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　　租赁大业，轰轰烈烈。

　　7月起，从中央到地方，租赁政策持续发酵。大家的目光已经逐渐从房价，转移到了租金。

　　8月28日，一个重磅楼市调控措施又发布：

　　未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，也就是说村里的土地也可以建房进行出租了。

　　业内人士称，该政策对房价影响甚微，至于租金，尽管成本看似很低，但对于一二线城市来说，集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也不是那么大。

　　不过值得注意的是，从购到租，近期各种行政手段交替使用，显示出楼市调控思路的重大转变。如今，楼市格局产生变化，如何再利用这个窗口期，建立长效机制则是监管层重点要思考的问题。

　　13城试点集体建设用地建设租赁房

　　8月28日，楼市传来大消息，这一次的主角是集体建设用地！

　　根据国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

　　第一批13个试点城市：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。

农村集体租赁房建设成本或只有商品房的2-3成

　　业内人士分析，本次通知有4个重点值得关注。

　　第一、“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。

　　第二、

　　这意味着政府向社会大规模转移土地红利。这是非常值得称赞的。

　　第三、这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金或将产生一定的作用。

　　根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

　　想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。

　　以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！

　　第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

　　这次调控，跟以前有什么不同吗？

　　事实上，中央对租赁房发展，除了昨天国土部的，之前已经发了两个文件了。

　　2016年5月，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》；

　　2017年7月，住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。

　　从中可见对租赁房发展方向的确定。

　　那么这次调控，跟以前有什么不同吗？还会不会是虎头蛇尾？

　　上周五，在万科的半年业绩大会上，在谈及当下宏观调控建立的长效机制时，万科新掌门人郁亮第一次做了回答。

　　他说，中国的房地产市场从1998年发展到现在，二十年了，长效机制终于开始建立，终于回归到住房市场化的初心，就是解决普通人居住问题，而不是再只把它当做经济增长的一个工具。

　　郁亮认为，现在用各种各样的行政手段，使得房地产市场暂时安静下来，是非常有必要的，如何利用这个窗口期，建设长效机制是关键，各个地方现在做的租售并举、租售同权等，就是在往这方面努力。宏观调控政策，不止是调控房价，解决普通人的居住问题，才是政策的核心，他觉得长效机制的重点是要完善供给制度，真正落实“房子是用来住的”，让年轻人有房子住，要么租，要么买，而买多套房子的，可以通过金融手段调整需求。

　　昨日人民日报的微信公众号提出，从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始补短板，也是调控思路的重大转变，即从以往侧重调控房价，转变成建立多元化的住房供应体系，以满足大家的住房需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。

　　试点城市房租首尾相差4倍

　　对于身处一二线城市，却没有自有住房的工薪阶层而言，租房成为很多人的现实选择。相对于一二线城市高不可攀的房价，租房还在可以承受的范围之内。

　　根据中国房地产协会发布网站数据显示，从利用集体建设用地租赁住房试点13个城市而言，每100平方米出租房，北京房租最高，每一百平方米出租房源达到7776元。上海、杭州、广州每100平方米的平均租金超过4000元。试点城市中，沈阳、合肥、肇庆房租相对较低，在2000元左右。

城市越大租金回报率越低

　　租赁大业轰轰烈烈，这对于还没买房的人来说，算是个大利好。而那些有两套房、三套房的人，最关心的可能是：未来租金是不是会大跌？热门城市的投资回报率会不会进一步下降？

　　如果要计算实际租金回报率，应该是（1年租金-房屋保养费）/房屋价格，在这里，我们是直接用1年租金/房屋价格，得出的数据会略高，特此先说明。以下是100个城市的租金回报率总榜排行。