新地王引发新一轮涨价，看郑纺机周边6个楼盘动态

2016-07-26 09:36 来源:郑州楼市微观察 楼盘 /住宅 /郑州

原标题：新地王引发新一轮涨价，看郑纺机周边6个楼盘动态

2016年7月8日，经过566轮厮杀，万科美景联手拿下金水区郑纺机首开地块，93.29亩，总价25.024亿，单价2682万/亩，容积率3，楼面价13411元/平，刷新了郑州总价和单价记录，成为郑州新晋双料地王！

与前段时间北龙湖一轮一轮地刷新郑州地王纪录时大家远远旁观的态度不同，此次土拍让大部分人都不再淡定。

为什么？

因为北龙湖定位高端豪宅区，对普通的购房者来说只可远观，它卖多少钱跟我们普通人实在没多大关系。而郑纺机呢？它就在跟我们生活息息相关的主城区，它的高价拍卖，甚至已经造成了连锁反应，引发了全市新一轮的涨价热潮，所到楼盘必谈郑纺机。

也许有人会问，人家郑纺机是地王，生来就是做豪宅的，卖的高也是理所应当，可其他楼盘呢？各方面并没有什么提高，还喊着涨价，凭什么？说到这里，可以用区位这一因素来解释，在同一区位，楼盘之间存在着竞争与攀比。

就拿郑纺机来说，它周边目前的均价在12000元/㎡左右，保守估计，郑纺机卖2万元/㎡，同样的区位，附近的楼盘还会甘心现在的价格吗？主城区的历届地王们还会甘心现在的价格吗？历届地王们附近的楼盘还会甘心现在的价格吗？这样一来，同区域的，甚至是辐射到其他区域的楼盘都会跟着涨起来。当然，各个楼盘涨价的理由各种各样，还需视实际情况而定。

小编近日走访了郑纺机周边的几个楼盘，带你来看看以郑纺机为核心的，由农业路，文化路，金水路，京广快速路的围合区域附近，距离郑纺机地块最近的6个楼盘的最新动态。

一郑纺机地块周边的现状

周边主要教育、医疗及地铁5号线站点配套图↓↓↓

下午四点的黄河路南阳路交叉口↓↓↓

附近在建的地铁5号线↓↓↓

附近的加油站↓↓↓

小结：

郑纺机地块位于郑州老城区成熟地段，南阳路以西，不过该区域已经算是金水区的边缘，充足的教育和医疗配套多集中在南阳路以东的区域。南阳路目前作为主城区南北方向上一条拥有历史感的主干道，拥堵已成常态。从周边环境来看，这里似乎并没有做豪宅的气质，而这么高的楼面价除了做豪宅也别无选择。

▼ 当然，郑纺机地块也有自己的优势。

1、交通便利。临近地铁3号线和5号线交会处，这是继1号线和2号线之后，通车时间离我们最近的两条地铁线。但是，便利的交通对豪宅客户来说貌似并不具备太大的吸引力；

2、这是金水区难得的非城中村改造用地；

3、周边在售的商品住宅较少，且地块规划有九年制一体学校，如果万科能引入名校，相信还是会有人买单的。

总之，我们要相信一点，万科美景能以如此高的价格拿下该地块，一定是经过深思熟虑，权衡过各方利弊的。

二郑纺机周边的6个楼盘

项目分布图↓↓↓

注：

1、区域内老旧小区和家属院较多，在此我们主要分析几个待售和在售的住宅楼盘；

2、并不是向大家推荐这些楼盘，主要是让大家了解一下目前这个小区域的市场情况，部分楼盘不在米宅推荐范围内。

3、想了解楼盘的详细信息、规划、评论等，请通过文末描述方式查阅。

待售楼盘：3个1、泉舜上城

项目地址：黄河路与南阳路交会处向东100米路北

开发商：泉舜集团(郑州)房地产有限公司

均价：待定

电话：037155898888

楼盘动态：A2地块中间由商业街分隔为左右两部分，右边是可开发的商品住宅用地，左边主要是工厂回迁房和一小块教育用地，地块南部是规划的商业，写字楼，公寓。A1地块是寺坡和六里屯城中村安置房。分两期，一期是右边商品住宅用地中靠北的几栋，二期是靠南的几栋商品住宅和地块南边商业写字楼部分。目前一期正在排号，预计9月-10月份开盘。一期预计2018年底交房，整个项目预计2020年全部完工。

楼盘点评：

1、 交通是一大优势，黄河路南阳路，三纵三横交通网，紧邻地铁3号和5号线交会处；

2、 10万方配套商业是一大亮点，区域内比较稀缺；

3、 距地王郑纺机地块最近的商品住宅，价格不会低；

4、 与回迁房一条商业街之隔，北边全是城中村安置房，业态混乱，舒适度大打折扣；

5、 刚需盘，与品质无缘；

6、 证件不全，进度缓慢，有一定风险。

2、亚新美好城邦

项目地址：农业路北、沙口路东

开发商：郑州新和润置业有限公司（亚新集团下属子公司）

均价：待定

电话：037155337777

楼盘动态：前期咨询中，预计7月底开始认筹。2#—10#楼为商品住宅，主要为27层，2梯4户设计，户型面积段为83-130㎡。计划由北向南推售，首批6-10号楼。

楼盘点评：

1、88亩，容积率3.5，10栋高层，避免了高低配带来的问题，高层舒适度相对较高；

2、精装修，装修标准据说2500元/㎡，亚新首次做精装，存在不确定因素；

3、连廊设计，户型不错，在保证中间户南北通透的同时，降低了得房率，需综合考虑；

4、地价不低，定位偏改善，品质不会差；

5、周边教育配套一般；

6、周边环境，沙快速路，京广铁路线，农业路高架会带来一定的噪音和粉尘污染。

3、正道和苑

项目地址：农业路天明路交会处北200米

开发商：河南正道房地产开发有限公司

均价：待定

电话：037155098666

楼盘动态：排号中，认筹可享交1万抵2万元优惠，预计8月份开盘，户型面积段为73-85㎡两房，89-128㎡三房，140㎡四房，预计2018年底交房。

楼盘点评：

1、所在区域成熟，周边都是家属院，配套完善，生活氛围浓厚；

2、正道自建商业，保证后期业主的生活购物；

3、地块太小，仅2栋楼，纯刚需，和公租房混搭，影响居住私密性，无品质可言；

4、周边小路多，容易拥堵，不过天明路目前在修路，完工后应该可以适当缓解拥堵情况；

5、靠近农业路高架，且距高架出入口不远，便利的同时可能会有一定的噪音；

6、正道第一次在郑州做房地产，经验欠缺，正道物业，后期存在不确定性。

在售楼盘：3个1、瑞隆城三期

项目地址：金水路与沙口路交会处向北300米路东

开发商：郑州瑞隆置业有限公司

均价：10500元/㎡

电话：037187557777

楼盘动态：尾盘，仅剩几十套房源，115-143㎡的三房四房，均价10500元/㎡，受郑纺机地王影响，近期可能会加价500元/㎡，预计今年年底交房。

楼盘点评：

1、高低配，洋房高层交错分布，对采光影响较小，但是密度较大，高层舒适度降低；

2、周边环境，紧邻京广快速路高架，京广铁路线，会带来一定的噪音和粉尘污染；

3、开发商自己的物业，1.8元的标准，水准低；

4、小区只有一个出入口，周边车流量大，容易造成拥堵；

5、社区建筑品质较低，开发商实力不强；

6、车位问题。

2、豫森城

项目地址：农业路与沙口路交会处

开发商：河南豫森地产集团

均价：9400-9500元/㎡（住宅）

电话：037155356666

楼盘动态：目前主要在售分布在农业路沿线的平层和LOFT公寓，住宅仅剩20套左右大户型，住宅均价9400-9500元/㎡，受郑纺机地王影响，近期可能会涨到10000元/㎡以上。

楼盘点评：

1、售楼部和景观示范区不错，但这跟房子明显无关；

2、紧邻农业路，交通是优势也是劣势；

3、周边环境较差，不利因素太多；

4、容积率5.1，无品质，无舒适度可言；

5、一期南边是商品房，北边是大孟寨安置房，商品房和安置房混合，影响居住舒适度；

6、河南地市小开发商，城中村改造，证件不全，风险较大，不推荐。

3、物华国际

项目地址：农业路与南阳路交会处西200米

开发商：郑州杰人置业有限公司

均价：12500元/㎡

电话：037163692666

楼盘动态：住宅剩余不多，目前住宅部分正在内部排号。

楼盘点评：

1、二环内，周边生活配套完善；

2、周边环境较差，农业路高架，高压线，铁路，不利因素太多；

3、物业口碑不好；

4、容积率5.5，无品质，无舒适度可言；

5、商品房和安置房混合，影响居住舒适度；

6、开发商本身无优势，证件不全，风险较大。

小结：