不一样的形式，一样的专业——2018首届陆家嘴地产金融峰会实录

2018-04-21 23:04 来源:克而瑞地产研究 房地产 /融资

原标题：不一样的形式，一样的专业——2018首届陆家嘴地产金融峰会实录

陆家嘴金融峰会，犀利阐释，

大胆点评，专业分析！

地产金融，专业人做专业事，

共建美好生活！

文／研究小Q

4月21日,易居克而瑞研究中心联合钜派投资集团举办2018首届陆家嘴地产金融峰会暨克而瑞研究23届地产金融论坛。陈道富、任志强、周昕、倪建达、丁祖昱、王强、章华、陈志超等经济学界大佬、金融资本大咖、房地行业领袖济济一堂，把脉行业发展现状，畅谈房地产新时代，干货满满、金句不断，让我们一睹为快。

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房地产的金融化与稳健的货币政策

——十九大后中国金融政策解读

陈道富 国务院发展研究中心金融研究所副所长 研究员

从金融以及国民经济循环的角度来看，房地产发展分为三个阶段：

第一阶段：房地产市场与国民经济的良性循环阶段。

第二阶段：房地产发展开始对国民经济发展产生制约，从GDP的自我实现向金融的自我实现过渡阶段。

第三阶段：房地产市场进入了加速泡沫化阶段。

中国存在三套差异巨大的价格体系，一是以房地产为主的资产价格体系，二是和老百姓购买消费为主的消费市场的价格体系，三是PPI价格体系。从金融角度来看房地产风险不在于国际上担心的所谓消费者抵押贷款的风险，它的风险在于我们的房地产市场是中国信用创造的最主要渠道，如果房地产市场出现一定程度的波动会导致整个货币的创造、货币的供给出现波动。所以我们提出要把房地产市场从多属于逐步回归到住宅的房地产属性，建立房地产长效机制。

当前货币运行有以下特点：广义社会融资同比增速持续下行，M2低位运行；表外融资萎缩、债券融资恢复；各期限的债券市场收益率有所下行，但综合利率有所上升。

从整个融资环境企业层面来说比去年紧，综合的架构会上升，所以对于房地产行业来说管好金融行业，做好金融之间的配置，是在未来的房地产分化和竞争中获胜的关键。

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当前房地产行业形势分析与发展前景判断

丁祖昱 易居企业集团CEO

一季度行业趋势：

行业层面，数据显示一季度整体销售增速回落，究其销售面积和销售金额下降很重要的原因是不登记备案，所以很多中高端项目延缓了备案时间，造成了销售面积销售金额的增速下滑，而房地产开发投资速度在上升。鉴于今年三四线分化会非常严重的，房地产开发企业接下去的投资增速不会进一步的上升。

企业层面，一季度增长是28.8%，50强门槛增幅达59.3%。2018年房企业的平均目标增长是40%，这里有一个很有意思的情况，我预测今年整体总量不会增长，但是这些房企都把目标提升40%，总量哪里来？实际就是每一个房企都看着别人的菜，要增加自己在市场当中的占有率。每个人都要拿掉别人的份额，这就是目前房企的竞争格局，未来也是一样的。

融资层面，现在房企融不到资。正常的融资拿不到，只有通过股权，债券，海外市场融资才行。海外发债持续增加，量都很大（10亿美金数量级），今年会有几个巨无霸企业在海外融资，所以海外融资也会变得更加紧张，利率也会更加高。

租赁市场，目前政策对于租赁市场的支持，供应量很大，计划量也很大，但并不足以改变当前对购房市场对交易整体的需求和供给，只是将这部分需求延后。

风险与机会预判：

政策预判：坚持“因城施策”，一、二线“四限”主基调不变，三四线分化，措施更精细化。房地产长效机制将加快推出，房地产税加快落地，建立“租购并举”住房制度。

行业预判，规模已上台阶，未来仍能保持高位运行。具体来说，去年是17家房企千亿，今年我认为会凑齐30家房企，前四强能做到3万亿，大蓝筹推荐大家继续看，规模房企大家越做越大，今年还会再上一个台阶，从股市的价值角度来看风险不是特别大。