摘要

【地产金融 迎新风口】去年下半年以来，随着房地产金融调控的不断收紧，部分银行暂停了房地产相关业务。日前有媒体报道，称建行拟在资管条线成立房地产项目组，开办房地产相关业务。

　　银行发力住房租赁、并购和资产证券化，土地前端融资业务仍暂停

　　“建行资管条线确实在近期成立了房地产项目组，主要是服务住房租赁业务和租赁证券化，未来建行贷款的主要投向可能是租赁市场”，有接近建行资管部人士昨天向南都记者这样表示。

　　去年下半年以来，随着房地产金融调控的不断收紧，部分银行暂停了房地产相关业务。日前有媒体报道，称建行拟在资管条线成立房地产项目组，开办房地产相关业务。

　　南都记者注意到，此前通过理财产品借助资管计划和各类通道出表用于土地前端融资的业务已被堵死，而住房租赁、房地产并购和资产证券化等业务正成为银行房地产业务的新热点。

　　银行：

　　传统房地产业务并未暂停

　　日前，一则关于建行重启房地产相关业务的消息引起市场关注———有媒体报道称，建设银行资管部正重启房地产相关业务，并下发通知明确合规的房地产理财投资业务范围。对此，南都记者就相关问题向建行发去采访提纲，但截至昨天发稿时，尚未收到对方回复。

　　不过，南都记者昨天从接近建行相关人士处获悉，行内此前有推进房地产相关业务但动作不大，近期正研究在合规范围内开展房地产更多业务。据南都记者了解，建行此前仍有小规模开发贷业务，但合作房企名单限定在全国十强房地产开发商。

　　房地产调控趋严是部分银行暂停房地产相关业务的背景。从2016年第四季度以来，央行、银监会、证监会等监管部门密集发布多项调控政策，用于收紧和规范房地产市场融资行为。今年上半年，监管部门更是加大对银行理财资金违规流入房地产的排查力度。

　　而对于大多数银行来讲，与房地产相关的传统业务并未暂停。某股份制银行广州某支行负责人昨天就向南都记者表示，银行围绕房地产企业开展的业务主要有开发贷、经营性物业贷、并购贷款、资产证券化和房地产相关的非标业务等。

　　“主要影响的还是非标途径的资金，因为许多非标授信都是通过委托贷款来做的，对于传统渠道的开发贷款影响不大，接下来银行可能会根据行业情况调整经营策略”，上述负责人表示。

　　现状：

　　土地前端融资业务仍暂停

　　值得注意的是，这次建行重启房地产相关业务把土地前端融资业务排除在外。据了解，整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资(包含四证齐全前的配套融资)，第二步是房地产开发贷款(土地证抵押融资)，第三步是达到预售条件的销售资金回笼。

　　土地前端融资业务为何被排除在外？某股份制银行地产金融部人士昨天向南都记者表示，因为大多数土地融资都涉及到非标业务，主要是通过理财产品借助资管计划和各类通道用于土地融资。

　　“从去年下半年(房地产监管)政策开始陆续出台，到今年开始各类检查，房地产非标业务的道路已经被堵死，土地融资业务基本不让做”，上述地产金融部人士表示。

　　“非标业务占银行房地产业务的规模比较大，有些机构的规模甚至在50 %以上”，上述地产金融部人士进一步表示，主要是因为在预售制度和当前市场环境下，一二线比较热销的地区一旦预售，开发商就不需要融资了，而土地融资阶段是开发商最需要融资的时点。

　　变化：

　　住房租赁、并购等成为新风口

　　住房租赁、并购和资产证券化业务或成银行发力重点。上述股份行地产金融部人士表示，住房租赁目前正在政策驱动的风口上，而房地产并购和资产证券化则是现在房地产相关业务的新热点。

　　平安银行地产金融事业部总裁刘湣棠日前在某房地产论坛上表示，未来房地产市场可以多关注租赁市场，目前国内租赁市场的潜在需求非常大，一旦条件到位，市场走向正规化，需求回呈现爆发式增长，并且呈现集中化。

　　“但由于住房租赁市场因为法律制度尚未完善等原因，住房租赁业务现在还处于发展初期，没有成熟的模式，虽然各家银行都想做，但还做不出来”，上述支行负责人坦言。

　　随着主要融资渠道的收紧，资产证券化也成为房企融资的重要手段之一。中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，从现在到未来的一年半当中，房地产企业的资金紧张会逐渐得到显现，再加上房地产企业获取融资的渠道越来越少，监管部门不断打击违规、违章融资渠道的背景下，运用好资产证券化手段是房企发展的必经之路。

　　此外，由于资金受限，与金融机构合作成立并购基金的模式，也成为房企拿地资金的一项重要来源。据了解，这种模式为房企与金融机构或者银行合作，主要由房企主导，金融机构承担资金筹措责任，并从中抽取一定的收益率。

(责任编辑：DF358)