陈志鸿：房产税是对持有财产征税，而我们土地不是私有的，法理上不能收这个税。另外操作上也是难题。是按物业的成本价还是市场价、还是评估价征呢？若用市场价评估，那老同志退休前分到北京一环内的房子，就是按1%征税对他们的退休后工资也是天价，加上我们的诚信体系还没有建立，评估将带来巨大问题。

  南都：也就是说你觉得房产税不好实施？

  陈志鸿：现在的试点效果也显示不好，加上法理和操作难度，所以说寄托房产税去限制价格不现实，价格还是由供求关系决定。我们就应该通过交易税、印花税等，像香港那样，越买得多税收就越多。国家收到税后再拨钱保障低收入人群居住，这样市场才流动了。

  南都：其实现在还有一个问题，就是市场需求大。我们5月份调查了广州30个楼盘，发现90后购房单盘比例最高已达20%。

  陈志鸿：现在出了一个新词“毕房族”,就是说这个，这是一个大问题，本来每年城镇化人口不会少于两千万，给市场带来了很大的需求量，但“毕房族”却把本来不是现在的需求提前了，哪有拿了毕业证同时拿房产证的？

  聊“钱荒”

  钱荒不会对房地产造成影响

  南都：对于近期的“钱荒”，马光远等一些专家也提出“房地产很可能成为钱荒的下一个引爆点。”你如何看？

  陈志鸿：这个“钱荒”是带引号的，它不是真正的流动性不行，而是银行自己制造出来的。其实就是通过利率的双轨制在捣腾，实际上也是以前行政干预的后遗症。就这个事件而言，我认为它不会对房地产造成影响。

  南都：“影子银行”就是这样，不过你们对银行的依赖大吗？手上有多少现金流？

  陈志鸿：我们今年对国内银行的依赖很少，都在净还钱，因为我们在调负债结构，希望境外的钱能借得越多，境内的越来越少，因为境外的利息低。我们刚发了8.5亿美元的债券，5年期的才3.25%，国内1年期贷款的基准利率都是6%，还要上浮10%。我们现在现金流很充裕，长期都有七八十亿，也不是说有钱就乱花，还是要看好项目。

  记者印象

  一直想采访陈志鸿。2011年底，85%的房企未完成年度任务，他却大手一挥：“我们过冬的衣服、暖气都有，明年业绩还要继续增长”，直白爽快的让人印象深刻。

  今天的他，说话还是那样，强劲有力，语速较快，逻辑很强，黝黑的面孔配上有点严肃的表情，好在他自诩没有高深文化，不能引经据典，随手拈来的生活小例子，让充满张力的氛围里笑声弥漫。在谈到越秀地产香港上市公司治理的倒逼功能，这几乎是一个国企治理的学术话题，他却游刃有余鞭辟入里。他坚持认为，越秀地产之所以近日得到关注，在于公司多年一贯的审慎与稳健，这既来源于越秀的基因，更源于资本市场带来的公司治理的改进。

  他也没有地产大炮任志强那般一鸣惊人，但在谈到地王、限购、地方财政、城镇化、南沙开发、租房市场、购房需求....。.几乎所有的房地产热点话题时，他在出人意表的同时，又自成其说，令人思考。

  这次令听者投入，思者静默的访谈终于成行了，时间是2013年7月10日，地点是广州国际金融中心。

  精彩语录

  ●地方债是地方经济的定时炸弹，现在只能靠高价卖地来维持平衡，地王是大经济层面的必然现象。

  ●发展商把地王当奢侈品来做，价格自然高，但一般老百姓为什么要买奢侈品呢？

  ●海珠生态城将成为广州空间南拓的桥头堡。

  ●“毕房族”把本来不是现在的需求提前了，哪有拿了毕业证同时拿房产证的。

  ●我们不能用以前的固定思维去看南沙，让它跟着浦东走，走的再好也超越不了。