便捷工具：

观点地产网 >

　　第四个银行的贷款增速会降低，金融创新会稳步推进。刚才也说到货币的供应，应该说这几年主要是货币供应超发惹的祸。这样的话货币流动性大之后，确实购买力迅速，更主要的原因在中国一旦购买力加大，20-30%都转向大的企业，当然包括部分贪官，这样的话使得少数富人会更加富裕，普通的工薪阶层工资有所上涨，但是上涨的速度还是很慢的。这种情况下对少数的富人购买往房地产的方向投是比较常见的一种趋势。所以这样的话，我们未来央行来说，已经有这种动向会缩紧房地产贷款，整个贷款增速也会降低。房地产贷款一旦收紧，房地产开发的模式格局都会改变。同时推进金融创新，当然包括各个方面的金融创新。

　　第三点从长期来说，保障性住房如果占比合理的话，市场的房价会平稳增长。我并不认为推出了这些政策，房价一定会大跌，会平稳。当然如果市场房价，也就是市场性的房价能够在土地出让金上，能够心慈手软，能够降低一点土地出让金，包括政府对出让金的需求，我认为长期来说房价会平稳的增长。但是前提是保障性住房是不是能抓好，如果抓得不好，可能整体房价还会快速上涨。

　　第四个阶段是2010年以来的在融资高压下房地产的发展，重庆很多公司可能也使用了。包括排名前几位的公司也都会使用房地产基金的方式扩大资金的自有规模，增加开发总量。

　　李万明：官员们不敢用PPT，我还是用一下PPT。现在国六条确实引来了很多争议，到底情况怎么样。刚才两位专家已经从不同层面讲了他的看法。我这里从另外一个角度分析我们房地产，金融下一步的走势。

　　第二点从中期来说会减少投资性购房，影响开发商的资金链。所以大家还要有准备，在一段时间内过冬，尤其是今年。

　　很多人都在讨论，我也发表一下我的看法，我认为调控效果有这四个方面，第一个方面短期打压了二手房的成交，加快一手房的销售。这个在北京已经表现很明显，一个月前我已经做这个预测，现在有这个作用。二手房捏着，原来计划转卖之后挣100万，现在挣不了，就捏着。这是从短期来说。

　　房地产基金一般来说有五项优势，第一拥有丰富房地产基金的管理团队。第二对房地产投资项目判断比较强。第三项目运营以及风险管控能力比较强。第四如果项目运行过程中，有小的障碍，应对能力比较强。第五在项目进展不顺利的情况下，具有接盘能力，不论是管控还是资金后盾。PE基金就不讲有些投资人基本不分享收益，主要靠后面的分红。它最大的特点是同股不同酬，同股不同权。

>

　　房地产开发融资的形式，我们传统都知道，有股东借款，有银行贷款，当然传统上，最近七八年发展比较快的有信托计划的融资。这两年PE房地产做的基金融资占比也在增加。从去年开始证券类的融资已经浮出水面，而且发展迅猛。房地产基金通过私募的方式，通过基金公司来管理，实际上解决了资本金的问题。

正文

作者:     时间: 2013-03-30 15:28:06    来源: [ 观点地产网 ]

　　第二个是全国排名前十位的大兴开发商的投资。这个项目总得需要是4年到4.5年的开发其。B类主要是分享股权，甚至在股权收益的时候要贴股。

　　第三个现状募集渠道还是比较少，多数房地产基金的规模还是不大。我们曾经搞了一个排行榜，或者叫十强，这里面即使很大的也是百八十个亿，多数是二三十个亿的水平。所以房地产基金的发展前景还非常宽广，也有赖于跟各个开发商进行合作。对房地产基金的特点和投资有一个矛盾，相对来说在中国房地产开发是属于偏中长期的，一般都是两三年，甚至三五年，但是长期资金在中国是欠缺，那么像国外有养老基金，保险基金，甚至高级大学专政的基金，都是比较长期的，动不动就是五年，七年，中国有点欠缺，多数都是零散的投资人，当然也有金融机构，但是是很少量的尝试。相对来说时间比较短，所以我们房地产基金需要创新，不能照搬国外的。

　　第三个案例，现在公募基金包括证券类的基金正在做大量的资产计划，投向房地产管理计划。跟公募基金的合作有六个可能性，第一公募基金管理的资产可直接投向房地产。第二对标的的投资仍有少许担忧。第三暂时缺乏房地产投资管控的梯级团队。第四投资人对投资回报要求不太高，是公募基金和证券类基金的一个特点。前段时间主要投资股票，股票不仅不高，甚至有可能本都赔了。对这种人投资需求不高，留有空间跟PE，房地产基金合作。第五有PE房地产基金的专项管控比较放心。第六如果有PE房地产基金次级投资就更加放心。公募基金管理的资产计划是通过入股加委托贷款的方式，有安全的保障。私募基金通过分红的方式去分享收益。时间关系，就不再多说了，谢谢大家！

其他 >

　　作为房地产开发来说，可能局部有一些地方是有前景的，但是作为房地产基金来说并不是主打的阵地，因为毕竟涉及到投资人对城市的认可，不是自己的钱，是要吸引投资人的钱，所以相应来说二三线城市是主战场。

　　这里阐明一下我的观点，其实我们需求并不一定代表房价一定上涨，刚才前面说了跟保障性住房的推进，跟地价的增长是有关联的。那么这三年的发展确实很多房地产基金已经帮助这么多开发商解决了自有资金，解决了扩大规模的需求。我们这里面有三个简单的案例做一个分享。

　　在中国《合伙企业法》催生了房地产投资基金。房地产开发企业的融资渠道狭窄，尤其是银行不断的收紧信贷，也是导致房地产基金能够有更好的机会，作用不用说，它帮助开发商，原始资金的参与，使得能够助推城市化的进程。在中国房地产基金有四个发展阶段，就不再多讲。

　　第一种完全平行去投某个房地产。这个房地产公司属于百八十位的，属于地方前十的企业。房地产基金一般要求拥有较好的风险控制权，通常拥有90%的股份。投资人的收益是平行的，包括GP的收益也是平行的。只不过GP在房地产出现问题的时候要承担无限的责任。GP股东出的钱占比比较大。

　　房地产基金的投融资特点属于介于债权与股权之间，应该属于夹层融资，通常有保底收益的。它是一个阶段性股权投资，是一个常见的方式。由于是夹层融资，所以风险和回报介于优先债务和股本之间。

李万明：新形势下房地产金融发展机会