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房地产泡沫与金融危机（下） 2016-11-04 09:26 来源:中国经济报告 贷款 /房地产 /杠杆 原标题：房地产泡沫与金融危机（下） 【如果人口结构变化、房地产价格泡沫和贷款额剧增这三个因素同时爆发，金融危机发生的可能性则大大提高。而中国正在渐渐踏入这片“危险领域”】
房地产泡沫与金融危机 赵锡军：房地产泡沫或多或少与过度金融化有联系，但即便是美国出现的次贷危机，也并不是所有的金融机构都出问题。所以，风险控制还是取决于金融机构自身。房地产泡沫还与市场热度和政府政策相关。 如果金融机构、市场参与者、宏观管理者有一个方面能止得住，那应该就没有太大问题，但日本、美国在这几方面都没有止住，最终积累到一定程度就出现资产泡沫，随着泡沫破灭，资产市场价格下降，导致金融机构风险加剧。从宏观政策角度来讲，对这三方面都要有判断。 郭可为：从全球视角看，历史上世界各国由于房地产所导致的危机，大多是杠杆率过高，使风险急剧上升。美国次贷危机的起源，是金融机构给不具备购房能力的人放贷，并通过资产证券化等杠杆工具使经济整体负债率急剧上升，最终资不抵债。日本在20世纪80年代后期，居民和企业大量卷入房产和土地投机活动之中。银行、证券公司则推波助澜，使得资产泡沫借助贷款、股票、债券和信托产品循环放大。而一旦政策开始去杠杆，风险便开始暴露。 西村清彦：有一点我们必须明确，不是所有的房地产泡沫都会导致金融危机，也不是所有的金融危机都从房地产泡沫开始。 日本当时的崩溃幅度之大令人难以置信。日本房地产实际价格的最低价只是其最高价的三分之一。现在在美国，房地产实际价格比房地产价格最高时低40%还多。 在任何情况下，如此大幅度的价格下降都意味着经济的重大调整。在日本和美国，正在进行着从人口因素的积极面（人口红利）转向消极面（人口老龄化负担加大）的调整。这种调整严重阻碍了常规政策工具的有效性。此外，过于悲观的预期也弱化了政策有效性。令人不安的是，在恶性泡沫的后期或是破裂阶段，鲜有适当的应对政策。哪些政策工具可以用？其优点和缺点各是什么？这些都是政策制定者面临的最紧迫挑战。 有一个易被忽视但又可能是最棘手的问题：与公众的沟通。决策者很难在危机不紧迫的时候说服公众相信我们正面临不断膨胀的恶性泡沫的威胁。回过头看日本房地产泡沫，我不得不悲哀地指出：公共部门是助长公众过于乐观预期的一部分原因。所以中国政府一定要避免这一点。 中国经济报告：对于目前中国房地产是否有泡沫，学界存在较大分歧，你们如何看待这个争论？ 赵锡军：考察房地产是否存在泡沫，应该看这个市场的功能是什么。如果是资产市场，判断标准就是投资回报率跟现在市场平均回报率差异有多少。如果是消费品市场，那就看市场供求关系情况。 现在房地产变成既是投资品又是消费品的混合市场，市场功能不清晰，而且跟西方差异很大。从消费品市场满足居住需求的定位来判断，肯定价格高得离谱。若以投资品市场来判断，只要货币政策放松，预期没有下来，那么价格就有支撑。功能定位不清晰带来的判断标准不清晰，导致在判断房地产是否有泡沫时分歧很大。 郭可为：2016年上半年以来的楼市暴涨不断催生“限购潮”、“离婚潮”和部分企业“卖房保壳”等现象。应当看到，随着房地产调控的持续深入，部分中小房地产开发企业融资难度加大，资金状况趋于紧张，资金回笼期限拉长，贷款能否按期归还存在一定的不确定性，行业的信用风险有所增大。总体来看，未来中国经济持续发展、城市化快速推进所产生的刚性需求、房地产信贷资产占比较低、房地产金融衍生产品较少以及房地产相关贷款结构合理，奠定了中国房地产贷款总体风险可控。 西村清彦：我们可以用三个指标来验证这一问题：第一，适龄劳动人口与剩余人口的比率（逆抚养比）；第二，房地产价格指数；第三，实际贷款总额。 就日本的情况而言，在适龄劳动人口比率中有两个高峰期，它与代表土地实际价格指数的房地产价格指数的两个高峰期相伴而生。在这两个高峰期中，1991年前后的第二个高峰期刚好是一个引发后续经济长期停滞的分界点。那么，这两个高峰期之间的区别是什么？实际贷款总额也许隐含着一个答案。房地产贷款在第一个高峰期是增长的，但没有第二个高峰期的贷款水平高。 美国与日本非常类似。在适龄劳动人口比率中有两个高峰期，虽然不及日本明显。房地产价格指数看起来似乎有两个高峰期，大致与人口结构的变化相符。同样，第二个高峰期引发2008年金融危机，虽然第一个高峰期也有储蓄和贷款问题，但是对经济的影响远没有那么严重。从新增实际贷款总额中，我们发现美国与日本有非常类似的情形。实际新增贷款总额在第一个高峰期的水平很高，但是远低于第二个高峰期的水平。 再来分析中国的情况。中国的适龄劳动人口比率尚未达到顶峰，但也十分接近了。房屋销售价格指数表明2016年有一个明显的房地产价格的飙升。同样，连同适龄劳动人口比率和房地产价格，实际贷款总额也显示出一个巨大的增长。 很显然，并不是所有泡沫破裂阶段都会引发金融危机。但是，如果人口结构变化、房地产价格泡沫和贷款额剧增这三个因素同时爆发，金融危机发生的可能性则大大提高。而中国正在渐渐踏入这片“危险领域”。返回搜狐，查看更多 责任编辑： 声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
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