陈志鸿：讲到这里就顺便说吧，可能大家觉得越秀这么稳健的企业，怎么会去拿这个天价地王，都很惊讶是吧，这是因为我们对土地价值的认识不同。广州城市的新发展格局是一个都会区即中心六区加番禺区，二个新城即萝岗和南沙，三个卫星城即花都、从化、增城。现在海珠生态城规划出来了，而那个地块不仅是海珠生态城最南端的一个南向江景地块，还是新中轴线和江岸线的交汇处。根据城市开发计划，那里将成为广州空间南拓的桥头堡。在整个海珠南岸的江岸线上，可出让的住宅用地仅有几块，拥有一线江景的更是凤毛麟角。

  南都：那你觉得广州还有哪些好地块？

  陈志鸿：我看好芳村广钢、海珠广纸，还有琶洲珠啤那一块，都在江边。珠江是广州的母亲河，广州人素来喜欢临水而居。

  南都：那是不是说以后凡是江边的地，你们都可以尽全力去拿？

  陈志鸿：只要看好，不仅是我们别人也会这样，至于值不值就要自己衡量了，没有人拿着枪逼着你去拿。就像海珠地块，我们和恒大争夺100多回合，最后一次我们加了200元/平米的保障房，如果我不加，恒大就拿去了。有些账是不能孤立算的，土地是市场形成的资产，像恒大拿珠江新城3.3万的地王时，我们的财富世纪广场也只卖3万，还没它地价高呢。

  南都：那你对南沙怎么看？

  陈志鸿：我们很看好南沙，很早就在那里布局了。对于南沙我们不能用以前的固定思维去看，让它跟着浦东走，走得再好也超越不了，现在已经不具备浦东当时那种外部条件。南沙的地缘很好，就在珠江口，生态也很好，我认为它很符合现在的发展方向。至于发展时间，我觉得取决于它的定位功能。有个说法是用20年把南沙变成香港，而且反复强调是粤港澳合作的，如果顺着这个思路，是否可以把它作为一个试验田，把它变成粤港澳合作的特区，让南沙以后可以跟香港澳门互通，和世界互通。

  说房地产金融

  整套房买不起，买它1%的基金也是收租

  南都：你说“地产做到最后就是做金融”，这是地产未来的发展方向吗？

  陈志鸿：是的。其实我们现在就在做金融，除了卖房子还在卖基金。以后房子可能就不是单纯的物理形态的，就像IFC，你虽然买不起它的写字楼，但你可以买它的基金，同样可以享受它的租金收益和升值带来的利益。顺着这个思路你会发现，房地产金融前景实际是很可观的，比如住宅也可以入房托，你想买套房子收租，整套房买不起，就买它1%的基金也是收租。

  南都：你们有把住宅放进房托的计划吗？

  陈志鸿：前提是必须改变现在的居住观念，觉得不买房租房也能接受。等住宅租赁市场和目前商用物业租赁一样成熟时，就完全有可能和商业项目一起注入房托了。不过目前香港的《房托守则》还不允许将住宅物业注入房托，除非香港监管机构修改该守则。

  南都：你的意思是高房价下大家不应该买房而应该租房？

  陈志鸿：房子现在不仅仅是居住，更多的是投资。资产肯定是掌握在少数人手中。“每个人都能买房”愿望虽好，但没有尊重市场规律。你看香港有多少人买得起房？为何香港没有限购？

  南都：现在的高房价实际上已经让绝大多数人买不起房了，如果你认为政府不应该限制，怎么解决这么多人的住房呢？

  陈志鸿：首先要通过市场来配置这些错配的存量房，让买了房的人将空置房租出去，等租赁市场完全市场化后，租金价格自然会成熟。租房需求增多，购买欲就下降，房价也会下来。房价下来后，原来买不起的又有一部分买得起。所以说商品存量房应该让租赁市场去培育。另一个体系是低收入群，中央政府名义上在负责，实际交由地方，然而又不拨钱，地方政府于是又推给市场，拍地后配建保障房。所以我认为调控的核心问题就是整个国家财政、税收体制要发生根本变化。

  南都：租金上来后，越秀房托就有可能把住宅纳进来？

  陈志鸿：按照良性循环下去，我们的双平台互动可能不限于商业物业、住宅物业，你的思路可以更放开一点，以后养老地产、老年公寓、旅游地产等等，当他们的租赁市场也发育了，这条路就会越走越宽。

  南都：但这种金融做后盾也就意味着土地价值没有上限，随之而来的楼价扶摇直上，你不担心到时会有新调控政策来限制地王吗？

  陈志鸿：如果是市场经济下的理性政府，就不应该为商品价格出手。现在的中国经济越来越市场化，我们期待新一届中央政府轻行政干预。根据李克强经济学，我认为政府对微观经济的干预应该比上一届好。

  关于“限策”

  用行政手段限价，只能越限越涨，后遗症更大

  南都：现在的市场处于一个非正常状态，限购限价限贷无处不在，如果地王频出，谁又能保证土地不会被限呢？

  陈志鸿：其实政府对微观经济的干预都有利益关系在里面，我们从利益关系来判断土地会不会被限。地价卖得高，地方政府需要，因为地方债务问题。地方债是地方经济的定时炸弹，现在只能靠高价卖地来维持平衡。所以我就觉得地王是大经济层面的必然现象。既然开发商有钱，为何不能拿点钱来缓解地方政府的压力呢？

  南都：对地方政府来说当然是好事情，但对买房的人来说，岂不无法承受？

  陈志鸿：地王到手后开发商通常都会把它当成奢侈品来做，价格自然高不可攀，但一般老百姓为什么要买奢侈品呢？

  南都：你是可以把它做成奢侈品，但地王的效应不可忽视。就好像你3.6万的地王一出来，周边应声而涨，不到一周，整个板块和区域的一二手楼价都涨了。

  陈志鸿：那也要有人买啊，为什么有人买？还是需求在作怪。是供求关系决定它具备上涨潜力，地王只是一个激发点而已。既然是市场经济，价格肯定由供求决定。如果政府现在还继续用行政手段限价，实际上只能越限越涨，后遗症更大。

  南都：如果取消调控，市场就会正常？

  陈志鸿：整个趋势会正常，但前提是要做好我前面讲的措施，疏导需求，什么层次住什么房。当你把这些都做好，放开就正常了。有钱的就买多房，只要支付高额的交易税、营业税，这个才是市场经济的手段嘛。

  谈“房产税”

  从法理、操作和试点效果看，寄托房产税去限制价格不现实

  南都：那房产税呢？