观点地产网 对于房地产而言，金融一直是至关重要的存在，两者既相互独立又彼此相依。作为地产金融这条“赛道”上的选手之一，成立于2015年的绿地金服也许只是行业新秀，但有着深厚的底蕴。

近日，绿地金服总裁助理、道堃资产总经理高翔，用其十余年的地产投资经历，向观点地产新媒体展现了一个多元化的房地产金融生态圈。

阅历决定眼界。十余年的地产生涯，来回奔波于一百个城市，与大大小小的开发商洽谈合作，主导操作房地产投资超百亿规模。高翔见证了地产行业、地产投资从高歌猛进到大浪淘沙的整个历程，丰富的阅历让高翔对房地产基金有了更多属于自己的洞见。

在高翔看来，并购是房地产这几年来重要的发展趋势，每个鲜活的并购案例背后都充满了“大鱼吃小鱼”的原始生存逻辑。

过去一段时间，经济增长放缓，金融行业去杠杆进程加快，房地产调控升级，中小型房企的财务和经营风险不断上升，生存空间被进一步压缩。

“跟大开发商相比，中小开发商在很多方面没有优势。比如同区位项目，大开发商在操盘能力、销售价格以及融资成本上更具优势；而大开发商还具有品牌溢价效应，这些都是中小开发商无法比拟的。”

高翔用数据进一步指出，大开发商发公司债或者做企业融资时，融资成本在5%-8%之间，而中小开发商则会高达10%或者更多，即便如此，中小开发商也很难融到资金。这也导致另一个问题的出现：在土地储备上，中小房企劣势明显，难以与资金雄厚的大开发商抗衡。于是，在出现融资难、资金链紧张等困境时，寻求并购成了中小房企的重要选择。

此外，对于大房企来说，由于招拍挂市场的拿地门槛和资金审核越发严厉，并购正逐渐成为主要的扩储方式。

“2014、2015年百强房企占的市场份额35%、36%，但到了2016年就达到41%。从这个趋势来看，三五年之内百强房企的规模会占到整个市场份额的60%到70%，这是势不可挡的。”高翔对未来的市场趋势预测道。

这波并购浪潮，也给房地产基金创造了绝佳的投资机会。

“第一类机会是选择一些优质房企进行投资。随着并购浪潮的兴起，百强房企中排名50到100名的企业必然会在此趋势下，通过并购不断扩大规模，上升排名。”高翔表示，这些房企首要解决的就是资金紧缺的问题，道堃资产可以从中挑选一些优质的企业进行资金支持，帮助他们完成并购。

除此之外，寻找好的项目标的也是重要策略之一。高翔透露，在并购过程中，很多项目本身非常优质，但苦于资金的压力，才选择被并购。“我们可以联合一些企业收购他们，或者投一部分股权或债权进去帮助他们缓解资金压力，这样我们可以从并购里面找到一些机会。”

并购之外，随着中国房地产市场增速的放缓，多样化的资产配置方式成为中产阶级实现资产增值的有效方式。

高翔表示，中产阶级群体规模不断扩大的同时，消费理念、行为模式也正在发生着翻天覆地的变化。相比之前，这部分新中产阶级，他们具备更好的投资意识、一定的投资渠道与资金实力。

高翔举例说，最早的一批中产阶级，他们年龄普遍在50-60岁，更多还是习惯自己来运作资金。但是如今以70后、80后为代表的新中产阶级，他们更自主地选择投资模式与投资渠道，也更注重资产配置。对于互联网金融行业而言，他们的投资潜力非常巨大。

以下为观点地产新媒体对绿地金服总裁助理、道堃资产总经理高翔先生的采访实录：

观点地产新媒体：您经历过中国地产开发最辉煌的时期，可以说是最了解房地产开发及地产投资的老地产人，如何看待目前频起的房地产并购风潮？在这样的并购趋势下，您认为未来地产投资存在着哪些机遇？

高翔：说到并购，我们要理解并购产生的原因是什么。我跑过很多的城市，也接触过很多大大小小的开发商，总结原因就是，相比大开发商，中小开发商在很多方面没有优势。

比如说大开发商有品牌，同一区位的项目，它的操盘能力更好，销售价格更高，融资成本更低。就融资成本来说，大开发商发公司债或者做一些企业的融资，融资成本一般在5%到8%之间，但是中小开发商很容易就突破10%，甚至10%以上。值得一提的是，即使在这么高的融资成本下，中小开发商依然很难融到资金。

还有就是对利润的要求不一样。销售净利率不到10%，大开发商也可以去做，因为项目的体量足够大，大开发商能够接受6%到8%的销售净利率进行薄利多销。中小企业因为融资成本比较高，所以如果没有10%以上的销售净利率，是没动力去获取一些项目的。

另外就是规模不一样。在一二线城市，一块土地动辄几十亿，一些中小房企的资金规模根本无力承担，扩张动能不足，大房企的优势进一步凸显。所以在此背景下，很多中小企业逐渐转型，或者将项目进行售卖，这是并购产生的主要原因。

从2014、2015、2016年这几年来看，大房企的并购越来越多，并购规模也在提速增加。对于大房企来说，并购是很重要的风潮。以前大房企，一般来说，都是通过招拍挂获取土地，但是现在很多大型企业并购的量比招拍挂的量还要大，并购逐渐成为他们获取项目的主要方式。

数据显示，2014、2015年百强企业占的市场份额是35%、36%，但到了2016年就达到了41%的市场份额，所以从这个增速来看，三五年之内百强企业的规模会占到整个市场份额的60%到70%，这是势不可挡的。

那么，在并购风潮的趋势下，我们可以找到什么样的机会？我觉得有两类机会可以把握。

“第一类机会是选择一些优质房企进行投资。随着并购浪潮的兴起，百强房企中排名50到100的企业必然会在此趋势下，通过并购不断扩大规模，上升排名。”高翔表示，这些房企首要解决的就是资金紧缺的问题。

这种情况下道堃资产可以从中挑选一些优质的企业，进行资金支持，帮助他们完成并购。

第二个是项目的投资。我们接触的很多优质的项目，被并购并不是因为项目原因，而是因为资金的原因。这种情况下，我们可以联合一些企业收购它，或者我们投一部分股权或者债权，帮助他们缓解资金压力，这样我们可以从并购里面找到一些机会。

观点地产新媒体：有不少声音认为，中产阶级的成长将成为拉动金融进步发展的需求侧主功能，绿地金服也是互联网金融这块的，对此您是怎么看待中产阶级在互联网金融领域的潜力？

高翔：关于中产阶级，国内外目前无统一的定义标准。但我们可以知道的是，随着时代的发展，如今的中产阶层已经不再是十年前的中产阶层，不论是消费理念还是消费行为，这部分新中产阶级，早已发生了翻天覆地的改变。

以70-80后为主力的新中产阶级，他们有良好的教育背景与先进的投资理念，因此，他们能够更快、更好地接纳、运用新的投资模式与资产配置方式。这对于互联网金融行业来说，是巨大的利好消息。