政府全面调控 2005楼市收敛性上升（下）

　　—— 2004--2005年度市场简报

　　（文章作者为搜房咨询机构上海分公司策划总监、研究主管）

　　2004年上海房地产市场总结展望2005年，回顾2004年，过去一年，上海的房地产市场可以用三个词概括：“争议年”、“政策年”、“红火年”。

　　面对从2000年来持续高速发展的市场，伴随房价的非常规上涨，围绕房价涨跌引发的诸如“泡沫论”、“拐点论”、“土地拍卖推动房价论”、“热钱论”、“温州炒房团论”争论一直没有停息过，而这股争论到了2004年可谓到了白热化。年初，境外投行大摩放言，上海房地产市场泡沫将在年底破裂的声音更为争论加了火。与此同时业内争论逐步蔓延到了普通的老百姓当中，在搜房业主论坛上，大量充实着普通百姓对市场发展的讨论，许多观点和角度不逊于专业人士。房地产市场真正成为了一个全民关注的市场，尤其在股市行情大跌下，地产的投资理念、投机心态迅速在各阶层中弥漫。借用一句笑侃：当连社区大娘都在争论房价升跌，讨论房子投资的时候，是否预示着地产投资市场已经到了或接近高点？2004年上海楼市是政府进行全面调控的一年，也是迄今为止力度最大的一年，调控面涉及到从土地到房屋买卖的各个环节。

　　政府的调控首先从土地开始， 2004 年1 月，上海市土地交易系统正式开通运行，8 月1 日，《上海市土地储备方法》和《上海市建设项目审批中用地规模管理试行办法》正式实施。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性国有土地使用权。由此标志着上海全部经营性土地进入市场。叫停协议转让，通过招投标、挂牌拍卖等方式，令原本暗箱操作的房地产开发商们同其他开发商站在了同一起跑线上。同时，上海对土地招标的具体细则进行了重新调整，采取了“有效范围内的价高者优先”的新规则，指在把土地的价格上限控制在一定的范围内，降低开发成本。政府希望在土地供应阶段，就杜绝了因地价过高造成日后对房价的过度刺激。

　　其次，出台期房限转规定，政府希望通过强化法制管理，主要是对房产市场进行规范，对恶意炒作房价的行为进行限制，鼓励自住购房，抑制投资者的短期炒作行为，以平抑升幅过快的房价，使上海的房产市场可以持续健康地发展。限制期房转让的政策出台后，对有效地抑制了上海楼市投机需求，防止房价进一步虚高起到一定作用。

　　再次，推出了网上售房系统，2004年4月正式开通并强制执行的“上海市网上房地产备案登记系统”，标志这上海住宅销售的透明化。这对于增强市场供求信息透明度、扭转市场信息不对称的状况发挥了重要作用，同时对销售环节中的内部预定、预约登记甚至一些违规集资行为进行了有效的规范。网上备案系统的开通不仅是一种措施，更是一项制度的改革，它使购房者从信息弱势变为与开发商信息平等，完整准确的信息为购房者正确判断楼市提供了可靠的资料保障。

　　最后，房屋金融贷款和加息，在2004年下半年，银行明显缩紧了房屋金融贷款，表现在贷款审核程序从严，贷款比例提高，针对部分二手房进行限贷等措施，这是银行业从防范自身金融风险出发而出台的一些措施。而加息是国家针对整个宏观经济进行调控而出台的一项措施，由于加息幅度不大，仅为0.27%，加上房地产刚性需求较强，因此并未对上海房地产市场产生较大影响，表现为整个上海房地产市场交易情况在加息前后变化不大。但加息是一个信号，对于抑制地产的盲目投资和投机起到深远的意义。

　　过去一年楼市尽管弥漫着争论和多重利空，但市场却依旧红红火火，房市供需继续在高位保持着相对平衡发展，需仍略大于供。2004年，无论是开发商还是投资者都赚得满盆。

　　以下几组数据可以充分表现：据统计上海市2004年全年房地产开发投资完成1175.46亿元，比2003年增长30.4%。 2004年，住宅商品房竣工面积3076.19万平方米，增长43.7%；住宅商品房销售面积（包括现房和期房）3233.74万平方米，增长38.5%。住宅商品房空置面积明显下降，2004年末空置面积126.49万平方米，比上年减少51%。其中，空置一年以上的仅为75.84万平方米，也比上年减少了21.9%。另外，从市房地局的统计数据来看，2004年住宅商品房的供需比例为1：1.07，需求量略大于供应量。

　　在房价方面，官方公布，去年住宅商品房价格水平比上年上涨14.6%，其中中心内环线以内房价涨幅达27.5%，而外环线以外地区上涨10.7%。而民间的公布涨幅则略高，如据中房上海指数办公室最新统计数据显示，2004年中房上海综合指数全年累计上涨200点，涨幅达17.1%。中房上海住宅指数全年累计上涨197点，涨幅达17.5%。

　　2004年住宅市场开发的热点则集中表现在以交通为导向，以外环为环线的区域，如轨道1号延伸段的通车，直接刺激了宝山西城区的开发，也使区域内的共康板块、共富板块成为了04年最耀眼区域。另外一批围绕外环开发的大型社区也同样引人注目，如北部1300亩康桥水都，西部4600亩江桥居住区的建设，100万平方米的阳光威尼斯、东部300万平方米的浦东锦绣华城，以及110万方的地杰国际城等系列楼盘，这些大型社区无论在整体规划还是产品品质上都体现21世纪上海城镇住宅的开发水平。

　　在二手房市场方面，2004 年上海各区二手房交易强劲，据有关部门统计交易量超过一手住宅约290万平方米，除了中心城区由于新房供应稀缺，导致二手房交易火暴，价格不断上涨外，城市边缘地区以及近郊的二手房市场也呈现出活跃迹象。04年12份，全市二手房指数达到1490点，同比则增长18.7%。从时间分布看，二手房走势上半年相对平稳，下半年出现小高潮，成交量、价较上半年增加；从空间分布看，市中心及轨道交通沿线附近二手房成交量较大。热点板块集中在闸北、宝山、以及长宁天山路沿线，这些由地铁开通所带来的直接影响；而杨浦中原、五角场、闵行七宝等轨道交通规划沿线区域，同样是去年上海二手房交易的活跃区域。

　　对于其他非住宅物业，如写字楼和商业物业，也继续保持着较大幅度的增长。在写字楼市场，据戴德梁行最新报告显示，2004年上海写字楼市场呈现出企业需求强劲、空置率下降以及租金持续上升的特点。2004年，上海甲级写字楼新增供应约为347,587平方米，比2003年上升了18.3%。全年上海甲级写字楼的总吸纳量约达到502,000平方米，比去年全年增长近一倍。上海写字楼整体空置率创历史新低降至6.5%，其中位于浦西中心城区的静安、卢湾、黄浦等区的空置率在12月底已降至5%以下。市场的紧张局面也使写字楼租金继续增长，截至12月底，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米0.74美金，比第三季度和去年同期分别上涨了1.4%和10.6%。租金增长主要是由于中心城区的几个区域市场，尤其是南京西路和淮海路区域。在这两个区域的平均租金报价升幅最大，2004年第4季度比三季度分别上升了4.1%和2.7%至每天每平方米0.84美金和每天每平方米0.88美金。同时，目前在这两个区域都分布着上海最高租金的写字楼项目也分布在这两个区域，其中租金水平超过每天每平方米1美金的写字楼个案数量居全市榜首。在售价方面，截至2004年底，全市甲级写字楼平均售价约为每平方米2,927美金。全年平均增长了4.4%。

　　商业物业方面，据上海中瑞的数据统计显示，2004年上海市商铺市场全年平均租金水平同比增长超过15%，达到近10年来的历史最高位。上海全市商业物业销售平均价格近10年呈现曲折增长的态势，城郊接合部和郊区销售价格有较大起伏。但中心区商用物业受土地稀缺限制而供不应求，价格一路攀升，目前销售均价已达万元以上。租金价格也是一路凯歌，目前中心商业区商铺租金高达35元/平方米/天以上，副中心商业区商铺超过8元/平方米/天，城市边缘区和社区商铺租金水平在3元/平方米/天左右。