新浪乐居讯（记者 李洁）2016年以来，随着新一轮去库存政策的推进，以一二线城市为主的多地楼市整体向好。在此市场情况下，楼市传统“金九银十”是否依然存在？购房者和投资者未来的关注点在哪里？

“金九银十”期间，乐居55城邀约自媒体人、行业专家，以乐居live视频直播方式，深入探讨楼市未来大辩论。

9月9日上午，乐居北京以“当下是否适合进行海外资产配置”为主题进行了“金九银十”第一场楼市辩论，并邀请了当代置地国际区域产品总监陈磊，财富人生经纪执行董事韩乐作为首期嘉宾。

随着国内的购房门槛越来越高，越来越多的购房人目光投向了海外市场。数据显示，2016年上半年，中国投资者的跨国房地产投资总额已经达到161亿美元，较去年同期增长超过一倍。

据陈磊介绍，海外配置主要是指，通过不同货币的投资以达到资产的保值和增值的目的。这里面涉及到三方面需要注意，一个是不同的币种，要考虑汇率波动的风险。第二是，海外投资是一种投资行为，凡投资必须考虑收益和风险的存在。第三个，近年来全球经济整体放缓，海外地产也是缓步增长。

“从增值角度来看海外地产的增值和国内是不可比的，目前大量的资金还是国内投资居多，海外才刚刚开始。”陈磊如是说。

韩乐对于海外投资置业也提出了自己的意见。“优先选择的海外房产，要选择一个不能比中国差的国家，比如说澳洲、美洲、加拿大、伦敦，经济上或者发展上优于中国。”

以下为“当下是否适合进行海外资产配置”辩论实录：

主持人：为什么目前国内的购房门槛越来越高？

韩乐：现在国内的楼市不同城市之间有很大差异，比较火爆的城市一二线城市购房门槛是属于越来越高。门槛变高的原因可能要从三个方面讲，首先是相对比较宽松的货币政策，增加了很多的流动性，导致了很多资产的价格上升其次是改善升级的需求，造成了今年成交量集中爆发。最后就是地王频出，给了市场非常大的刺激，让大家产生了恐慌或者房价最还是要涨的结论。

主持人：海外资产配置的概念是什么，或者说海外资产配置包括哪些？

陈磊：海外配置主要是指，通过不同货币的投资以达到资产的保值和增值的目的。这里面涉及到三方面需要注意，一个是不同的币种，要考虑汇率波动的风险。第二是，海外投资是一种投资行为，凡投资必须考虑收益和风险的存在。第三个，近年来全球经济整体放缓，海外地产也是缓步增长。

目前海外投资的几大板块，最基础的板块是保险，这个可以说类刚需的产品。保险之上就是地产，地产具有实物性，产权性等等。再向上一个阶段就是基金，各类地产基金的对冲，货币基金，也包括海外的信托。这里面是以风险的划分来的，收益也是对等的。

主持人：进行海外资产配置的话，最初应该注意什么？

陈磊：海外房产投资最主要需要注意的，首先要保持一个合理收益的心态，不能脱离经济增长的轨道，比如说美国地产去年的平均增长5%，好一点的地方10%，但是你找20%以上的增长的产品就很危险，必须明确我们的目标是什么，对收益的预期要合理，合乎整体的趋势。

第二要注意的是中美之间有一些法律和政策的区别。比如说地产投资，很多国家都是永久产权，就有地产税，这是一部分考虑的成本支出，要可以接受。

第三个，回到地产投资本身原则，就是地段，投资的地产在什么地方，这个也很关键。因为海外地产和中国地产最大的不同是购房人对当地不是那么了解。

主持人：海外会不会存在类似于一窝蜂的状况？

陈磊：当地人比较少，中国人会有。海外地产投资有三个功能和目的，第一个是移民，有一些国家投地产可以获得居留权，就造成了一窝蜂，大家都去买，不管多少钱，买了之后获得居留的身份。第二个投资的方向主要是为了自住，也有一些子女在海外留学。第三个就是纯投资的方式，现在我们接触很多的投资人，就是想把人民币资产变成美金或者欧元作为一个避险。这几类每类都有与之相适应的审核的标准。

主持人：您觉得全体中产阶级，更适合投资一些什么，兑换外币还是购买房产？

韩乐：股票、基金大部分的中产阶级有的不是特别懂，而且里面伴随着投资品的上升，风险也会变大。如果做配置的话，房产应该是比较保险，有比较好的收益，具体的技术环节，怎么选，选什么城市，选什么房子，还是要看租金，税费技术上的东西。但是优先选择的海外房产，要选择一个不能比中国差的国家，比如说澳洲、美洲、加拿大、伦敦，经济上或者发展上优于中国。

主持人：陈总对美国的市场了解多一些，是不是可以分析一下美国的购房形势是什么样的？

陈磊：我们把美国称之为目前的黄金市场，因为美国的市场08年的泡沫粉碎之后的暴跌，平均的地产降了40%，从2010年开始缓慢的爬升，到现在为止美国的地产价值还没有回到07年的最高点。未来还是有增值的空间。其次，美元要加息，如果美元加息的话，首先带动的是房地产价格的增长，因为加息之后大量的美元回到美国，首选就是地产。地产具有一个得天独厚的优势，抗风险能力强。

从对比来说，像澳大利亚和加拿大，是可以与美国对比的，这两个国家对海外的投资开始政府设限，加拿大温哥华加收25%的税，澳大利亚现在对海外的投资开始进行审核了。

长期来看，我们看好优选美元投资，而以美元投资角度来讲，钱放在那没有意义，因为现在的美国利息很低，美元资产里面我们优选地产，这是给投资人的建议。

主持人：楼市进入黄金阶段“金九银十”，二位看好这个时机吗？

陈磊：房地产市场很火爆，房地产作为改善性的需求不仅在增加，另外也是房地产已经成为了一种投资手段，未来房价还有看涨的趋势，至少北上广深和大的二线城市还会上涨。当代置业对现在市场是持谨慎乐观的态度，乐观就是说市场需求量还在，谨慎是指有秩序的扩张。

韩乐：如果按照北京和上海发展的轨迹来说，肯定会延续比较火爆的市场行情，从近两年金九银十的概念已经在淡化了，现在已经分不清淡季和旺季了，成交的月份每年的12月份都是高点，大家都在完成任务，会有一些优惠。今年看来，八月份已经很火爆了，至于说金九银十会不会延续八月份的火爆还有待观察，所以我觉得应该是一个平稳过渡，行情方面如果没有调控政策出来，按照现状的平稳轨迹发展，火爆的行情这两个月还会延续。