万达“外患”:陷入甩卖海外地产传闻?巨额投资隐忧?(2)
来源:互联网    作者:中国房网    发布时间:2018-04-07 09:54
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2018-04-07 08:06:00来源:证券时报APP

  公开资料可见,万达打包出售的这5处海外资产全部为还未开发完成的项目。一名境外开发商表示,从开发的角度看,万达一次卖5个还未完成的项目,而且来自不同的国度,财务预算不同,接盘方会更趋谨慎。

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  今年7月,万达被标普列入负面观察名单,评级为“BBB-”,万达“内忧外患”有迹可循。

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  与此同时,万达海外投资项目逐渐浮出水面。2012年至今,在英、美、欧洲、澳洲一共收购22个项目,分别在美投资225.28亿美元、在英国投资19.41亿英镑、在欧洲投资超过55.6亿欧元、在澳洲投资7000万澳元。

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  尽管前述5处海外资产最终会否出售不得而知,但暴露出万达开发模式在出海后遇到了一些问题。

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  有研究显示,内地房企美元债的偿还压力将在未来数年内出现,去年有约63亿美元债券到期,是2015年到期债券规模的两倍。并且,中国二、三线房企在海外美元债的评级多数为B级,普遍偏低。

  

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  万达最大的短板,就是海外项目沿用了其国内高杠杆的模式。比如此次传言被打包销售的位于好莱坞的比佛利山一号项目,根据万达与当地政府的协议,万达需要先付出一大笔钱(8亿美元)才能开发,相当于溢价买了项目。而万达对当地市场项目信息不全面,市场了解不足,人才配置不到位。

  各国通胀持续低位。今年前9个月,除英国外(脱欧公投后英镑大贬,导致英国输入性通胀,但持续性不强),美、欧、日等发达经济体通胀一直在2%的目标水平之下低位运行。最新一次议息会议上,四国央行各自下调了2017-2019年的通胀预期。国内也是如此,自2月份起CPI同比增速已连续第8个月低于2%。与此同时,国内金融业去杠杆行动亦步亦趋,房企融资额度大大受限,这将开始逆转在信贷刺激下而暴增的基建投资和房地产投资。

  这在万达也能找到对应的路径。AMC股价连续下跌、公司第二季度净利润亏损的情况下,8月9日,AMC宣布公司已经决定出售其所持电影制作公司Open Road Films 50%的股份。根据公告显示,AMC将其所持Open Road Releasing LLC的股份以2880万美元的价格出售给了Tang Media Partners。

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  11月23日,富力发布公告称,富力地产将不再收购烟台万达70%的权益,交易代价由约192.05亿元下调至189.55亿元。而这已经是富力第二次将7月19日的那场收购缩水。

  万达海外投资的部分项目。

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  事实是,目前在比利佛山庄不到100万美元就能买一套公寓,即便万达能卖到150万美元,以1/3面积为公寓匡算,大约能出售600多个单位,大约能收获9亿美元,远不能收回成本。而且当地银行贷款的时候会有风险评估,更看重本土行情。

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  今年6月-8月,万达曾经希望以4.7亿英镑的价格购买紧邻伦敦一号项目、九榆新区核心地段的九榆树广场开发地块。但在交易环节,最终将该地块转让给了富力地产和中渝置地的合资公司,此事后来中渝置地已在中报中披露。

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  这段话同样可以影射当下国内房企的现状:当在企业眼里,还有比资金链更“危急”的事情需要去处理的时候,比如如何获取项目以维持企业生命、如何偿还短期债务,资金风险往往被放到了第二位,甚至更后面的位置。

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  这也让中资房企看到机会,“但是他们仍然将国内思维带到了海外。”刘子洵说。

  再以比佛利山一号项目为例,付给当地政府4.64亿美元地价,项目开工要先交付6000万美元给政府,再加上后续30年差不多还要付给政府8亿美元、建安成本约2亿等,整个项目预计付出约15亿美元。

  除了地产项目外,万达的其他海外投资也不尽如人意。

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  传闻出售的5处海外大型地产项目均未完成开发,旗下美国AMC院线持续亏损,万达在海外投资的20多个项目情况如何?面临什么样的困境?

  万达的轻资产之路似乎走得并不顺畅。

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  值得关注的是,万达收购的美国AMC院线(NYSE:AMC)持续亏损。11月7日,AMC公布的第三季度财报显示,营收11.78亿美元,同比增加51.2%,其中饮料及食品项目营收3.6亿美元,同比增加45.2%;院线收入6380万美元,同比增加87.1%。尽管营收在增加,但AMC的净利润为7310万美元,亏损4270万美元,较2016年同期下降3.9%。

  AMC亏损并非万达海外投资遇挫的偶然现象,其背后隐现全球金融紧缩通路。

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