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2018年09月03日 04:10 旺报

易宪容（作者为青岛大学经济学院教授）

8月24日，国务院副总理、国务院金融稳定发展委员会主任刘鹤主持召开防范化解金融风险专题会议，主要针对P2P网路金融平台纷纷破产倒闭，及长租公寓的「租金贷」风险而召开。

以「租金贷」为主导的长租公寓的经营模式，一方面先由一些房屋仲介公司以哄抬租金的方式抢占房源，即高于市场价格从房东或业主处抢占房源形成对房源的垄断，然后与业主签订3-5年的长期租约，然后再向外出租。一般以季或半年向业主支付租金。另一方面，又以解决一些租客「押一付三」传统模式的压力为幌子，向租客提供「押零付一」或「押一付一」等优惠条件吸引招揽租客。

骗租客签贷款协议

交易中房屋仲介公司暗中做手脚，让蒙在鼓里的租客与网路金融平台等第三方信贷机构签订贷款协议，一次性贷款下一二年的房租交给房屋仲介机构。租户向长租公寓公司支付押金，同时在约定租期内，每月向第三方信贷机构还款；其间产生的利息或服务费由公司向信贷机构支付。

也就是说，这些租赁仲介公司与租客签订不是一份住房租赁合同，而是一份与第三方信贷机构的贷款合同，即公司利用租客的信用，向网贷平台贷款（或称房租贷）或银行，把下一二年的租金一次性预付给长租公寓公司，租客则按月向银行或网贷平台还款。中国租房市场的「租金贷」所谓的金融产品创新油然而生，并很快在国内一些城市盛行。

在这样的长租公寓的「租金贷」运作模式下，房屋仲介机构便可利用时间差，截留从「租金贷」获得的长期租金中的大部分资金，仅需要用小部分用来支付业主的房租，而房屋仲介公司就能够把所截留的大部分资金或用于这种长租公寓的快速扩张，垄断市场可租赁的房源，或用于这些资金到其他市场进行生利投资。

正因为这种「租金贷」经营模式能够「空手套白狼」，所以也吸引国内各种资金蜂拥而入。2018年的1月16日，中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿元人民币的A轮融资，估值约200亿元人民币。国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域。蜂鸟屋统计资料显示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10总融资金额约为75.792亿元；而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。这样更是加剧了长租公寓市场的快速扩张及对各个城市可租赁住房不计成本抢房。这必然造成了国内一些城市租赁住房紧张及房租突然快速上涨。

在这种「空手套白狼」的「租金贷」经营模式下，在房租上涨，或房屋仲介公司把资金用于其他投资收益较好时，那么其扩张的速度就会越来越快，金融风险也不会暴露出来。但是，当租赁市场的房租下行，所垄断的房子无法租赁出去时，或他们的投资失利时，这种「租金贷」经营模式随时都可能引发房屋仲介公司资金链断裂的风险。而资金链的断裂，既无法继续向房东支付租金，从而导致迫使房东收回房屋。同时，租客交了房租，但要面临着无房屋可住的处境，还得偿还房租贷。如果租客拒绝再还贷款，那么这些第三方信贷机构也面临着资金链断裂甚至倒闭的风险。

租金贷空手套白狼

可以看到，这种以「租金贷」为主导的长租公寓经营模式，不仅将导致金融体系的严重风险，也将给整个住房租赁市场及整个社会带来严重恶果。

从这次「租金贷」大行其道的案例，当前中国金融体系的风险无处不在，如何防范金融体系的风险就得从根源上入手来设定制度，以此来引导市场，否则是防不胜防。

（全文见中时电子报）

(旺报)

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