其实不只是租赁，随着房地产从开发转向开发+运营，各类房地产资产的证券化受到监管的鼓励和金融机构的青睐。2017年以来，已有多家房企和物业持有机构将商业地产、酒店、物流地产等进行资产证券化。

　　民生证券研究报告称，虽然2018年房企融资趋紧将会延续，融资成本继续提高，但政策会鼓励房地产资产证券化发展，预计资产证券化将是2018年最大亮点。

　　从2017年10月，国内首单央企租赁住房REITs——“中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划”获上交所审议通过，发行规模50亿元。到12月，中国首单长租公寓资产类REITs——新派公寓类REITs在深交所挂牌。还有万科印力、保利地产已相继设立商业物业CMBS；上海世茂国际广场CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）完成发行。如此多的项目都在迅速推进着资产证券化在国内的成熟发展，中国迎来真正的REITs也变得指日可待。

　　去年年底，工商银行(601398,股吧)北京分行也宣布未来五年为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持。由此可见，资产证券化将成为2018年房企融资的一大重要手段。

　　新兴领域寻求变现

　　融资渠道收紧后，房企还将寻求更多流通能力强的业务进入市场，寻求变现。2018年的房企投资新风口在哪？在《中国房地产金融》进行的“2018中国房地产金融大趋势”调查中，联合办公、数据中心、城市更新、医养地产、特色小镇都榜上有名，而被投票最多的仍是长租公寓这一领域。

　　以龙头房企为例，社区服务与物业运营已经被提上议程，成为新的发展亮点。碧桂园继续对分拆的物业进行转战港股上市；同时与金融机构合作，在一二线城市发展长租业务。2017年碧桂园正式推出BIG+碧家国际社区，宣布3年内建100万套长租公寓。今年2月，住房租赁REITs也正式获批，成为国内首单百亿规模的REITs产品。

　　从主体分化来看，大型房企产品线完整，城市布局合理，在建可售储备充裕，若把多种业态与开发阶段进行细拆，结合现金流特点，对应进行不同的融资渠道，这是可行的。不同项目对应不同资金，实现项目交叉支持，最大化利润率，利于调节负债结构，充实资本盈余。

　　至于办公楼市场，作为近年来的行业热点，在我们的调查采访中，也被多位业内专家提及看好。目前一线城市的新兴区域依旧表现活跃，国内二三线城市升级需求显著，也值得关注。

　　零售物业领域上奢侈品市场持续回暖，国际轻奢品牌也将继续在中国市场选择性扩张。随着“新零售”的新概念迅速流行与发酵，电商从线上向线下拓展，相信未来零售地产也会迎来新的突破，“线上+线下+物流”模式的租赁需求活跃。

　　总体而言，正如易居研究院研究总监严跃进在此次采访中，针对未来投资方向所说的，其实未来主要关注两个领域——

　　第一是存量市场的投资，第二是复合型地产的投资。这两个是开发企业投资的重点内容。类似领域也会形成各类投资新风口或新机会。

　　在今年的两会上，中国人民银行副行长潘功胜明确表示：“我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。”紧随中央的政策指导，我们也期待接下来，2018年中国房地产金融的大风是一阵和煦春风。

    本文首发于微信公众号：中国房地产金融。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：李佳佳 HN153）