金融产品频发 力破租金“不安全感”

　　本报记者 杜雨萌

　　在“租购并举”住房制度改革的确立下，不仅房地产开发企业大举进军住房租赁市场，金融机构也在加速涌入这片蓝海，与此同时，与住房租赁有关的金融产品亦纷纷来袭。

　　如工商银行北京分行宣布，将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。其中，为租赁住房建设主体推出的“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年；为个人承租者推出的“个人租赁住房贷款”，融资金额可达100万元、期限可达10年；再比如中国建设银行与地方政府合作，推出“CCB建融家园”长租社区，并发布个人住房租赁贷款产品“按居贷”。此外，还有中信银行、中国银行等多家银行宣布了类似的房屋租赁金融产品计划。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，仔细剖析住房租赁市场本身，无论是从投资回收期还是明确盈利点，住房租赁相比住宅开发的销售模式，都处于一定劣势，如果没有商业银行相关金融产品的支持，那么房企在住房租赁领域就难以快速扩张并产生规模化效应。因此，银行针对住房租赁市场推出的金融产品应该首先助力于房源供给方，并可以提供从项目拿地到建设、房源获取到租赁运营、资产进一步盘活等一系列生命周期的金融相关服务。而对于租户的保障则在房源供给量增加的同时，逐步完善，并重点解决保障租赁长期化、租金稳定性等痛点问题。

　　“可以肯定的是，越来越多住房租赁金融产品的推出，将更有利于推动住房租赁市场朝着企业规模化、运营专业化、保障体系化方向发展。”张波告诉记者，从租赁房源供给方来看，金融产品可提供租金收付、资金融通等金融服务，并利用租赁经营权提前变现等方式来减轻企业的压力。对于承租人，金融产品可以作为背书，为承租者提供长期租赁保障，还能在极大程度上减小房租不定期上涨等“不安全感”因素。

　　虽然金融产品的创新能够进一步服务日渐壮大的住房租赁市场，但在大量资金涌入租赁金融领域、且前期已出现消费贷、首付贷等违规资金为楼市加杠杆后，如何规避这一现象也显得极为重要。

　　对此，张波认为，监管的核心点在于如何有效确定房源的真实性和出租合同的真实性。换言之，政府主导的房产租赁平台建设就显得尤为重要，从租赁房源的管理到租赁合同备案都要从源头进行监控，严格审核个人贷款资格，同时对套现行为加大惩处力度。

　　不良资产规模扩大 部分负债率过高房企须警惕

　　本报记者 傅苏颖

　　《证券日报》记者获悉，12日，中国东方资产管理股份有限公司(下称“东方资产”)发布《中国金融不良资产市场调查报告(2018)》(以下简称《报告》)，《报告》从对商业银行、资产管理公司和外部专家学者三类受访者的问卷调查结果看，受访者对于宏观经济增长与市场走势的意见比较一致。例如，大多数人认为2018年中国经济将保持平稳增长，经济增速将维持在6.5%以上。大多数人认为随着供给侧结构性改革深入推进，银行信贷风险将会持续暴露，未来3年-5年不良资产市场规模可能会进一步扩大。

　　苏宁金融研究院宏观经济中心主任、高级研究员黄志龙昨日对《证券日报》记者表示，当前的国有企业部门去杠杆过程还没有真正完成，特别是国有企业中的僵尸企业，通过市场化出清的阶段还没有到来。另外，地方政府债务风险还可能进一步扩大，许多项目的盈利能力和现金流并不能保证，这也可能是不良资产和信贷风险的重要源头。

　　据介绍，该《报告》至今已连续发布11年，课题组通过对主要市场参与者和专家进行问卷调查，并归纳出各自的观点，同时，通过建立模型，对我国不良资产市场的布展趋势进行预测。

　　分主体看，来自商业银行的多数受访者认为，受多重因素影响，2018年商业银行信贷总体质量会有小幅改善，但房地产类信贷资产质量或将下滑。多数受访者倾向认为，2018年商业银行处置不良贷款紧迫性增强，不良风险会加速暴露，实际不良贷款率可能高于已公开的数据，预计商业银行不良贷款率将于2020年见顶。

　　从行业来看，《报告》显示，32.8%的受访者认为2018年银行不良资产规模增长最显著的行业为制造业，30.3%的受访者认为是房地产业。

　　《报告》提醒，房地产领域的不良资产值得关注。自2013年以来，房地产业的不良贷款规模增长较快，尽管房地产行业的不良贷款率总体上相对较低，但一直处于上升态势，随着调控政策持续发力，房地产市场的调整幅度将会不断增加，预计2018年不良贷款率将达到1.5%左右，向整体平均水平趋近。

　　对此，黄志龙认为，房地产领域的风险可能不如预期的那么大，特别是居民按揭贷款的风险，基本上是安全资产，因为当前国内平均首付比例普遍在30%以上，只要房价不出现比较大幅的下跌，银行按揭贷款的安全垫还是比较高的。当然，部分房地产企业的负债率较高，可能面临较大的风险，这些风险需要密切关注，将成为未来房地产行业坏账的主要来源。

　　棚改专项债或将成险资投资新风口

　　本报记者 傅苏颖

　　严监管是2018年保险行业的主基调，险资运用的监管于近期进一步加码，酝酿近两年的《保险资金运用管理办法》(以下简称“《管理办法》”)已于4月1日开始正式实施。《管理办法》明确了保险资金独立运作的原则，规定了股东和集团公司不得违法违规干预保险资金运作。

　　“过去部分保险公司股东将保险资金视为自有资金，《管理办法》实施之后，险资在资本市场上大肆扩张的行为将成为历史。”东方金诚首席分析师徐承远昨日对《证券日报》记者表示。

　　从目前行业来看，据银保监会4月3日披露的数据显示，2018年前2个月，保险资金运用余额近15万亿元，较年初增长0.53%，其中，银行存款19083.03亿元，占比12.72%；债券52413.57亿元，占比34.94%；股票和证券投资基金19263.77亿元，占比12.85%；其他投资59232.57亿元，占比39.49%。

　　徐承远表示，整体上来看，保险资金运用余额增长乏力，银行存款和另类投资较年初小幅下降，债券投资尤其是权益类投资较年初有一定上升。其中，银行存款较年初下降0.99%，另类投资较年初下降1.22%，债券投资较年初上升1.55%，权益投资较年初大幅上升4.96%。