2018年注定不平静，逢“8”必崩的魔咒暂时还没应验，但大家的心态早就崩了很多次。

　　人民币汇率已经十连跌，A股“喜提”2813点，中、美、欧三方在贸易对抗上来回出招，全球一线城市的房地产进入调整期……内外焦灼的情况下，各大机构看好的区域也发生了转变。

　　欧洲大国之间商业地位的角逐悄然改变，尽管伦敦老大哥的地位无法撼动，但巴黎越来越受到投资者的重视。

　　而欧洲的房地产市场，突现一只由多个小国组成的黑马战队，带领欧洲楼市走出阴霾。

　　欧洲大陆的对面，则是全球投资巨头黑石集团，时隔四年再度看好亚洲房地产市场，斥巨资打造全球最大的亚洲房地产基金。

　　处在经济动荡时期的投资者，做好市场风险与自身抗风险能力的评估，才能是：适合自己的，便是最好的。

　　1大国博弈：欧洲商业版图悄然改变

　　英国脱欧正在悄悄改变欧洲的市场格局。

　　伦敦依然是企业投资欧洲时优先考虑的城市，但它的压倒性优势正在减弱。

　　安永会计师事务所刚刚完成了欧洲对外资的吸引力调查。投资者们依然看好伦敦稳定的经济和自由的商业环境，同时法国巴黎、德国柏林、法兰克福、慕尼黑等城市也开始受到更多投资者的关注。

　　过去，伦敦在每一年的调查中，都赢得了一半的企业家认可。但自2017年脱欧谈判开始，这种局面发生扭转。有更多的城市赢得了企业家们的认可，比如巴黎、柏林、法兰克福、慕尼黑等等，这些城市在企业家心中的吸引力逐渐增加。

　　在今年的吸引力调查中，巴黎对投资者的吸引力也显著上涨。

　　（今年有更多的企业家认可巴黎的投资环境）

　　2017年，英国依然牢牢捍卫着欧洲最大外商直接投资目的地的地位，英国吸引到的投资项目，占当年外商投资欧洲项目总额的18%，略微高于德国和法国。

　　不过，英国的增长稍显乏力，过去一年吸引到的投资项目仅增加了6%，而法国的外商直接投资项目在一年内大增31%，法国作为英国脱欧受益者的效用开始显现。

　　主要原因还是伦敦的住房供应紧缺，房价高企；再加上企业家担心，脱欧之后人才进出英国的流程更复杂，从而增加企业运营成本，因此拉低了伦敦在部分企业家心目中的吸引力，也为巴黎、柏林、法兰克福等城市赢得了空间和机遇。

　　在大部分企业家心中，他们最担心的问题并非是英国脱欧的影响，而是整个欧洲的地缘政治格局，因为目前来看英国脱欧对投资者的影响并不大。而西班牙受国内政局动荡的影响，去年外企在西班牙的投资项目大幅缩减了23%。

　　可以预见的是，英国脱欧的影响，短期内并不能撼动伦敦作为欧洲吸金大户的地位，但却给更多的城市带来了时间和机遇。像巴黎、柏林、法兰克福、慕尼黑这种自身具有金融业或制造业产业优势的城市来说，未来会有更多的人口与资金流入，值得持续关注。

　　而欧洲政局不太稳定的国家，例如去年发生加泰罗尼亚独立事件的西班牙，以及今年意大利与土耳其的大选风波，都将影响投资者对它们的信任，并反映到这些国家的资产价格上来。

　　2小国崛起：带领欧洲房地产走向复苏

　　欧洲大国之间商业地位扭转的同时，还有一些小国的房地产正在带领欧洲走出阴霾。

　　6月22日凌晨，长达九年的希腊主权债务危机终于终结，希腊从此翻开新的一页。与希腊重新出发的，还有欧洲的住宅市场，正在摆脱欧债危机带来的困境，开始走上全面复苏之路。

　　刚刚出炉不久的莱坊全球房价指数报告颇让人意外，今年第一季度，全球表现最强劲的15个住宅市场中，有11个来自欧洲。其中，有四个国家一季度的房价同比上涨超过12%，分别是马耳他、冰岛、爱尔兰和泽西岛。

　　（2018年第一季度莱坊国际房价指数）

　　地中海岛国马耳他，以及避税天堂泽西岛因为住房短缺，导致房价同比涨幅均突破了两位数，分别为13.6%和12.1%。

　　（马耳他房价十年翻倍，2015年房价=100，欧洲央行）

　　而爱尔兰房地产受国内经济增长的推动，在本次的涨幅排行榜也排到了第四。爱尔兰已经连续四年成为欧洲经济增速最快的国家，预计2017年GDP增速将达到7.8%。即使过去一年房价上涨12.7%，爱尔兰目前的房价仍然比2007年金融危机前低了21%。

　　（爱尔兰连续四年成为欧洲经济增速最快的国家；爱尔兰统计局）

　　目前成熟国家的楼市增长幅度明显放缓，我们在昨天的文章《成熟国家楼市普遍进入调整期，股市泡沫会吹到楼市吗？| 掘金月报》中，就具体谈到了各个国家的房价现状。而过去一些不太受关注的小国家，正在因楼市的疯狂涨幅而登上房地产市场的秀场，带领欧洲楼市走向复苏。

　　3黑石集团连续巨资加码亚洲房地产

　　黑石集团（Blackstone Group）已经成为亚洲房地产市场最大的买家。

　　作为全球最大的上市投资管理公司，黑石集团在房地产领域的投资动向，一定程度上代表着未来房地产市场的新趋势。

　　尽管今年上半年亚洲股市不被外资看好，资金纷纷撤场（详细分析可阅读《亚洲遭遇十年来最严重外资出逃，全球资金回流美国，资本管制会更严吗？》），但亚洲的房地产市场却备受青睐。

　　截至今年6月上旬，黑石集团已经募集到71亿美元，这些资金将全部用于亚洲房地产投资。这只私募基金也将成为有史以来最大的亚洲房地产投资基金。

　　曾经在亚洲房地产市场上尝到甜头的黑石集团，再一次打破了自己的历史记录。

　　早在2014年，黑石募集完成了首支亚洲地产基金，规模达到50.8亿美元，也是当时最大的亚洲地产基金。这只基金先后投资了日本的住宅地产、澳大利亚的办公地产，以及中国的购物中心。截止2016年9月，在募集的50多亿美元尚未完全投资出去的时候，收益率就达到了17%。

　　尝到甜头的黑石集团继续加码亚洲，早在去年年初，就曾放话要在未来12-16个月内，募集资金，成立全球最大的亚洲房地产投资基金。

　　如今，黑石集团的这只基金募集工作接近尾声，即将在亚洲房地产市场上大展拳脚。

　　据黑石集团内部网站的报道，放眼全球的房地产市场，他们目前非常看好中国、印度、东南亚和澳洲的发展，尤其是仓储、购物中心等商业地产。

　　黑石集团给出的原因也非常直接，正处于发展阶段的亚洲房地产市场，是目前为数不多的有可能实现资产大幅增值的区域。而中国、印度、东南亚的人口增长和经济增速，也正好处于全球的前列。随着亚洲地区城市化的扩大，人均收入的增长，势必会带动当地的购买需求和购买力，促进资产价格走高。

　　4全球投资格局生变，个人投资者如何跟随机构押宝？

　　全球投资格局发生转变的时候，作为普通投资者而言，抗风险的能力势必没有专业的机构投资者强。

　　海外投资的风险点主要有：

　　1、国家政局动荡，可能带来外资撤离，投资政策转变等不可预知的问题。

　　2、汇率风险，因汇率波动带来的损失有可能会吃掉一大部分投资收益。

　　3、投资国的经济波动，造成资产价格下跌。

　　4、不可抗力的自然灾害、战争等等，造成资产损失。

　　5、像1998年，2008年那样的大规模金融危机，这种无一幸免的事情，投哪里都是亏。

　　对于非常保守，抗风险能力低的投资者而言，选择成熟市场的核心城市，比如美国的一线城市、东京、伦敦、悉尼、墨尔本、巴黎等等，资产保值的概率会更高，出现上面前四条风险的可能性也较低。即使不幸遇上了第五条风险，也能够快速恢复过来。

　　这些市场大多都比较开放，没有外汇管制，市场制度也非常健全，但在这些城市投资的资金门槛也相对更高。

　　而对于抗风险能力更强一些的投资者，愿意冒着风险换取更高收益的，则可以考察一下前文提到的几个欧洲楼市黑马小国家，或者是与黑石集团一起押宝东南亚市场。

　　这些市场的房地产还处于刚刚起步，或者正在发展的阶段，投入门槛较低，只要政局稳定，经济结构多样化，会有大概率获得房产增值。比如泰国、柬埔寨等外汇管制宽松，政局相对稳定，经济飞速发展。

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（责任编辑：张洋 HN080）

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