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杜坤维：地产投资是黄金时代还是青铜时代

来源：互联网作者：中国房网发布时间：2017-12-05 11:40

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杜坤维：地产投资是黄金时代还是青铜时代

2017-11-17 10:50:50 来源：金融界网站作者：杜坤维股市惊现“黑科技”

房子是用来住的不是用来炒的，那么中国地产究竟是黄金时代、白银时代还是青铜时代。

　　作者：金融界网站专栏作者杜坤维

　　房子是用来住的不是用来炒的，那么中国地产究竟是黄金时代、白银时代还是青铜时代。

　　显然在孙宏斌看来中国地产依然是黄金时代而不是白银时代，但中国经济网专栏作家认为中国地产是一个青铜时代，两者距离相差有点远。从作者立论上来说，理由十分牵强，作者认为12年以来最重要的表现在四个方面，一是房价下降或涨幅收窄，从一线城市到三四线城市，房价回调是主趋势。二是行业利润率趋于下降。三是房地产投资增幅放缓，个别城市的增幅下降明显。四是房地产炒作有所收敛，一些职业炒房团已经没那么活跃。上述四点是不是客观真实呢？

　　1. 12年以来房价下降了吗？跌幅收窄了吗？房价回调是主要趋势吗？笔者认为与事实不符，国土资源部发布2012年全年及第四季度全国主要城市地价监测成果显示，2012年末，全国主要监测城市地价总体水平为3129元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元／平方米、4620元／平方米和670元／平方米。与上年同期相比，商、住、工各用途地价增长速度分别为3．34%、2．26%、2．70%。

　　笔者受制于资料的缺失，没有查到很详细的数据，但2016年1至11月，全国的销售面积已经超过了13亿平方米，销售额超过10万亿元，已经超过上一个历史高峰2013年全年的数额，按照此数据测算，全国房地产均价是7692元，比12年全国主要城市住宅均价4620元要高，而且这是全国均价水平而不是主要城市住宅均价，全国主要城市的住宅均价要远高于7692元，可见这6年多来全国地产涨幅依然巨大，尤其是15年以来主要城市地产价格涨幅巨大引发市场巨大质疑，出现了地产涨幅四小龙，不得不进一步推出各项调控政策。我们反过来想，如果不是地产涨幅失控，有必要强推各种地产调控政策吗？何况地产调控主要集中于全国知名的城市，一些不知名的城市地产价格上涨也是蛮厉害，并没有进入调控的范围。

　　2. 行业利润率下降了吗？以标杆性地产企业万科为例，12年全面摊薄净资产收益率达19.66%，16年加权净资产收益率是19.68%，虽然两者之间稍有不同，但大致反映出万科净资产收益率并没有明显变化。虽然万科不能代表整个地产行业的利润率，但是融创万达等标志企业利润也出现猛增，也反映出地产行业利润率没有出现明显下降。

　　据易居房地产研究院发布最新研究报告显示，2017年3月份以来，短期消费贷款同比走势大幅攀升，明显偏离稳中有升的零售额同比，预计新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，估计其中至少有3000亿元流向楼市，约占新增短期消费贷款总额30%。地产抵押贷款难度增加，投机者转向消费贷拐一个弯也要投资地产，说明市场投机地产的热潮依然没有降温。

　　部分中小地产企业倒闭是因为过度激进，导致资金链断裂所致，而不是地产销售受阻限制，15年以来很多房源开盘就是售罄，购房者一房难求，连夜排队现象屡见报端，怎么能说是房款回笼慢导致中小房企倒闭呢？大企业大部分都是上市企业，融资方式更多，融资能力更强，融资成本更低，资源是向大企业集中，但这并不代表中小地产公司即陷入跑路潮。也不代表地产行业陷入一片肃杀。15年16年是一个地王频出的时代，是需要政府不断警示土地竞拍者理性竞拍的时代，很多热门地块远超竞拍底价，成交溢价惊人，可见拿地企业热情高涨，看好后续房价的。正如孙宏斌说的这哪里是地产的白银时代，更别说是青铜时代，好像回到了黄金时代。

　　作者指出“　房地产业十多年的高速增长带来的最大问题是，因为炒房投机盛行，房地产被人为强加的金融属性越来越强，而居住属性越来越弱，吸引了大量资金涌入，一方面抬高了房价，影响了居民的居住需求，另一方面挤占了实体经济的发展资金，不利于整个国民经济的健康运行。从经济健康发展的角度看，这样的发展不可持续。从房地产行业发展的角度看，高速增长的无序竞争，也决定了这样的发展不可持续。房地产“黄金时代”的结束是必然的。”这个观点不无道理，笔者也是高度认可，但是地产价格暴涨对实体经济的挤出效应并不代表房地产黄金时代的结束，更不代表就进入青铜时代。中国经济主要依靠地产、基建和制造业投资。目前基建投资受制于地方政府杠杆很难持续增加，而且基建投资效益日趋低下，对经济拉动作用日趋式微，制造业主要是民间投资较长时间不振，对经济拉动也不是十分明显，地产投资依然是拉动经济的重要力量，加上地方政府债台高筑，对于土地财政依赖依然十分严重，离开土地收益地方政府寸步难行，因此地产调控政策虽然多如牛毛，但主要是限售限贷，没有采取更加激烈的措施，从调控政策来看，主要是不愿意看到地产价格短期暴涨，而不是希望地产价格出现明显调整，希望地产价格缓慢上涨，虽然地产暴涨的黄金时代可能结束，但是并不代表地产价格就出现了青铜时代。更多的是处于黄金时代与白银时代的交接位置。

　　中国老百姓(行情603883,诊股)对于房子与世界其他国家不同，有着更多的历史印记，有着更多的执着与感情，对住房的渴求远胜过其他国家，地产的金融属性比世界其他国家更为明显，加上中国贫富分化严重，大量优质资源集中于城市，城镇化依然是未来重要方向，农村往城市人口流动依然难以减缓，城市居民投资渠道依然不多而城市土地资源越来越少，尤其是1、2线城市优质土地资源几乎枯竭，成为绝版的资源，地产投资依然是一个重要的方式。地产金融属性在未来很长时间内都难以改变。

　　正如作者指出那样，　十九大报告提出，“必须把发展经济的着力点放在实体经济上”“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”但是地产不仅仅是单纯资产，而是事关上下游几十个行业，产业链十分之长，地产调控牵一发而动全身，地产调控不是打压地产，而是抑制地产价格短期过快上涨，引导地产价格合理缓慢的上涨，这才是地产调控的逻辑。按照有关人士说法是保证地产市场健康稳定发展，地产调控力度要掌握好火候，不能过激也不能过松，防止银行业数十万亿元信贷安全是政府不得不考虑的一件事情，在这样的思维下，地产业利润依然会较为可观。地产投资不会很快进入青铜时代而是从黄金时代向白银时代逐渐过渡，尤其是资源近乎枯竭的一二线城市中优质的地产价格依然坚挺。

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