一般而言快速扩张的企业的净负债率会大幅增加，从各梯队企业表现来看，2017年销售排行在10-30名之间的企业2017年净负债率（算术平均）增加最为显著，增幅高达21.44个百分点。与此同时，该梯队企业与50-100名之前的企业也是平均净负债率最高的企业。

万科、中海、华润等企业，财务稳健，净负债率保持较低水平。以万科为例，2017年的净负债率为9%，较2016年年末下降了17%，在降低了净负债率的情况下仍然保持了近45%的合约销售额的增长，在目前的市场状况下实属不易。此外，滨江连续两年出现了净现金的情况，虽然持有现金充足，但如果能够更充分地利用杠杆，可以推动企业进一步的发展。

3、永续债：总额缩水但发行企业数量增加

在永续债方面，60家重点企业2017年永续债总量为1110亿元，较2016年年末的1745亿元下降36.4%，净减少635亿元，主要原因是中国恒大赎回了全部永续债1129亿元。若剔除恒大数据的影响，2017年重点企业永续债规模同比增加80.4%。除恒大外，金茂和景瑞也赎回了全部永续债，融创中国、金科集团等赎回了部分永续债，因为永续债发行后，利率会逐渐增加，企业选择赎回永续债可以降低财务成本。2017年又有10家房企，诸如保利地产、招商蛇口、阳光城等，采用永续债的融资方式，因而2017年底60家重点企业中，持有永续债的企业数量由19家增至26家。

3

偿债能力：政策收紧下房企偿债压力逐步加大

1、现金短债比：整体下降25%至1.28

2017年170家房企现金短债比的加权平均值为1.28，较2016年末的1.71下降了25%，但现金基本可以覆盖短期负债，整体来看短期偿债压力不大。其中104家房企的现金短债比均有不同程度的下降，这主要是因为短期负债增幅较大，短期负债由2016年末11954亿元跃升至18702亿元，增幅达到了56%。分析原因，主要是2015年的公司债浪潮下，房企纷纷通过发行公司债补充流动资金，其中3年内的长债转化为短债，部分房企已然面临还债高峰期；此外还有部分正处于快速扩张的房企如阳光城、金科等，积极尝试（超）短期融资券、1年期优先票据、短期银行借款、信托贷款等其他方式补充资金，因而提升了其短期债务比例。

从60家重点房企来看，不同房企现金短债比分化严重，现金短债比最高TOP10均在2.5以上，合景泰富甚至达到了10.82，而现金短债比最低TOP10均不足1，现金无法覆盖短期债务，且其中多数房企的现金短债比较2016末都有了不同程度的“恶化”，若无法及时补充流动资金，还是存在一定偿债风险的。

2、长短期债务比：部分企业债务结构有待优化

从长短期负债比的情况来看，2017年170家房企长短期负债比加权平均值为2.12，整体债务结构合理，但与2016年末相比，还是有了一定程度的“恶化”，降幅为23%。2016年四季度以来，伴随着国内楼市调控的不断升级，房企的境内融资渠道也在收窄，企业融资力度下降，部分长期负债即将到期，转化为短期债务，从而使得企业长短期债务结构也发生了变化，后期房企或应多尝试海外融资、资产证券化等创新型融资手段以缓解偿债压力。

4

融资成本：继续下降但未来或将反弹

从2017年60家重点房企的平均融资成本来看，大部分企业的融资成本仍然呈现下行趋势，整体平均融资成本由2016年末的6.45%下降至6.08%，但其中有10家企业的平均融资成本出现了上升，其中建发股份上涨最快，提高了2.14个百分点，总体来看这些企业都是近年来扩张力度相对较大的企业。

60家房企融资成本的整体下降，一方面是由于房地产市场集中度不断升高，房企强者恒强，60家企业中大中型规模房企较多，融资能力相对较强，融资渠道的拓宽从一定程度降低了企业的融资成本。另一方面也是源于此前公司债潮的延续效应。自2015年1月15日证监会出台《公司债发行于管理办法》降低公司债门槛以来，房企发债规模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，证监会在逐步提升发债门槛，收紧公司债，房企融资规模才略有回落。而目前企业偿还债务开支以此类居多，因而融资成本还维持在较低水平。但不难预想，随着境内融资利好不再，公司债陆续到期，房企或转战海外或寻找新的融资渠道，后期的融资成本也将很难实现进一步压缩，甚至可能出现反弹。

创新融资、多元发展成为大势所趋

综合来看，2017年房企的偿债压力较2016年末有所增加，但多数企业偿债能力还基本属于稳健水平，主要呈现出以下几个特点：一是杠杆加大，整体净负债率抬升至89%；二是现金短债比和长短期债务比均有了不同程度的“恶化”，总体短期压力仍然不大，部分企业需要警惕；三是品牌房企融资优势突出和公司债的延续效应的影响下，60家重点房企整体平均融资成本继续下降，但是在国内楼市调控和融资收紧的背景下，房企或选择“扬帆出海”，或选择创新类融资方式，融资成本未来或将反弹。

来源：丁祖昱评楼市

原标题：170家房企平均净负债率大增至89%——2017年房企偿债能力解析