截至目前，万科在北京、广州、佛山等地获取了多宗自持型住宅用地，总耗资近200亿。从整个行业来看，随着租售并举制度的确立和土地出让方式的变化，房企的自持型地块、租赁地块将越来越多。因此，作为全国首例自持型项目，万科翡翠书院每一个动向都会引发关注。

　　北京万科相关负责人表示，由于临近中关村科技园区，项目的目标客群为“中关村科技精英”。根据该公司的调研数据，目前园区的科技从业者约有85万人，其中有43.5%具有海外教育背景。若筛选收入较高、认同租赁居住方式，且对学区和户籍并无要求的从业者，客源基数应该足够。

　　由于成本高昂且不得出售，项目的盈利模式成为难题。万科曾尝试过其他运营方案，但未能成行。最终，万科引入基金，并以租赁住房的形式推出。

　　“这个租金水平，是我们根据成本反推出来的。”北京万科相关负责人向21媒体记者表示，两块地的总价为109亿，建安成本、人力成本、资金成本、70年的持有成本，加起来约50亿，使得项目的总投入在160亿左右。

　　但中原地产首席分析师张大伟指出，这一项目有一定的特殊性。即本来是出售型的地块，因竞价过于激烈，才最终导致100%自持。因此，与租赁型地块不同，地块不仅价格偏高，在运营中也无法享受租赁类项目的税费减免。

　　基金悄然介入

　　也即，万科以引入基金的方式来推动项目开发，从而解决资金需求量大、回款速度慢等问题。在这个过程中，万科的出资比例不到9%。