募集通过直销、沙龙、电话直销，依然占承销总量的40%-50%，其他就是渠道包括银行的客户经理、信托的经理、证券营业部也有渠道配合跟我们做。渠道公司层面和个人层面都有，比如一些证券营业部券商的机构业务部有合作，银行这边银监会规定不能直接代理销售有限合伙基金，所以有些是跟银行客户经理合作，但是也有银行合作，银行资金池不能认购有限合伙基金，但是可以通过券商发一个资产管理计划，就能认购了。

　　金地实际上是我们的一个合作方，我们做地产金融，不做地产开发。金地是上市公司，有些事情不便于介入太前期的事情，我们拿到一些项目后，立项、规划报批、拆迁，把前面的问题弄得差不多，批了之后，拿土地证，差不多到这个阶段我们可以引进开发商，找我们的不止金地，还有香江、万科。

　　而我们的财富管理从2010年下半年开始做，目前还在进一步完善商业模式、交易结构、风控程序。

　　经济观察报：互联网地产公司是个什么概念，在你们的架构中充当着什么角色？

　　其中地产金融、互联网金融和文化产业金融被中科创认为是最近一年以来的三项“金融创新”。

　　经济观察报：你们跟金地是什么合作关系？充当了什么角色？

　　中科创：我们想做投资，但限于条件只能先做融资，如果集团自有资金多了，我们不排除自己投资，包括收购上市企业，医药健康行业。而这所需要的资金主要靠募资。

　　经济观察报：你们的地产基金是怎么运作的？

　　中科创：对于房地产项目，我们现在已经比较谨慎了，主要集中在深圳（楼盘）、北京（楼盘）和上海（楼盘），就是控制风险，精选开发商，对于它的开发资质和开发能力，我们有比较严格的要求，选项目的时候我们不选纯商业的地产项目，特别是通过举牌拿地的成本都很高，所以我们在控制拿地成本是我们选项的第一选择要义。政府支持的保障房项目、城镇化的旧改项目，旧改项目不是纯粹拿地的项目，成本比较低，只要能控制相应的风险，就是立项报批拆迁，只要控制拿地成本，经过测算30%的下跌，不是问题。

　　它的商业结构是BtoBtoC的机构，第一个B是项目公司，第二个是大量的房地产商或者物业公司，最后C是家庭，要完成这件事首先要把Bto　B的通道打通，必须要借助大量的房地产、物业公司的资源才能够打通。打通B　到C端，理财是得天独厚的一个途径。

　　经济观察报：你们间接控股了天目药业(600671,股吧)，差一点控股新黄浦(600638,股吧)并想拿金融的全牌照。而这需要大量的资金，你们是怎么做到的？

　　城市更新在国家层面都是鼓励民间金融开发，我们的地产金融依托于政府的管理办法走民间金融的事情，但是我们又没有比较好的开发主体，只能借力德友。

　　以前你是开发商，拿得到土地，能盖房子就能挣钱。现在不同了，我们是前期的资金+土地整理，毕竟还要跟股东公司签合同，他们不愿陷入到拆迁又补偿，我们做一级拆迁，政府很欢迎，拆迁完之后，土地报规划，过完之后，金地说行就进入，购买股份，写合作开发，我们也让投资者得到回报，我们是产业链上不同的分工，未来这种情况会越来越普遍。每天都有三到四家自己送上门，但是有的我们也不敢做，因为拆迁的事情，有很多是居民，我们现在做的大部分是厂房，主体相对单一，动辄涉及上千上万户拆迁，很多都搞不定。

　　中科创：互联网地产公司跟以前房地产商和物业认为的空间是两码事，我们的互联网房地产公司在一出发的时候就建构有金融的结构。

　　经济观察报：你们备受争议的水斗新围项目是怎么回事，项目方否认你们参与，而你们是以此为由募集资金的。

　　经济观察报：你们的房地产基金如何控制风险？

　　中科创：虽然现在国内国外都很担心中国的地产，但我们对国内房地产是看好的。因为中国城镇化才50%，像美国、日本，中国的城镇化要走到80%-90%，还有很长的路，只是以前很粗暴开发模式结束了。

　　面对中科创举牌控股上市公司所耗费的巨量资金，及其募集的渠道、方式、风险控制及标的物和投向的疑问，中科创总裁常虹接受了经济观察报的独家专访。

　　中科创成立于2004年，2007年进入金融服务行业，2008年开始做融资担保、小额贷款，2010年开始做财富管理、2011年开始做资本投资，目前财富管理和资本投资，占主营业务的75%以上。

（责任编辑：HN022）

　　中科创：我们看好地产金融，我们现在做的是开发型基金，未来不排除做持有基金，比这栋大楼，由基金持有，我们享受所有的租金回报份额，未来中国REITs市场开放以后，我们还寄希望有不动产的投资，最近中信在做REITs的场内交易，开始试探，广州（楼盘）的越秀金融整个装到越秀在香港的那个信托基金里面，这些都是地产金融不同的模式，只是现在中国目前正好处于三个模式都有的阶段，不论是开发、持有还是什么，地产跟金融都是分不了家的。

　　而开发商选择有两种方式，一种是开发商需要融资，我们会选择一线100强的企业，它们的融资成本会比较低，我们通常给投资者带来10%-12%左右利润，开发商可能给我们的成本只有9%-10%。因此我们可以通过保险等金融机构的资金，它们对投资回报不是很高，6-8%就行。

　　现在公司刚刚起步，并没有实际上的大型房地产商的合作，但是下半年很快会进入到一些小区。而我们的理财产品发展最快也是要到明年才会出来，因为一开始没有用户。比如说物业费，是典型的必须支出的费用，这部分费用可以通过定制金融的思想去发展一些新型的定制金融的产品出来。这是明后年出来。

　　中科创：城市更新通常是村集体提供土地，申报主体和实施主体是分开的，土地是属于村民的，在这个项目里，德友已经跟水斗新围约定好，水斗新围提供土地，德友提供资金支持，共同做这个项目，但是村只负责申报，在没有拿到土地证之前，土地的性质是属于村集体用地的，需要一个新的主体，履行完相应的赔偿补偿，拆迁，成为开发主体之后，再重新签订合同。德友除了这个项目还有其他项目在做，是申报主体，水斗新围股份有限公司做完规划后，会有相关的协议出示给政府公告，主体开始实施，到时候能看到是德友，但现在程序在办理过程中。我们跟村股东有相关的合作协议。