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　　引言 《REITs：颠覆传统地产的金融模式》，本书内容及序言部分在现在看来依然是对REITs的未来发展、传统房地产行业的转型方向具有很强的借鉴指导意义，例如孟晓苏所言以地方政府公租房等公共资产发行REITs、贾康指出的C-REITs的未来之路，及宋光菊所言REITs模式是养老地产的发展方向等等，在当前及今后时期仍是C-REITs实现成功落地的重要参考。

　　通过REITs化解地方债

　　现任广东保利投资控股有限公司金融事业部总经理助理。

　　修逸群

　　养老地产REITs模式

　　短评：本书是较为适合作为了解REITs及其我国实践空间的参考书籍，也是目前为止国内介绍REITs较为翔实，理论和案例较为充分的书籍。作者高旭华先生也是国务院发展研究中心地方债REITs试点课题组成员，对于C-REITs的障碍和突破也具备贴合实际和自己独到的简介，建议大家感兴趣的可以阅读本书。

　　本书的主要内容：第一篇介绍了REITs的基本理论，一共5章，详细地讲解了REITs的定义、特征、功能、性质、历史和在地方债方面的作用。第二篇是REITs的实务运营，介绍美国完善的REITs组织架构和操作规范，包括REITs的实际框架、组织形式、内部管理、上市要求等。第三篇将介绍学者、研究人员和资深专业人士对REITs内在机理的研究成果和地产运营的宝贵经验，以深入了解REITs这个结构所带来的看不见的力量和难以察觉的陷阱。同时第三篇也会涉及金融学和组织管理学方面的研究，研究在RIETs制度环境下的经济行为。

　　研究方向：房地产金融、股权投资、地方债。

　　保利地产(行情600048,诊股)董事长宋广菊在《REITs模式是养老地产的发展方向》中指出，养老地产的突破点是REITs，REITs的落脚点在养老地产。任何产业链的形成都是一个完整的资本循环，养老产业也不例外。REITs模式非常有可能成为中国养老地产的发展之路。只要养老地产能够长期稳定的回报给REITs投资者，REITs就能够为养老地产提供低成本的资金支持，快速形成专业化的养老产业链。

　　高旭华

　　他表示，其所建议的以地方政府持有的公租房、廉租房和其它公共资产发行REITs，是有中国香港特区与其它发达国家与地区的经验可循的。香港发行的第一支REITs就是特区政府用所持有的居屋、公屋中的商业物业与停车场发行的基金，把它们转为社会资金持有。而在美国还有拿监狱做的REITs产品，政府把监狱卖给基金后由政府租回使用，被称为“sale and lease back”（售后回租），基金到期由政府回购。我们可以完全用地方政府公共资产，包括由政府补贴租金的公租房和廉租房做REITs，包括拿其它有租金收益的公共资产做REITs，还可以把没有足够租金但由政府补贴租金或完全由政府回租的公共资产做REITs。鼓励保险资金、社保资金和机构投资者等社会资金来购买。它可实现稳定收益、按期分红与资产增值，还可以进行上市交易，给投资人提供退出市场的便利。这是中国化解地方债的最好途径之一。

　　广东外语外贸大学国际商务硕士，投融资方向；广东金融学院金融数学专业、金融学专业。

　　研究方向：房地产金融、地方债、股权投资、低碳经济。

　　相比于IPO等融资方式，REITs更加适合养老地产。很多发达国家REITs主要依靠物业租金收入派发股息，分红比例高达90%以上。REITs每股年化收益一般要求在6%-10%即可，每年可以定向增发进行多次融资。REITs是资产证券化的产物，因此持股人只需要关注REITs项下资产运营情况，隔绝了母公司或企业控制人等因素的影响，因此REITs股票波动性比较低，价格比较平稳，能够比较好地反映房地产周期和具体企业资产的运营情况。REITs不要求上市企业有非常好的题材和非常高的预期收益，只要求管理者能够专业化地管理企业资产，尽可能提供长期稳定高比例的分红收益。REITs的上市要求并不高，所以它能够快速地为养老地产缩短资金回报周期，尽快完成养老地产的资本循环。

　　作者介绍

　　宋广菊强调，未来中国国情是人口老龄化，未来房地产的发展方向是养老地产，未来地产金融的发展方向是养老REITs。养老REITs是养老地产和金融的结合，是当前最前沿的研究课题。宋广菊还提到了保利地产关于养老地产的发展战略和愿景，这点也可以为那些希望投身国内养老地产REITs的同仁们提供参考，即保利地产希望打造一个全景式的、开放性的养老产业平台，有兴趣进入养老产业的资金、企业和个人都有机会参与其中。

　　孟晓苏在序一《REITs是大国崛起的金融之道》中表示，通过REITs化解我国地方债，把不动产租赁权益变成资本品，这是我国目前急需的金融创新。近年地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道。全社会对地方政府债务堆积过高，担忧者有之，遑论者有之，需要的是拿出化解地方债的好办法。

　　高级策划师、高级工程师。中山大学高级工商管理硕士，暨南大学·图卢兹商学院工商管理博士在读。曾任广东保利投资控股有限公司金融事业部总经理。现任广东保泰投资控股有限公司、广东中泰投资股份有限公司董事总经理，国务院发展研究中心地方债REITs试点课题组成员，中山大学地球环境与地球资源研究中心副主任/研究员，广东省低碳产业技术协会秘书长。曾参与起草四部国家行业标准。