房产税是长效机制的重要支柱，但喊了十多年“狼来了”，房产税和不动产联网却迟迟未推出。房产税是否有可能在短期推出？时机合适吗？房产税真的能有效抑制房价吗？我们的研究发现（参见《房产税会推出吗？——从历史和国际视角推断》，夏磊、任泽平、黄什、甘源）：1）从国际经验看，国内房地产税改革具有必要性和急迫性。房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。当前中国房地产税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征；房地产行业税负远高于全国整体水平。房地产税改革是对各环节税赋调整，若对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负；同时，简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。2）预计个人住房房产税短期内难以推出。主要有四个原因：6大前提条件尚不具备，包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质等。短期难以替代土地财政：由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素，即使开征个人住房房产税，短期内也难以替代土地出让收入。无论是从国外还是重庆上海试点看，房产税均不是稳定房价的有效手段。从国外房产税实践经验来看，房产税能作为地方财政收入的重要来源，但对房地产市场调控的效果均不理想。无助于降房价，不利于去库存：在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房产税转嫁，推高房价和房租；在三四线城市，房产税将抑制改善性和投资性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存。3）中国房产税历史和效果。目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小，目前房产税收入在地方财政税收收入中占比有限，2007-2015年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2011年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。

　　在货币超发、土地财政、人地分离、中小城市化战略等因素作用下，中国房价尤其一二线房价呈脱离基本面的泡沫化趋势，房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化；房地产泡沫破裂对经济和社会影响深远。

　　促进房地产持续健康发展，关键是从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革。1）适应房地产新发展阶段特征。住房市场具有非常明显的阶段性特征，增速换挡期，住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态，从数量扩张步入质量提升，从总量扩张步入“总量放缓、区域分化、人口继续向大都市圈迁移”。房地产政策应适应新发展阶段的特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，否则将形成泡沫酝酿金融危机，日本在1969-1973年、韩国在1992-1996年都曾犯过类似的错误。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。2）建立居住导向的比较完善的住房法律体系（邵挺，2012）。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制是德国的主要经验，对中国有很大的启示。在中国《城市房地产管理法》基础上，应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，构建完整的住房法律体系。借鉴德国经验，法律首先要明确住房的居住属性，“房子是用来住的，不是用来炒的”，强化对市场投机性需求和开发商“囤地”、“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制。对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，法律要明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。同时，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。3）实行长期稳定的住房信贷金融政策。从国际经验看，首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。建议研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。为减少通胀水平对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。4）逐步建立城乡统一的建设用地市场和住房发展机制。建立城乡统一的建设用地市场是十八届三中全会提出的任务。在符合规划和用途管制的前提下，应允许农村集体经营型建设用地以出让、租赁等方式，与国有土地同等入市、同价同权，增加住宅用地供应主体，提高重点城市土地供给弹性。2015年开始，全国人大常委会授权国务院在全国33个县市区组织开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革试点，试点将在2017年底结束；土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划，有望在2018年推动。推动“多规合一”试点，逐步把农村集体建设用地的建成区，以及一些城中村，纳入城镇化规划，统一建筑标准、基础设施标准和住宅与商业发展规划。5）改变“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的指导思想，确立城市规划的大都市圈战略导向，推进人地挂钩。人口向大都市圈迁移是城市化第二阶段的基本趋势，大都市圈相比中小城市和小城镇更节约土地、更节约资源、更有规模效应、更有活力，大力解决人地分离、供需错配的矛盾，增加大城市建设用地，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。完善大都市圈的城市规划、产业布局和轨道交通。6）实行跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩。长期以来，耕地占补平衡政策和城乡建设用地增减挂钩政策多局限在县域、地级市范围内、至多省域范围内，这严重限制了土地资源在全国范围内的优化配置，限制了东部地区的建设用地供给，特别是一线和热点二线城市的建设用地供给。当前耕地占补平衡政策已从早期的数量平衡发展到数量-质量-生态平衡，这意味着只要严格执行该政策，被占用的优良耕地可以得到补充平衡。并且，只要价格合理，当前日益进步的农业技术大多可以逐渐改良补充耕地质量。同时，探索并推行中西部地区外出农民工大省与东部地区农民工接收大省之间的城乡建设用地增减挂钩政策。2017年1月，《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》发布，其中一个亮点是“以县域自行平衡为主、省域内调剂为辅、国家适度统筹为补充，落实补充耕地任务”。7）逐步推动土地财政向房产税的转型。推动不动产联网和房产税立法，保障税基广泛、税源透明、税率公平。不动产实名制和房产税不仅是财税改革的重要内容，而且是现代国家治理的制度基石。

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　　研究房地产周期的意义什么？探索真相，致良知，为民生

　　大萧条号称是宏观经济研究的圣杯，伯南克在研究大萧条时曾得出结论：“货币紧缩是大萧条的一个重要原因，货币放松是经济恢复的主导因素”。2009年当美国实施大规模QE、中国实施4万亿刺激计划时，全球曾宣称“我们找到了避免大萧条的办法！”现在看来过于乐观了，全球经济虽然逐步走出低谷，但是房市、股市等资产价格大涨以及收入分配恶化的代价十分沉重。

　　回顾宏观经济思想史可以发现，宏观经济学是一个伟大的学科，因为它试图拯救世界。1929年“大萧条”是宏观经济思想的第一次分野，在此之前，世界信奉古典自由主义，市场这只“无形之手”和谐地进行资源配置，政府应仅充当“守夜人”。但是大萧条却打破了这个神话，全球经济陷入长期的深度衰退，更为严重的是世界各国通过关税、竞争性贬值等以邻为壑，并从金融危机蔓延到经济危机、社会危机、政治危机最终到军事危机，爆发了第二次世界大战。经济学家普遍反思，如果能够避免大萧条或许就能够避免二战。因此，研究大萧条被称为宏观经济学的圣杯。在这一时代背景下凯恩斯主义崛起，建议政府这只“有形之手”通过积极的财政货币政策进行干预，以弥补有效需求不足。70年代的“大滞涨”是宏观经济思想的第二次分野，经济学家把滞涨归因于政府干预过多而非成本冲击，凯恩斯主义面临挑战，货币主义、新自由主义、新古典主义、供给学派、奥地利学派等兴起，古典主义精神复兴。2008年次贷危机是宏观经济思想的第三次分野，全球对放任自由进行反思，新凯恩斯主义再度兴盛，全球普遍采用量化宽松、低利率、积极财政政策等手段，甚至把货币宽松发挥到QE、零利率甚至负利率的极致，虽然避免了大萧条，但房市、股市、债市等资产价格轮番上涨积累金融风险，恶化居民收入分配。

　　为什么放了这么多货币，全球通胀却依然低迷？根据货币数量方程MV=PQ，货币增长无非是因为经济增长Q、物价P和货币流动速度V。广义货币供应和名义GDP增速的裂口不断张大，超发货币未流入实体经济和推升通胀。超发的货币可能核心是两个去向：一是维持国企、房地产、地方债务循环和庞氏融资滚动，资金大量沉淀从而导致货币流通速度V下降，金融加杠杆。二是推升资产价格P，股市、房市泡沫先后涌现。

　　中国2009年4万亿刺激虽然缓解了国际金融危机冲击，但遗留一大堆过剩产能，随后经历了漫长的通缩和出清，2014-2015年货币超发遗留一堆股市房市泡沫，2015年去杠杆触发股灾，一二线热点城市房价暴涨抬升实体经济成本、拉大收入差距。公共政策经过长期实践表明，结构性和体制性问题难以通过总需求管理政策解决，供给侧结构性改革需要落地攻坚、久久为功。增速换挡期应避免寄希望刺激房地产重回高增长，按照“房子是用来住的，不是用来炒的”导向，加快房地产长效机制建设。经历过改革转型洗礼后的中国经济，前景将更加光明。

　　本来受朋友和客户建议只打算整理出本报告集，因为金融市场是一场没有硝烟的战争，我们必须学会在丛林中不断奔跑，才能保持动物直觉和一线分析师的状态。后来在整理过去报告的时候，发现错漏颇多，因此决心重新修订，认认真真系统梳理逻辑关系和框架体系，前后竟然用了半年时间。当然即使如此，书中仍有不尽如人意之处。希望此书能够抛砖引玉，就教大家。

　　本项研究是集体智慧的结晶，本书的完成要感谢多年的师友和同事，他们是刘世锦、余斌、刘守英、邓郁松、许伟、邵挺、夏磊、熊柴、宋双杰、杨为敩、卢亮亮、熊义明、甘源、黄什等。著书立说是在不断探索中化石般地积累知识的漫长过程，感谢家人长期以来的理解和支持。感谢人民出版社陈登先生认真细致的编审工作，并提出了大量建设性的宝贵意见。当然不足和错误之处由作者负责。

　　岁月荏苒，即将不惑，终于结稿《房地产周期》。天地者，万物之逆旅；光阴者，百代之过客。前三十多年正心诚意，格物致知，探索真相，从参与研究提出“增速换挡”，到创建“新5%比旧8%好、5000点不是梦、改革牛、一线房价翻一倍、经济L型、新周期”。龙场悟道，迷途未远。旅行的意义在于沿途的风景，人生的意义在于内心的修行，周期的意义在于过程的追逐。周期不仅是技术过程，背后是亘古不变的人性轮回。

　　人生是一趟心灵的伟大旅程，我们一起来到尘世修行智慧。十多年来深爱宏观研究，云游四海，遍访名师。感恩生命中遇到的每个人和每件事，赞赏我们的人鼓励我们勇敢前行，批评我们的人激励我们不断完善自己，都让我们获得智慧。正法眼藏，传付何人，有道者得，无心者通。自性若悟，众生是佛，自性若迷，佛是众生。

　　白驹过隙，沧海桑田，追问人生的终极意义是什么？心即理，知行合一，事上磨练，致良知。心即理，道之所在，虽千万人吾往矣。致良知，勉其一生为改革鼓呼，为公共利益代言，为民生请命。一个人拥有名气或财富，是社会赋予了你更多的信任，以推动社会进步。

    文章来源：微信公众号泽平宏观

（责任编辑：宋政 HN002）