张民耕：好谢谢。鑫苑国际的经验，杀回来不得了。陈凡先生是真正的房地产专家。今天是民生银行房地产金融部的总经理来讲房地产用头号思维做房地产金融，帮助房地产企业转型升级。它的报告我听过一次，非常好。但是由于大家都知道的原因，今天他们下午紧急开会。陈凡先生做了很多投行的业务，陈凡先生请。

张民耕：实际上房地产金融，其实作为开发商来说，你要把利润分出去，在分出去利润的同时，也把风险分出去。这是一种非常合适的方式，实际上在美国，开发商拿5%到10%。投资基金拿20%左右，这样加起来30，每一个参与者有不同的风险，不同的收益。崔总是是鑫苑国际，在美国现在也有很多开发项目。他的故事也很多。请崔总。

张宝国：下面请上来的是这么几位陈凡先生量宇投资董事长。单伟豹路劲地产董事长，亨瑞，亨瑞集团董事长。长富银投资基金董事长张宝国先生。我开一个题，金融化和国际化。什么是房地产的金融化？现在大家都再说，万科越来越像一个基金了，这就是金融化。我说一个我们和它合作一个故事，我们在西安和万科有一个合作项目，他原来的内部收益率如果出十个亿资本金，内部收益率超过20%。后来就出了非常少的钱，用基金和它的资本金够了35%，时候银行就蜂拥而上，这时候算一算内部收益率超过30%。我从这里面得到一个经验。第一叫拿别人的钱来做自己的项目，这是金融化。第二就是我出一个钮扣，你们给我一个大衣。下面大家讲讲自己的小故事，说一说房地产金融化趋势是什么样的？