流火七月，楼市已凉得一批。

土地市场凉风阵阵，南星、翠苑、滨江等板块接连推出“风水宝地”，却依旧无法调动开发商们“萎靡”的情绪。而在此之前，临安已先于市场半年遭遇“寒流”，一轮游、流拍的“事故”频频上演。

土拍的蝴蝶效应，很快就体现在了市场。

二手房，房东“坐地涨价”的好日子算是彻底到头了，“价格战”打得火热，即便“直降20万”也依旧等不到“接盘侠”；新房中，一些不具备竞争优势的盘，明显冲劲不足了，前阵子三墩宝嘉誉府，甚至还出现了“二轮选房”；购房者呢，此前多是闭着眼睛瞎摇一通，现在至少开始关心“值不值得”了。

买涨不买跌的习惯，让多数人开始观望。在楼市这场充满了盲从性的游戏中，此刻“玩家”们都在等，等队友的决定，等对手的反应。

接下来的市场，究竟会怎样？

a.比起开发商们纷纷“看跌”杭州，我更相信这是没钱造成的不得已而为之。杭州大的基本面是好的，而且只会越来越好，不要拿七八年前的杭州来“教育”我，现在的杭州比当年要有“底气”得多。

b.地价无法直接决定房价。当初地王频出，很多人YY大江东破2万、崇贤破3万、未来科技城破5万，就目前来看还没有实现；同理，如今地价稍受波动，一时半会也体现不到房价上。

c.楼市回调是事实，这受市场影响，也受情绪影响。目前土地市场这幅“熊”样，接下来不拍出几宗溢价率封顶，恐怕是没有办法打消各位疑虑的。既然蝴蝶效应已经显现，楼市这吹了2年多的热风，消停一会也无妨。

接下来，楼市将是一个“去伪存真”的过程，板块分化愈加明显，买房再也不是一股脑地乱摇一通，选择将变得十分重要。

1.潜在供应巨大 警惕“塞堰湖”板块

下半年的“供应爆发”比想象中来得早。

上周，杭州十余个楼盘领出预售证，累计增加摇号房源超2000套，不仅分布范围遍布全城，更是一下集中爆出多个纯新盘。“新面孔”集中亮相，这在上半年几乎罕见。

显然，迫于资金压力，已经有一部分房企开始放弃对“限价”的挣扎，接下来的聚光灯下，将迎来“高价地”们唱主角。

我们曾经也做过统计，剔除掉上半年开盘的纯新盘，2017出让地块还没开盘的高达90余个，总建筑面积超1000万方。库存大规模爆发，那些潜在供应大的板块必将竞争激烈，甚至出现滞销的情况。

比如城东新城，当下已经积累了至少7个纯新盘，不仅金茂、世茂、信达等5宗涉宅地块楼面价突破了3.6万/平方米，潜在库存更是超70万方；萧山南部卧城，2017年出让的多宗地块即将“排队”亮相，如绿城九龙仓桂语朝阳、滨江碧桂园卧城印象、德信碧桂园印江南等，累计潜在库存近100万方。

城东新城潜在供应

同样“遭遇”的还有申花、萧山市北、临安城区等，去库存压力不容小觑。

2.潮水退去 “裸泳”板块逐渐暴露

杭州这波买房潮，每个板块都借势疯涨。

来看看杭州最新的价格体系：良渚新城随着中粮、融信等新盘一一亮相，价格基本锁定在精装高层25000元/平方米，精装洋房28000元/平方米；许久未有供应的下沙大学城北，都会钱塘首次加入摇号，首批洋房房源精装均价27500元/平方米。

中泰板块，刚刚领出预售证的海伦堡棠锦，推出96套90方房源，均价20670元/平方米，其中装修标准3000元/平方米；瓶窑板块，碧桂园良樾推出56套房源，均为139方的大户型，毛坯均价20093元/平方米。

一些曾经的“边缘”地段，如今都在大步迈入2万+，让人不禁倒吸一口气。

这其中，有些板块比如良渚新城、临平新城等，借由这几年或交通，或产业的规划，板块价值站上新的台阶，涨价也算情理之中；可有些板块，如中泰、瓶窑等，单单靠着创新高的地价，就让房价疯涨得莫名其妙，实在有些底气不足

一旦潮水退去，这些没有过多利好支撑的“裸泳”板块，处境注定十分危险。

3.市场调整 当心酒店式公寓“爆雷”

住宅不好卖的那几年，酒店式公寓的日子同样不好过。可谁也没想到，住宅火爆这些年，酒店式公寓的日子却比住宅还好过。

从成交来看，2016年至今酒店式公寓成交一直处于高位，仅2018年上半年，杭州酒店式公寓就成交接近2万套，比2015年全年成交还多了近50%。

价格方面则更为夸张，2017年酒店式公寓成交均价18864元/平方米，2018年上半年已经上升到27179元/平方米，而刚刚过去的6月份更是达到了32560元/平方米。

按照以往经验，一个酒店式公寓的价格，往往是周边新房7折左右。但如今，从“开挂”的酒店式公寓来看，显然与住宅站在了同一水平线。

尽管，这几年酒店式公寓的产品迎来了不少创新与突破，市场上也不乏优秀的酒店式公寓项目，但经历了2年多的狂热，当下酒店式公寓投资属性已经逐渐走弱。一旦市场预期转变，酒店式公寓一定先于新房而受影响，如此来看现在并不是入手的好时机。

倘若实在有自住需求，则优先推荐核心地段（如钱江新城、奥体）、暂无住宅供应板块、临地铁（越近越好）、品牌开发商打造（如绿城、滨江等）的产品，受区域升值、抗跌性等影响，安全系数更高。

总有人问，当下还适合买房吗？我只能说，如果是自住，永远适合！

也有人说，还想骗人接盘？你的良心不会痛？我只想问，市场下行那几年，那些执意上车的人，如今是后悔踏错了节奏？还是懊悔没有多买几套？

健康的市场，总会有回调。即便是你们引以为傲的滨江，在2012年库存爆发的时候，同样也打响了价格战，但这点“黑历史”，放在现在无足挂齿。

无数例子告诉我们，买涨不买跌并不是个理智的选择；你以为的“抄底”也远没有你想得容易。市场好的时候，我们需要一盆凉水，来打消过于乐观的热情；市场不好的时候，我们也需要添一份信心，来改变过于悲观的消极。

此刻我们唯一要做的，不过是擦亮眼睛，找对选择。

(责任编辑：杨心竹_hz10)