原标题：第207期 | [重磅推荐]中国房地产争议解决年度观察（2017）

　　比如，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，支付全部或大部分购房款的购房人要求返还购房款的请求权，优先于建设工程价款请求权，而建设工程价款请求权优先于抵押权。但是，问题也是显而易见的。首先，上述批复的内容，突破了物权优于债权的一般原则；其次，何谓“支付大部分购房款”？批复并未予以明确。

　　除此之外，2016年6月28日，北京市人民政府发布《关于进一步落实<中华人民共和国房产税暂行条例>有关规定的通知》（京政发〔2016〕24号），北京市自2016年7月1日起针对企业拥有的房屋或出租等形式的经营用途的房屋开征房产税；2016年11月7日，上海市地方税务局发布《关于缴纳2016年度个人住房房产税有关事项的提示》，催缴个人住房房产税。这或将预示全面开征房地产税有望获得重大进展。

　　（由于篇幅所限，本报告第三部分的案例不编入本篇，请读者关注《中国商事争议解决年度观察（2017）》，中国法制出版社2017年版 ）

　　自2016年2月2日开始，央行、银监会发布房贷新政松绑房地产信贷——不实施“限购”措施的城市首付降至20%，全国超过150个城市先后出台“去库存”新政。空前宽松的“去库存”信贷新政加上各类金融杠杆，直接点燃了房地产交易市场，特别是部分一、二线热点城市出现房价上涨过热现象。根据国家统计局的数据，2016年1-9月份，商品房销售面积105，185万平方米，同比增长26.9%，其中，住宅销售面积增长27.1%；商品房销售额80，208亿元，增长41.3%，住宅销售额增长43.2%。房价的剧烈上涨最中导致十一国庆节前后，各热点城市又集中出台调控政策，推出各项限购限贷政策及监管措施，遏制投资投机性需求。

　　三、典型案例（篇幅有限，本部分删除）

　　（一）房地产调控政策

　　除此之外，房地产行业是资金密集型行业，受国家信贷政策影响较大，多数房地产开发企业涉足民间借贷，不仅债权金额较高，而且涉众较多，容易引发群体性事件；债权结构复杂，存在以房抵债、名为商品房买卖合同实为借款担保等复杂的法律关系；房地产开发企业的破产财产也具有特殊性，包括：已建成的商品房、在建工程和土地使用权，这些财产上涉及多重复合的物权和合同法律关系，产权界定颇为麻烦；这些有待厘清的诸多疑难问题给房地产开发企业破产重整案件的审理工作带来了很多困难。对于在经济发展新常态下出现的新情况、新问题，如何做好此类纠纷的研究和预判，是对我们司法审判队伍化解矛盾的能力和水平更大的考验。

　　二、新出台的法律法规或其他规范性文件

　　2016年2月17日，在全国“去库存”的房地产调控政策指导下，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），支持刚需购房者。

　　回顾过去五年中国房地产争议解决情况，其特点可以概括为：（1）房地产纠纷案件发案与当时的经济、政策环境密切关联；（2）房地产纠纷通常涉及个人重大财产利益，故案件的司法裁判务必慎重，需要考虑同类案件的社会影响；（3）房地产纠纷案件的标的物通常是不动产，难以恢复原状，在裁判时需考虑这一点；（4）房地产纠纷通常涉及土地管理部门、房屋管理部门等行政部门，司法权与行政权交叉，增加了房地产纠纷解决的复杂性。

　　过去五年中，中国房地产行业不断深化改革，不动产登记制度、房地产广告规范相继出台，房地产金融渠道不断拓宽和完善，租购并举的住房制度开始建立，房地产长效机制被进一步强调。

　　当前我国经济运行保持在合理区间，经济结构继续优化，虽然我国经济运行仍存在不少突出的矛盾和问题。根据2016年年末中央经济工作会议的精神，坚持稳中求进，将是2017年度的工作总基调。就房地产行业而言，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，抑制资产泡沫，回归房屋的居住属性，建立综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段调控房地产市场的长效机制势在必行。

　　房地产行业营改增的落实，将进一步改善房地产业的运行环境，并有效降低房地产开发企业的税负水平，同时也将给房地产开发企业带来更多的机遇和挑战。

　　（一）“一带一路”成为房地产企业海外投资的新机遇

　　此外，2016年5月30日，国土资源部印发《关于<不动产登记操作规范（试行）>的通知》（国土资规〔2016〕6号），进一步落实、巩固不动产统一登记制度；2016年7月12日，财政部、国家发展改革委联合发布《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税〔2016〕79号），规范不动产登记收费管理，切实保护不动产权利人的合法权益。

　　发展住房租赁市场，是深化住房制度改革、改善房地产市场运行环境的重要内容。2016年4月15日，多部门联合发布《关于促进消费带动转型升级的行动方案的通知》，要求加快培育和发展住房租赁市场，给予地方调控自主权，分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，满足居民改善性住房消费需求。

　　但随着居民物业消费从“有得住”向“住的舒服”的转变、房地产开发企业向“轻资产”方向转型的需求，以及互联网、大数据在各行业拓展应用的成熟经验，“互联网+物业管理”的新型物业管理公司或将超越房地产开发，成为房地产开发企业一个新的盈利点。