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1. 首先是一线城市核心区位的成熟资产——虽然操作难度和竞争激烈程度显而易见，但从基金战略和市场品牌等多重维度来看，位于一线城市核心区位的成熟资产，特别是具有一定标志性的商办物业，还是投资首选。 在房地产开发类企业大规模扩张圈地的年代，地产基金可能更多扮演的是财务投资人、资金供给方的角色。进入存量和大资管时代，只有具备“主动管理”能力这个核心竞争力的地产基金才有机会占据更多的主导权。 在当前房地产市场调控背景下，行业的参与者正面临着前所未有的挑战，积极求变是地产行业健康蓬勃发展的内在动力。本次金砖论坛邀请了来自地产投融资业内的专业人士共同探讨如何破解中国房地产投融资的困局与出路。乾立基金董事总经理李皎女士作为演讲嘉宾，以“地产基金在白银时代下的投资之道”为题，为在座来宾进行了交流分享。(以下为演讲内容) 基金产品一般都是定向发行为主，基本上以开发拿地和各种项目的建设开发类为主。这类产品都有收益稳定，风险较低的特点，最重要是基金管理人对市场/项目情况无需进行深入研究，基本进行简单粗暴的判断且投后管理中基本就是监测现金流，盯一盯汇款，几乎不需要主动管理的输出。 但是，现在的市场环境也让传统地产基金在当下面临着严峻的挑战。资金成本不断提高，优质项目资源有限，国家重点针对的地产行业的去杠杆政策等因素都使得原本低风险、收益稳定的传统地产基金业务受到了很大冲击。改变和转型也就愈发需要提上日程。
一方面，一线城市核心商务区的商办资源稀缺，收益稳定、抗周期性风险的能力相对较强。通过基金的运营管理能力，可以通过设计改造升级，优化租户配置等方式优化资产价值，伴随核心区商务楼的普遍老化，增量匮乏的现象，标的项目将更具竞争及议价能力。 一线城市商业物业存量巨大，出租率较低或出租率较高但租金偏低的物业，通过专业的改造升级和运营管理可有效的提升出租率与租金，从而提升物业价值。 酒店，尤其是经济型酒店来说，早前野蛮扩张的负面效应这两年随着人口红利的减弱开始显现，经历了全行业的下滑;这些形势的变化，就给诸如合并收购、跨界合作、空间改造等带来了很大的机会。 这些新兴商务区凭借交通便利、配套完善、相比中心区较低的租金成本以及税收优惠政策等优势，将吸引到越来越多的企业落户。此外，行业集群，尤其是新增创业企业联合办公的爆炸性需求，以及“营改增”政策的理性导向作用，都为新兴商务区的写字楼市场不断加码，未来增值空间可观。诸如北京丽泽商圈、上海大虹桥等成熟中的新兴商务区正快速崛起。 国际上很多成功模式需要我们去借鉴学习，但地产是个地缘优势很重要的产业，本土化要求很高，所以，简单地对标学习在中国仍然会面临一些问题： [4] 位于北京长安街，原为京报集团投资建设的五星级酒店新闻大厦于2014年中决定进行转型，于2015年底完成改造且2万余平方米租赁面积出租率达95%，入驻的客户包括杭州银行、中华保险等 三、地产基金的发展趋势
欧美大资管的私募地产基金善用“双轮驱动模式”，整合运用雄厚的机构资金和专业的改造和运营能力的资产平台来打造全能型地产基金。 受商业消费行为变化的影响，传统的零售百货受到剧烈冲击，不少都处于业态调整的阶段;出现了原持有方撤出市场，急于低价出售资产以便偿还银行贷款等情况，给基金资产并购带来了机会。 一线城市新增用地稀缺、土地溢价率高，国家坚定的去杠杆，以及越来越严格的金融监管政策，这些都在要求地产基金的从业者，要改变惯有投资理念去适应新环境。 当然，上述两类物业改造的难度不小。但也已经出现一些可以参考的案例。 同时，我们正在以CO-GP的形式与更多优秀的地产运营管理团队及公司建立合作，共同打造乾立基金在新地产时代下属于自己的商业创新之道。大家很快能看到我们围绕“城市更新”、“存量改造”两大主题的基金发起设立。 我们乾立基金作为一家以房地产业务为核心，致力打造高端资产管理平台的私募基金管理公司，我们一直坚持，是否能够真正输出专业能力，才是决定基金是“主动”管理还是“被动”管理的关键;基于这点，我们也一直在围绕基金“投融管退“全流程环节进行一系列的战略布局。 地产基金不再是单纯的强调募资功能的“基金”，而是更要懂得所投资的产业，需要提升运营管理能力，从一个以融投为主的平台，变成一个“投融管退”各环节平衡发展的主动管理型地产基金。 传统的地产基金很大一部分实质上都变相成为了房企的一个融资平台，开发商通过自己的资质和运作能力，在已有银行贷款的基础上，进一步提升杠杆比例，缩小自有资金需求，从而放大项目收益。 存量改造的增值型模式因为风险适中、周期较短(2-3年)、收益率可控等特点，更加适合目前的中国市场，更受到大家的转型欢迎。 1. 特殊机会型——以不良资产改造为主 通过2017年的房地产行业行情来看，中国的房地产市场正经历着历史性的变迁。 首先让我们来回顾一下大家习惯的传统地产基金的商业模式特点： 其中最重要的，还是运营管理能力，这会成为一只地产基金能否在地产新时代下生存并不断发展的关键。
金砖论坛自成立5年以来，一直致力于推动中国产业金融的创新和发展。根植于全球房地产金融领域，聚焦海内外投资市场，从大地产到大金融，从大资管到大市场，努力构建更为高效的产业金融对接服务平台。在金砖平台上汇聚了全球地产、金融及商界具有影响力精英人士，探讨全球视野及中国路径下，泛金融产业链的新发展、新趋势。 2. 第二个机会——一线城市新兴商务区的价值洼地内优质项目值得深挖 另一方面，核心城市优质物业是国内资产证券化的较为合适的基础资产。资产证券化还是我们此类业务未来的理想退出通道， 我们以CMBS这类资产证券化产品为例，它可与传统的经营性物业贷形成互补，且相比银行抵押率，融资规模可适当扩大，提高杠杆利用率，一定程度降低资金成本，可以增强流动性，(被替换出来的前期资金可再用于其他项目并购)，且仍能充分享有后期物业增值收益(不改变原始权益人)。另外， REITS(类REITS)这类未来一旦关节打通，也有利于基金打通退出渠道。 [1] 2014年，宝华买下上海南京西路上的锦沧文华大酒店，决定全面改造成高端写字楼。改造工程2016年下半年正式开始，计划2018年10月完工，施工面积超过7万平米 二、传统地产基金面临的局面 此类模式在中国仍然面临着一些问题 [2] 位于内环沿线的上海银河宾馆改造项目。这家有着24年历史的地标性酒店在被阳光新业集团收购后全面改造成为甲级办公楼 在具体业务模式上地产基金应该更多的参与到主动管理而非资金输出;更多的股权并购而非发债放债;更多的去甄选和判断项目和交易对手，而不仅仅局限于传统的挑选担保方和抵押物。
主动管理能力的地产基金一般可以分为三类： 我们可以发挥自身特点，利用我们对金融工具的理解和应用，资本对资源调配整合的能力，结合主动管理，提前布局，以应对未来更多的挑战。 我们不仅仅与具有良好口碑和丰富实战经验的专业资产管理公司形成战略合作，甚至还投资了其中某些优质的轻资产运营公司，如金现资产。另外在开发领域，我们有兄弟公司通景地产，这样作为地产基金我们就布局了一个较为完整的运营链条。通过一系列的战略布局，能为乾立所投各类项目，所发起的各类基金输出专业、高效的投前顾问和投后管理服务，全面提升我们在存量改造上的竞争力。另外我们也与各类金融机构积极探索资产证券化道路，充分挖掘地产与金融的结合之道。 四、拥有运营管理能力的地产基金的优势 现阶段的市场对我们私募地产基金挑战不断，需要我们踏准时机准确进行自我定位、提早进行战略布局;要具备足够的市场敏锐度和深挖机会的能力;要利用自身优势能够充分整合资金端和资产端资源，希望以上的分享对大家有所启发。
3. 核心型——成熟写字楼的运营管理，这一类在国内的战略意义大于盈利意义 |
