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需求预测，从现在开始未来十年人们对健康的需求，第二个就是婚姻各种各样的需求，第三个就是孩子的需求也是非常非常多，第四个就是真正老年的需求，我认为是十年之后，十年之后要考虑老龄化社会老人的需求。 最大的风险就是金融风险，今年会贯穿始终。千万不要掉以轻心，对房地产来说金融是最大的挑战。 总的来看，房地产总定位发生了改变，房子是用来住的不是用来炒的。房地产10年涨5—10倍的历史一去不复返了，但房地产的投资属性依然存在，投资属性保值成为首位，增值成为次位，现在房地产投资更多是防通胀、分散投资的压仓石，未来不会成为暴利的工具。 3 房企融资创新与发展趋势
林波 易居企业集团克而瑞研究中心总经理 2017年整个房地产行业面临着调控，融资的压缩，收缩，以及房企在规模上的诉求，我们想在融资上给大家提供一些参考。 1、从融资总量来看： 2017年融资规模下降：据不完全统计，2017年108家房企融资总额为10864亿元，同比下降2%。 TOP10房企融资总量占比大增： 2017年TOP10房企的融资总量占比28.8%，同比增长10个百分点。
2、从融资成本来看： 新增融资成本均有上升：2017年108家典型房企境外发债、公司债及中期票据的新增融资成本均有所上升，分别为6.69%、6.10%及5.54%，与2016年相比分别增加1.31、1.08及1.22个百分点。 3、从融资渠道上看： 结构变化显著：2017年房企融资方式公司债占比急速下滑，股权融资、境外融资、资产证券化等创新融资占比则大大增加。 境外融资持续大幅增加：据不完全统计，2018年一季度房企境外融资约有1186亿元，相当于2017全年境外融资总额的43%。 资产证券化越来越受企业青睐：据不完全统计，2018年一季度房企共发行金额达387亿元的资产证券化产品，相当于2017年全年发行总额的79%。
4、从融资创新趋势来看： 房地产私募基金、ABS、REITs等等不断涌现，私募基金成为房企重要的融资渠道。 5、从资产证券化来看： 政策红利催生租赁资产证券化和供应链金融发展。 在租赁政策红利下，预计未来长租公寓的ABS、CMBS、REITs等融资方式占比将会进一步提升。 4 新经济形式下的地产金融趋势
王强 平安不动产副总经理兼首席投资执行官 根据2018宏观经济学家调查问卷，对于未来中国新经济形式的判断，大部分人持乐观态度。从目前状况而言，经济在相对低的空间行走，可能L形，V字形短期内看不到。从金融地产的角度看，究竟会发生什么样的变化？ 一是短变长。目前看资产证券化我们迈出了第一步，去年开始ABS，CMBS，Reits比较火，因为它有一些房地产相关企业的融资渠道。国内REITs主要问题解决之后，有望成为市场主流长期投融资手段。长租公寓未来会面临同样的挑战，真正的市场化长租公寓通过资产证券化手段得到好发展需要有两个条件:一是税收政策、配套政策要有鼓励，二是租金要有比较明显的跃升。 二是债转股。保本保收益的债券投资方式将成为过去式。打破刚兑原则与企业债务违约事件将促使债券投资部分转向股权投资。单层结构的权益类产品和真股性质的ppp项目将得到发展。 三是售转租。贯彻国家战略，挖掘住房租赁市场机遇。 房地产开发行业所面临的最大问题是没有造血来源。在地产融资渠道授受限的情况下，自2017年开始，尾贷包括融资，海外发债，融资债更多呈现下降趋势，更严峻的是很多房地产开发企业在2018年和2019年是集中到期时间。 互动演讲
吴绮敏 钜派投资集团联席总裁 钜派资产副董事长兼总裁 吴绮敏：和钜派合作的企业都是具有生命力，新生代的企业，我们不断的在市场上选择优秀的合作方一起前行一起奔跑。我们常说懂是我们对开发商最真情的告白，专业和服务是我们对投资人最真诚的爱。我希望我们能够在新的地产金融舞台上为我们的投资人，开发商提供更好的服务。做更好的价值创造，实现更大的价值。
王虹斌 融创集团执行总裁兼上海区域董事长
郭国强博士 福晟集团董事、执行总裁、飞虎队政委 郭国强：福晟的理解要有更多的金融思维和金融理念，将思维、潜力、能力、资源整合，创造增量的价值。把战略、人、钱、地，以及模式、节奏、机制，更好地理清楚。战略布局“一区两湾四核心”，以粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区为战略支撑、以海西城市群为战略衔接，以长沙、武汉、郑州、天津等中国中线交通动脉沿线核心城市为战略支点的联动发展。从全球来看，未来的粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区，无论是物流辐射能力，还是科技创新能力和对高端人才的吸引都是非常有活力的地方，在这样的区域要深耕，要聚集，要密集投资。这两年福晟通过王牌军飞虎大队专门拿地，成立以来总共看了2000多个项目，最后成交100多个，都在一区两湾四核心的区域里。未来我们会更好地把它做实做深做强，对得起投资者，与战略伙伴共赢，与优秀员工共享，共赢是外部力量，共享是内部的，内外结合产生巨大的聚合反应，这就是福晟这两年发展较快的秘诀所在。
徐珺 方圆集团总裁 |
