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2014-07-11 10:14 | | 分享到： 作者：来源：方正证券

　　方正证券7月10日发布市场专题策略报告，报告摘要如下：

　　投资要点

　　本轮中国房地产的调整从2013年4季度开始，到目前已经有3个季度，关于房地产市场未来走向的判断众说纷纭，其中一个话题是更加类似73年日本还是91年日本。

　　1、放在国际的视野中，日本具有参考意义。原因在于中国和日本都属于后发赶超型经济体，都是政府主导，银行融资为主，而且房地产价格都经历过大幅的上涨。我们梳理了日本自上世纪60年代至90年代，房地产出现调整有两个重要的时间点，一个是1974年，另一个是1990年，两者对于经济的冲击是不同的。

　　2、1974年房地产的调整：2-3年调整期。由于战后婴儿潮、通胀以及住房抵押贷款的因素，日本房地产和土地价格在1968-1973年大幅上涨了2倍，政府注意到了土地市场的泡沫，开始调控，主要的措施是通过土地政策和货币政策，其中贴现率从1972年6月的4.25%提升至1973年12月的9%，这引发住宅贷款规模下降。在此背景下，土地和房地产市场出现了调整，时间周期大概在1974-1977年初。

　　3、1990年的房地产调整：泡沫破裂，失去的十年。85年后泡沫经济的根源在于广场协议引发的日元升值以及金融自由化的快速推进， 1985年开始的房地产和土地价格的暴涨，持续到1990年左右，从1989年6月开始采取紧缩措施，贷款利率从原来的2.75%提高到3.5%，并在随后的时间内连续提升利率直至1990年8月的6%，在高强度的紧缩政策后，土地价格出现了快速下行，有不断失去控制的风险，央行连续9次降息，直至1995年0.5%，也没有止住地价下行的趋势。

　　4、中国与74年日本更加类似。通过对当下中国房地产市场和日本在上世纪70年代和90年代的对比，主要考察了人口结构、经济增长、货币金融环境、城市化以及住房面积等指标，结论是尽管在人口结构层面和90年代存在类似之处，但是货币金融环境、经济增长阶段、人均GDP、城市化率等方面和70年代更为接近，大致可以认为本轮房地产的调整更加类似于日本在1974年的调整，时间大致持续了2-3年。