由于房地产金融行业的新模式、新结构、新交易主体层出不穷，面对充满挑战性的工作，我们建议放下思想包袱，不纠结，勇敢地迈出第一步。

三是行动思维

房地产金融因属交叉学科，且受政策及市场等深刻影响，对专业能力要求较高。我们理解的专业能力，除了具备卓越的专业技能及职业精神外，还应该拼尽全力，不断学习和更新，使专业能力的提升，匹配行业的发展诉求。

一些背景和资金雄厚的房企选择全面布点，通过并购、参股等方式介入银行、证券、保险、私募基金等业务，在金融领域迅速扩张；一些规模较小的房企或服务商，则利用产业资源，选择热门金融领域试水，如互联网金融、社区金融等，在原有资源网络的基础上进行业务开拓，力求实现产融结合。

四、行业并购成为房地产金融新动力

五是创新思维

伴随4号文及一系列金融监管政策的出台，传统债权融资及“明股实债”融资方式受到严格限制，一些开发商和房地产项目开始接受真正的股权融资。包括万科在内的大型开发商，亦纷纷在项目层面开展股权合作，表明长期以来，以债权融资为主的房地产金融行业，将转向股权融资与债权融资并行之路。

未来，伴随税收优惠等政策落地，预计真实REITs亦将在中国资本市场推出。REITs投资的不仅仅只是一种房地产金融产品，其背后更关键的是管理人对物业的改造、运营与评估能力。这一趋势将推动行业主动地去聚焦资本，通过打造“大资管”平台、创设基金、轻资产输出等方式，实现资产和资本的良性循环。

例如新派公寓旗下的国贸项目，由新派公寓管理公司与赛富基金共同设立私募投资基金，收购旧物业进行改造，新派公寓管理公司进行轻资产输出负责公寓运营管理，相关投资方共同享有项目租金收入及资产增值收益。该等模式下，私募投资基金时机成熟后可与公募REITs等联结实现退出。

二、围绕新型地产的投融资服务成为房地产金融新领域

创新并非都是重大突破，交易模式、交易对手、交易形态的创新都具备实践价值。所以如果希望在房地产金融行业形成持久稳定的竞争优势，我们需要时刻重视创新，并将创新作为升级认知的重要工具。

导读 远洋资本 殷铭 /文

一、“地产+金融”成为房地产企业转型新方向

根据我们的观察和研究，目前中国内地房地产金融发展主要有以下五个新趋势：

房地产行业作为资金密集型行业，与金融行业有着很强的依赖性和互动性。同房地产密切相关的房地产金融是金融的重要组成部分，其以金融基础理论和房地产经济学、货币银行学、投资学等学科的基础理论和基本方法为指导，以研究房地产领域资金流动及其规律为目标，是一门源于实践、服务实践、指导实践的应用性学科。

互联网尤其是移动互联网推动的跨界时代来临，意味着更多变化和机会。在融合与碰撞之间，各行业的横向整合与纵向重塑正在进行。房地产行业与金融、互联网、大健康、物流等行业的跨界竞合趋势愈发明确，需要我们具备相对应的跨界思维、快速学习能力及整合协调能力。

做出了选择就要承担后果，并且坚持到底，才有可能收获成功。在房地产金融领域，最可怕的并不是失败，而是没有勇气去尝试本来有可能改变的事情，机会从来是不等人的，遇见了就应该去努力争取。

二是跨界思维

一是专业思维

三、真实股权融资成为房地产金融新形式

相比于传统房地产金融以信贷、信托等为核心，如今的房地产金融业务开始逐步向基金化、证券化方向发展，所提供的金融服务也需要更加个性化，创新则是其中内涵之意。

原标题:房地产金融发展新趋势与新思维

麦肯锡的研究报告指出，如果说过去十年是中国房地产整个行业的共荣，下一个十年将是房地产企业个体能力的比拼。房地产企业必须深刻理解和积极应对增长方式和增长来源的两大转变，转型的关键是尽快实现从土地开发向资产管理的思路转变。这一转变将为房地产金融的发展带来前所未有的新动力和新机会。

五、资产证券化成为房地产金融新亮点

非标准化的业务形态及前期相对粗放的发展模式，意味着房地产金融的每个具体项目一般都有着较为复杂的历史背景及利益相关方。所以，在推进过程中我们建议选择从“上帝视角”观察整个项目各方参与者及各自诉求，力争培养项目的“利益联合体”及“一致行动人”，通过资源整合及优势互补，为项目落地创造更好条件。

伴随中国房地产市场正式步入存量时代，行业开发属性将减弱，金融属性和资产管理属性逐步释放，围绕存量不动产的并购及价值提升，将成为推动行业增长的下一个“风口”，服务于并购的房地产金融则是助推行业集中度提升的重要工具，而并购后整合能力将成为房企下半场竞争的关键。

万科、融创、富力三方已完成总额637.5亿元的“世纪并购”交易签约，成为房地产行业大宗交易及并购事件频发背景下的标志性事件。据统计，2015年－2016年房地产行业发生481起并购案例，总额超过5000亿元。

为应对以上房地产金融发展新趋势，我们认为从事房地产金融业务的专业人员需要对传统认知进行升级，寻求思维模式的更新与突破。具体来说，具备以下的新思维将有所裨益：

四是互赖思维

房企转型的关键是尽快实现从土地开发向资产管理的思路转变，这一转变将为房地产金融的发展带来新动力和新机会

与传统房地产金融主要服务于住宅开发及自持型物业运营不同，目前房地产金融服务开始广泛渗透于长短租公寓、共享办公、养老地产、特色小镇等新型地产业务中。

从宏观上看，现阶段中国已进入“地产金融化”与“金融地产化”的结合版金融周期。与此同时，伴随2016年底以来，地产调控政策的层层加码，房地产行业在经济新常态及结构转型背景下也处于重要转型期。

近几年，国内类REITs、CMBS、物业费及购房尾款证券化等新模式蓬勃发展。最近一个月，世贸天阶CMBN、勒泰一号等产品成功发行，从开发运营模式向资产管理模式转型升级呈加速态势。

虽然目前不少股权融资项目仍旧“行债权融资之实”，但地产基金主导的股权融资这种类似PE的投资方式，未来发展空间巨大。不过需要注意的是，股权融资主要风险在于如果地产基金公司未能对项目进行实质性监督及提供必要增值服务，可能会失去对开发流程的控制，最终导致项目投资失败。