随着金融市场的不断发展，传统融资渠道的逐步受限，房企除了辗转海外融资之外，还在国内积极拓展创新的融资方式。房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等等创新融资方式不断涌现，房企的融资方式也越来越多元化，尤其是资产证券化。从2015年6月万科发布了国内首只公募REITS后，资产证券化逐渐成为房企融资的一个突破口。通过资产证券化，不仅可以有效帮助企业盘活存量资产，提升资产和资源配置效率，还能为企业提供资金支持，因此也成为了融资市场收紧情况下房企融资的一重要手段。

此外，2017年10月保利地产公告，与中联前源不动产基金管理有限公司联合发行的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审议通过。这是国内首单房企租赁住房REITs，也为大力拓展租赁住房业务的房企提振了信心。在房企大力发展租赁业务的趋势下，未来资产证券化的比例还将进一步提升。

总结展望｜融资环境收紧，海外债和融资创新或成破局关键

2017-12-13 17:07 来源:克而瑞地产研究 融资 /房地产

房企境外融资主要包含银行借款、金融结构借款、银团贷款、俱乐部贷款、发行优先票据或债券等等，其中境外发债（包括优先票据、债券等）是房企最主要的境外融资方式之一。据不完全统计，2017年108家房企境外发债合计人民币高达1993亿元，而2016年全年仅合计约人民币626亿元。如中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷到海外进行发债。

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小Q导读：岁末年尾，CRIC研究中心强势推出《2017年度全国房地产市场总结与展望》！

境外发债融资成本增加最为明显，除了整体环境影响外，与发债企业的结构变化也有较大关联。2016年由于国内融资环境宽松，企业更偏向于国内发债，境外发债的多为融资能力较强的规模房企，其中TOP10房企境外发债占比从2015年的31%大幅上涨到了2016年的53%。2017年由于信贷逐步收紧，扩张中的中型房企增加了境外发债，TOP30-TOP50的房企境外发债占比从2016年的8%增长到了38%，TOP10房企的比例则缩减到了36%，而一般而言规模房企的融资成本相对较低。

原标题：总结展望｜融资环境收紧，海外债和融资创新或成破局关键

一、融资规模整体微降，恒大、阳光城等融资力度较大

值得注意的是，在房企拿地资金受限的政策影响下，合作设立并购基金或将也成为未来的破局关键。例如今年阳光城、福晟等就先后合作成立了并购基金支持企业的并购扩张。成立并购基金开发和并购项目作为一种整合多方优势资源的开发模式，不仅能为企业提供充足资金，同时降低企业的融资成本。未来在行业整合加剧，开发机会减少的情况下，房企的并购基金或成企业快速扩张一把利剑。

此外，境外融资占比也出现显著回升。2017年1-11月房企境外融资规模达到2553亿元， 占融资总额的25%，较2016年全年上升11个百分点，重新成为了房企的重要融资手段。这主要是因为随着我国信贷环境的进一步收紧，公司债门槛升高，房企们陆续扬帆出海，于海外寻找融资机会。

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克而瑞地产研究

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今日融资篇带你看：房企融资环境收紧，创新融资开辟新路。

从108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据上的融资成本来看，2017年新增融资成本均有所上升。2017年1-11月108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%，与2016年全年相比，分别增加1.34、1.03及1.20个百分点。这主要是因为2015年、2016年国内融资环境较为宽松，融资成本也相对较低；但从2016年下半年开始信贷环境逐步紧缩，融资成本也不断被抬高。

二、融资成本均有上升，结构性变化进一步拉升境外融资成本