|
想了解更多关于《黄奇帆：新时代房企要摒弃八种运行方式》的报道，那就扫码下载和讯财经APP阅读吧。 进入新时代，房地产业发展有以下几个趋势性特征。 查看剩下100条评论 提 交还可输入500字 三是避免四面出击搞长周期的开发。房地产业是重资产行业，一部分大开发商现金流充足、融资能力强，在全国土地拍卖市场中很容易攻城拔寨，在商品房销售市场也有很大回旋空间，一二线城市行情不好向三四线城市扩张，三四线城市行情不好杀个回马枪再到一二线城市开发。 基于此，房地产开发企业要摒弃八种运行方式。
第四，房地产企业负债率将逐步降低。目前我国房地产企业的平均负债率在80%以上（包括欠银行、信托等各类金融机构的债务和预售房欠款、施工欠款），杠杆率是世界上同类行业中最高的之一。企业去杠杆，首先要去房地产企业的高杠杆，今后5~10年，房地产企业的负债率从现在的80%逐步降到70%、60%是可以预期的。 （责任编辑：宋虹姗 HO031） 但是，这种现象也导致一些开发商在同一时间段到各省、各大中小城市跑马圈地，既造成竞争“地王”现象，也因为多地战线拉得太长，资金、管理顾不过来，形成“胡子工程”，与每个地方政府的城镇化进程很难有效衔接，以致发生进度要求上的冲突。在顺周期时，开发商还能够按自身设想维持开发，一旦遇上逆周期，一个不当心，资金链断了就全盘皆输。 第六，房地产市场供需将从一般的住房供应转向更注重绿色、节能、环保、智能方向发展。 五是避免高资产负债率的搞开发。房地产开发是一个周而复始、滚动开发的行业，希望的是资本投入、利润产出，最忌的就是高债务经营，在滚动开发中债务会越滚越大。过去，很多房地产开发企业的运营模式就是向银行借钱买地造楼，造好了抵押给银行借钱接着造，如此循环往复。但在这个过程中，企业积累了大量债务，风险日积月累、越来越高。 你可能会喜欢
第二，房地产企业的集中度将大幅提高，房地产开发将进一步向规模排在前100名的房地产企业集中，小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。因此，优化房地产企业供给，一方面，通过提高准入门槛，把那些僵尸企业、空壳企业消除掉；另一方面，支持优势企业兼并重组、做大做强。
从上世纪90年代以来，房地产业对加快我国城镇化进程、推动经济发展起了非常大的作用。在这个过程中，房地产企业自身得到不断壮大、长足发展，与此同时，一些房地产开发企业也染上了盲目扩展、粗放建设、高债务发展等问题。新时代下，行业发展大势有变，房地产企业不能再靠旧模式发展，转型升级成为必经之路。 八是避免售后服务简单化，不重视物业管理。近年来，老百姓的居住环境得到了较大改善，在满足基本居住的前提下，业主有了更高层次的需求，更加注重居住环境的舒适性和小区人文的建设。我很赞成房地产行业发展五个阶段的论断，第一阶段以区位优势为卖点，然后依次是以特色、户型、小区环境、物业管理为卖点。 一是避免在存量和在建量过剩的地区搞开发。开发商搞开发，应该既要关注当地规划建设量，也要看眼下存量和在建量；既要关注当前户籍人口和常住人口，也要看中长期人口流动趋势。这主要从人均住房面积、写字楼面积、商场面积等指标来分析。 二是避免在基础设施、公共设施全无的地区搞造城开发。规划是城市发展的蓝图，基础设施是城市发展的活力根基，公共设施是城市发展的灵魂所在。从规划角度看，城镇化进程中，一个建成区该规划建设多少道路、桥梁、铁路等基础设施，建设多少学校、医院、文化娱乐等公共设施以及建设多少工厂、写字楼、商铺、住宅等，既要从规划总量上平衡，也要有合理的时序安排。
写评论已有条评论跟帖用户自律公约 六是避免各种巧立名目、违规销售式的搞开发。中国房地产企业多、竞争激烈，于是各种玩概念、吸引眼球的做法都有。一类是前期打着商业地产、工业地产、养老地产、旅游地产、医疗保健地产、智慧城市地产等旗号搞开发。还有一类在销售环节，为了制造热销场景拉人头搞烘托；为了快销回笼资金，要么将一个房子划成几块搞碎片化销售，要么搞售后返租，要么与非银行金融机构联合搞首付贷以及首付贷的按揭，这些销售方式无异于饮鸩止渴，最终伤害整个市场和大量老百姓(603883,股吧)，造成鸡飞蛋打的局面。 过去有些开发商动辄“造城”，拿下几十平方公里一块地，并向政府夸下海口，不仅要造上千万平方米住宅还要连带建设基础设施和公共设施，从城市道路桥梁等基础设施到学校医院等公共设施以及产业、人口引入，大包大揽，搞大而全、小而全的“一竿子插到底”，既表现为房地产开发商不自量力、自我夸张，也表现为一些地方政府好大喜功、放弃责任，这类案例可以举出不少，但成功的很少。 总之，新时代房地产业有六个趋势性的特征，房地产开发商要积极主动适应时代需求，加快从过去高速扩展、粗放建设、高融资、高债务、高地价、高房价的运营方式转向让人民得更多实惠、享受更美好生活的运营模式，努力实现长周期、可持续、高质量的发展，不断为推动高质量发展、创造高品质生活添砖加瓦、再立新功。 第五，房地产企业会从过去大量建房卖房的经营方式转变为卖房租房并举的经营方式。过往10多年，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%，这样的市场是畸形的，造成这种现象不仅是房地产商的运行方式问题，还有管理制度上的一些问题。 四是避免借钱融资买地、不能热衷于炒“地王”。开发商拿地前要量力而行，企业有多少自有资金能参与土地批租的挂牌竞争，要留有余地，其资金来源不能是银行贷款、信托资金，更不能是乱集资、高利贷以及各种互联网P2P平台资金。从政府管理角度来看，核查一个城市本土的房地产企业资金来源是比较容易的。 第一，每年新开工量、竣工量的增长率逐步下降，从过去的两位数降至现在的一位数，甚至以后还会有一定年份的负增长。我国城镇人均住房面积已有40平方米，达到房产需求的均衡数。今后的房产需求主要体现在城镇化率进一步提高、城市人口进一步增长和已有存量住房的更新改造。 总之，长期高负债率会带来高比例高利息负债、高比例短期贷款，一旦房地产市场销售不畅，一定会导致资金链断裂，最终陷入“拆东墙补西墙”过日子、身不由己地滑向灾难的沼泽地。从政府管理角度看，凡是房地产开发企业负债率超过80%、90%甚至资不抵债的，土地部门应当停止土地供应，金融部门应当对其实行存量渐进稳妥微调、增量遏制约束的放贷措施。 |
