股市短期反弹难撼楼市牛气
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2018-01-24 11:44
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楼市资金转战股市？投资热点转换可能存在
节后，萎靡不振的股市突然转了性，开始一路反弹。随着全国两会的临近，舆论认为并期待着股市继续有所表现。而多种迹象也表明，今年的两会确实可能将对沉疾累累的股市进行深度治疗。两会前夕，全国人大常委会副委员长、著名经济学家成思危在谈及中国的股市时称“今年将是股市转折的开始”。而业内人士也认为，对证券法的修改、股权分置进入实际的解决阶段，都会对改变中国股市的低迷起到极其重要的作用。与低迷的股市相比较，近些年投资北京楼市的多数人是幸运的，因为京城地产演绎了长达七年之久的辉煌，时至今日价格依然攀升，“牛市”似乎势不可挡，投资客在没有其他更好的选择的前提下对楼市更是关爱有加。但我们看到，随着股市的转暖，市场上也开始出现一种声音：如果股市持续上涨，必将分流投资楼市的资金，此次股市的回暖可能意味着楼市将要下跌了。 房地产还是“香饽饽” 早在股市回暖的几个月前，央视曾对居民各类投资收益作过比较，包括银行、国债、信托、股市、房地产等等，专业人士比较的结果是，房地产是老百姓目前选择的各类投资中收益最高的一项。 尽管央视在节目的最后不忘提醒大家房地产投资风险并不低，但现实中房价节节攀升的事实依然让人们趋之若鹜。以至于一段时间以来，房贷的疯长，让许多银行嗅到了风险的味道，如今争相提高房产贷款门槛。 去年10月，招商银行((600036行情,股吧))曾委托零点调查公司制作了一个“金葵花理财指数”，调查对象是个人资产在50万元人民币以上的中高端人群，结果显示，对于这部分人群而言，楼市与股市依然是投资的两大热门。零点调查公司的总经理袁岳称，由于受到专业知识的局限，对于中高端人群而言，楼市与股市依然是投资的两大热门。相对于股市而言，楼市总体来讲要比股市稳，北京楼市近几年基本呈上升的趋势，所以给投资人的信心比较足。同时从大部分个人投资者的心理来看，往往是想投资风险高一点，收益高一点的产品，但在实际操作中往往会选择风险低一些，收益相对低一些的投资产品。楼市就恰恰符合了这种投资心理。股市更多反映的是收益的不确定性，中国股市目前还不能很有力地证明，高风险下的收益会比楼市明显地高。袁岳认为，目前即使是股市出现小幅上升对楼市的冲击也不会很大。 股市连涨一年或对楼市有冲击 究竟此次股市的回暖会不会影响一向“牛气冲天”的京城楼市？在一般人眼里，股市和楼市往往是跷跷板关系，股市涨了，楼市里的资金就会流到股市里，而股市跌了，股市里的资金也会流到楼市里去。 袁岳也认为两个市场确实是具有很强的竞争性，但是短期股市上扬不会对房地产投资构成强大冲击，“除非股市持续上升长达8个月或一年之久，一旦发生这种情况，肯定会对楼市产生强大的冲击，但目前来看，发生类似情况的可能性很小”，袁岳表示。 华夏证券研究所总经理助理银国宏则认为，股市与楼市之间会有着一定的负相关的关系，即股市上扬会分流楼市投资，楼市攀升会分散股市资金，但两者不会互为主要决定因素，只能是说楼市好会从一定程度上加剧股市的进一步低迷，最终决定因素还在于二者自身的市场发展规律。 金融信托专家孙飞称，好的股市具有财富拉动效应，会对整个国民经济有拉动作用，投资人在股市上赚到钱也可以加大对楼市的投资，楼市发展壮大也可以更多的上市融资，所以好的股市对促进楼市的发展作用巨大。股市中存有大量的银行信贷资金，如果股市出现危机也会对楼市产生毁灭性的打击。孙飞认为中国目前的闲置资金很大，银行目前拥有12万亿人民币左右的储蓄存款，如果股市与楼市都有好的羊群示范效应，两个市场就会产生良性的触动。 机构投资者从短线角度投资楼市 袁岳表示，从投资经验与行为的关系来看，对一个领域掌握的知识越多，对一个领域的投入持续性更强，从现实来看，很多人炒股很多年，依然说不清股市究竟是怎么回事，不知道什么样的知识可以控制它，但是普通的投资者买过房后就会感觉对房产的了解要比股市多，对房地产项目分析过住房人气、区位、户型之后还是可以做出相对理性的选择的。这也是楼市比股市更有吸引力的地方。 但是，即使京城房地产价格在节节攀升，投资者对此趋之若鹜，个人进行房地产投资仍然存在较大风险。 孙飞表示，据北京一调查公司不完全统计，个人投资房地产，尤其是外地及北京本地资金对楼市的投入方面，在没有委托专家及专业机构进行担保抵押、锁定风险理财的前提下，90％是会赔的，选择不合适的项目投资会给投资人带来很大的损失。 孙飞认为，房屋的价格水平从长期来讲应该是要和国民经济水平相匹配，从短线来讲，北京中高档项目在近5年至10年可能还会有升值的空间，但如果从房屋七十年使用权的角度看，中高档公寓几乎在未来都会有一定程度的贬值，机构投资者投资楼市基本还是从短线的角度赚钱。“股市与楼市之间的相关度非常弱是很不正常的，希望这次两会期间能对股市目前的状况进行调整，并对京城楼市产生更为积极的影响”，孙飞表示。 ■业界预测“中高档公寓绝对有泡沫” 中高档公寓积压，股市上扬分流楼市投资，迫使开发商进行产品调整 股市低迷已经是现实，楼市泡沫近些年业内外亦是众说纷纭。袁岳认为近年来房地产泡沫的说法很多，提出有泡沫意味着大家已经意识到楼市是有毛病的，但是大多数人还是看好房地产投资。他解释说，如果说有泡沫，实际当中房子卖得还可以；说没有泡沫，许多房子总是在空置，租金也不见涨，按照典型的有泡沫和没泡沫特征来看好像现在的楼市都像，而出现目前这种现象的根本原因是与民间投资没有更多更好的出路有关。 袁岳称，如果股市有持续好的表现就一定会分流对楼市的投资，但这对地产业本身而言是正面的。他举例说，北京的经济适用房和好一些的小型别墅推出后就会很快被卖掉，而中高档公寓现在却积压得越来越多。 袁岳表示，现在的泡沫与以前的泡沫已经有很大的不同了，以前是一个区域都有可能是泡沫，例如几年前的海南，但是现在的泡沫是与产品类型相关的，即泡沫只存在于有些产品中，就像北京目前的中高档公寓绝对有泡沫，但之所以还是有人在投资，主要原因简单地讲，还是房屋比股票实在造成的，如果股市持续上扬从而造成分流楼市投资后，存在泡沫的楼市产品的空置和滞销现象会更加突出，这种情况下就会迫使开发商进行产品调整。楼市也就能够更好地发展。 北京楼市上扬大势将不会改变一方面异地和国际市场在支撑；另一方面土地供应减少，投资者信心不减 目前北京与上海房产市场与其他城市很大的不同在于异地购买者，对两个市场而言本地购买者可能会对高价承受不了，但是港、台投资客还是愿意在京、沪购房，例如有资料显示，上海目前偏高档的房子70％是外地人购买的，还有许多国际买家，购买房产后不会入住，只等人民币升值。袁岳认为，这说明上海的房产市场开放性程度高，对市场进行评估时就不能只考虑本地普通居民的购买意见，北京的房产市场的特点与上海很相似，与楼市泡沫破裂、楼市“地产黄昏”的到来还有很长一段距离。 北京丰中房地产开发有限公司副总经理岳勇认为北京楼市的泡沫并不大，与股市相比楼市未来的表现还会是稳中有升的，股票的投机性强，受政府政策的短期影响很大，但是对于北京楼市而言即使今年银行继续加息，楼市所受的影响也将是很有限的，楼市的上扬趋势是不会逆转的，自1998年以来北京楼市一直处于高速增长的发展水平，随着今年土地供应量的减少，同时需求并没有明显的衰退，所以楼市上升的大势将不会改变。 有数据显示境外发达国家的个人资产分配方面，不动产占个人资产的50％，岳勇认为就城市发展程度而言，目前北京的房价水平和港台以及周边日、韩等相比并不高，北京人的资产分配中不动产的比例还远远小于发达国家，所以未来10年北京楼市的发展空间依然会很大。 ■观点·投资者楼市价位已高股市恰好投资 一位投资股市与楼市多年的经验人士杨先生对目前股市与楼市的关系有自己独到的见解，他认为，投资资金总是会流向可以获得更多利益的领域，股市在2000年达到2200多点的高位时市场产生了大量的套现行为，北京的楼市发展到今天，价位水平已经相当高，势必也会出现类似的套现行为，否则投资的收益无法以现金的形式明确地体现出来，但是在市场需求没有相应增加的前提下，如果出现大量套现的话势必会造成房价的下降。 杨先生称很多人认为目前低迷的股市不值得再追加投入，但是从一定意义上讲，现在选择合适的股票进行投资可能会在未来产生很大的收益，而现在进入北京楼市并不是很恰当，因为很有可能会出现楼市的“最后一棒”的情况，即楼市走高后由于大量套现出现较大幅度的回落，从而导致短期内投资失败，但是他还表示从长期来看，北京楼市很有可能会经历与香港楼市类似的“U”形反弹，即整体价格有一定的下跌之后，质量优秀的项目的价格随着区域的升值会稳中有升。 2004年初国务院颁布的“国九条”（注：《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》）实施一年后对股市的正面影响并不是很大，杨先生认为，如果今年全国两会对股市的股权分置等问题制定出有效的解决方案，大力推动中国股市制度改革的话，中国股市可能会出现转良的绝好时机，股市与楼市的良性互动可能才会真正形成。 ■观点·专家楼市泡沫未破只因暂无契机 华夏证券研究所总经理助理银国宏认为，前些年的股市与现在的楼市有些类似，都存在一定的泡沫，但是最终决定泡沫是否破裂需要有一个很强的刺激泡沫破裂的契机，例如2000年国有股减持等相关政策的出台最终刺破了股市的泡沫，从而使股市盘点一路下跌，目前北京楼市的泡沫只是还没有遇到类似的契机，所以短期内不会破裂。 |
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