房地产行业的杠杆率正在快速上升，房地产行业的金融化程度越来越高。

原标题：地产金融演绎死亡游戏！

最近这些年，我们听过太多的所谓金融创新，但实体经济仍旧嗷嗷待哺。

2.养殖户原本一年才能卖的猪，现在猪仔一进圈就能预售，销售周期大幅缩短，有钱又能扩大生产。

假设养猪的周期是一年。买猪仔（拿地）的时候向银行贷款，养殖户用3成的首付就能拿到之前全款才能买到的猪仔。然后在养猪环节（开发）引进预售制度，养猪的经费由预售款滚动支付。

房贷进一步降低了购房者的门槛，再加上预售制度，也就是说面包还没烤好就可以卖了，这在最大限度上将房地产商开发回款的节奏提前了。

最后，销售时候也引进贷款政策，撬动小加工厂购买更多的猪肉，加工厂只需要付首付，剩下的贷款部分先由银行垫付。

1.养殖户原本需要几十万资金才能启动的生意，现在只需要几万就能开干。小钱撬动大生意，变身高富帅不是梦。

资本脱实向虚，实体企业说银行不贷款给他们甚至在他们最困难的时候抽贷导致实体企业状况不好，而银行则辩解说是因为实体企业表现不好不敢贷款给他们。这或许是一个“鸡生蛋，还是蛋生鸡”的问题，但我们更应该搞清楚银行诞生的本源。

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地产金融演绎死亡游戏！

2017-11-27 21:02 来源:伪砖家说经济 游戏 /房地产 /银行

无论央妈前期通过外汇占款、后期通过各种便利工具向市场注入多少货币，它们都不愿意进入实体经济。

107家上市房地产企业总资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%。

地产和金融的绑定其实是一个死亡游戏。换个例子，就能理解其中的利害关系。

这其实是一个危险的游戏。因为不是所有猪仔都能养大，不是所有成猪都能健康，也不是所有养猪场最终都能交出成猪。只要一场瘟疫就能轻易推翻这个脆弱的系统，而因为金融加杠杆，将使得这个行业、这个行业牵扯到的人一下子万劫不复。

虽然金融加养猪这个例子，你能想到各种可能的危机和隐患，觉得很扯淡，但金融加地产这件事却从不让人怀疑。

这一轮改革，由于引进金融，发生了几点改变：

一切看似很和谐，养殖户赚钱速度开挂了，加工厂也可以提前扩大生产了，银行也赚翻了。但这有点像心灵鸡汤，那就是把前提拿掉了，对隐患视而不见。

这些钱很精很饿，过于急功近利。巨量的货币不是到股市里拉抬坐庄，就是到债市里兴风作浪，要不就是到期货市场上疯狂炒作，甚至将各地房价吹出了巨大的泡沫。

房地产是最接近金融的行业。拿地、开发、房贷，房地产最关键的三个环节都跟金融紧紧绑定。

房地产+金融这个游戏玩的很溜，可以说如果没有金融介入，全国现在应该还出不来一个过千亿的地产公司。全资购地，封顶销售，全款买房，这三招干死多少小公司我说不好，但干死房地产全国50强是肯定没问题的。无一生还，越靠前死越快。

金融渗透地产

这在房地产行业叫滚动开发，也就是说那些号称几十亿、几百亿投资额的项目，可能只需要几个亿，甚至几千万就启动了，因为滚动开发就是说边修边卖边收钱边开发。

3.加工厂现在可以透支消费了，同样的钱可以买到以前三四倍的猪肉，养殖户的生意越来越旺。

这里不妨把同样的政策转移到传统实业上，以畜牧业为例，看会出现什么样结果。

金融机构一旦变得贪婪并脱离本源，再加上杠杆，那我们离系统性金融风险的发生就不远了。

贪婪的巨饿

我们看到了以银行为代表的金融机构，金融资产急剧膨胀，目前已经超过200多亿，但很遗憾，这些金融资产不是通过投资实业而膨胀起来，更多的还是通过各种各样眼花缭乱的金融产品或者金融衍生品膨胀起来的。大量的货币不是流向实体经济，而是在银行体系内空转。

于是我们看到，股市的异常波动差点引发系统性风险；债市和期市的暴涨暴跌令监管层忧心忡忡；房市就更不用说了，连之前一直依赖房地产拉动经济的政府都不得不忍痛割爱，这病究竟有多重，不言而喻。

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因为这个游戏的底层逻辑来自这样一个心理暗示，那就是在中国，房价永远涨，没有房地产项目会真正烂尾，最后一文不值。而，养猪却没有这样的心理优势——没有银行会给死猪评估价值。

但是，金融发展到今天，从国际到国内，层出不穷的金融创新让银行渐渐脱离了反哺实体经济的本源，渐渐变成了贪婪的巨鳄，甚至是饥不择食的“巨饿”。

不同于其他要素型资产，土地具有不可移动性和排他性，正是这个特点使得土地具有抵押品的天然属性，具有天然的金融属性。开发商几乎只出首付就将面粉买到手，房地产商拿地的钱就是银行那里借的。

从1171年世界第一家银行威尼斯银行诞生那天起，银行的任务就是通过吸收存款把闲散的资本聚集起来投向创造财富的实体企业，用杠杠创造更多的货币做大实体经济。

而开发就是做面包，土地出让金的分期付款鼓励了地产开发的高杠杆。先利用过桥资金缴清土地出让金，取得预售证后尽快销售，用销售回款偿还过桥资金，这一点可以使开发商撬动比自身注册资本大得多的项目。

4.银行参与了全流程，每个环节都赚到了钱，所有人都得到方便。

随着土地价格的上涨，开发商为了能吃下足够的土地储备，更加依赖杠杆开发，对金融中介的依赖程度越来越高，金融和地产成为了“鸡生蛋，蛋生鸡”的关系，两者相互促进，联系越来越紧密。

死亡游戏

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这个游戏就像俄罗斯轮盘，每一次转动都必须小心翼翼，谁也不知道雷何时爆炸，只是狂欢着每次侥幸存活赌注翻番的快感，没有人愿意醒来。

2010-2014年，107家上市房地产企业的新增有息债务为8200亿元，而2015-2016年新增有息债务就有8520亿元。

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