委员会，最主要是协调一行三会的职能，打击影子银行，杜绝各种各样的套利，主要还是想把越来越多的金融去服务实体经济。

在这种情况下，像财政金融改革，对整个税收、土地制度的变化，这个可能都是会对中国房地产业发生很大的影响。

最后就是有一个主要的风险，这是国际上的风险，也就是中美之间的关系。现在中国的崛起，中国的贸易已经世界第一了，所以美国对华的政策也是在变化。还有现在的北朝鲜核危机，从经济上来看，今后5年可能就是中国超越美国的5年，5年之后中国的GDP从美元计价方面会超过美国。但是如何防范金融的风险，还有地缘政治的一系列风险，我觉得这是最大的挑战。

还可以看到，中国的零售市场在变化，在10年前中国零售市场只有美国的四分之一，但到了去年，中国用美元计价的零售市场跟美国比只差10%，再过两年，可能中国国内的市场已经超过美国了，那时候不是美国说要威胁制裁中国的时候，中国也可以很有力的反击，这一点很重要，中国有巨大的国内市场。

现在美国最大的汽车公司，依赖中国市场要远远高于美国市场。在10年前，通用在中国销售100万辆汽车，在美国销售400万辆汽车，但是去年通用在美国销售300万辆汽车，在中国销售400万辆汽车。

这样一个发展的比较，说明美国对中国要实行贸易制裁越来越难。总的来说，我们还面临一些挑战，但是中国经济稳步的发展，中国巨大的市场是中国抵御一切风险最大保证，房地产在这其中也起到了非常重要的作用。