张宏伟:特朗普减税+美元加息 2018中国楼市将暴跌!(2)
来源:互联网    作者:中国房网    发布时间:2018-09-19 12:46
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2018-09-19 11:21:51来源:经济观察网

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2018-09-19 06:42:59来源:证券时报网

  我们可以预想,2018年一季度因为楼市调控与春节等因素,楼市将继续延续当前低迷的市场行情,一年开局失利,意味着春节后房企必然会开足马力进行销售,否则二季度将销售量将难以起色,半业绩会面临较大的压力。

新能源车安全事故频发藏隐忧 工业部启动专项排查

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      从全球经济形势来看,特朗普上台后美元进入加息通道,英国“脱欧”后欧盟“黑天鹅”事件频现,欧日继续量化宽松,“金砖国家”经济发展仍然面临困境,经济形势日趋复杂。此时,对于中国经济及楼市来讲,“美国减税+美元加息”(2015年至今已经累计加息3次)就是一个“黑天鹅”!尤其是当美国新一届总统特朗普上台之后,预计美国2018年还会继续加息3次左右。那么,“美国减税+美元加息”对于中国楼市影响如何?

    宇辉战舰

      北京时间12月2日,美国参议院通过了特朗普的税改法案。减税法案的通过不仅挽救了特朗普持续低迷的声望,也会在未来相当长一段时间里,对美国和世界产生重大影响,减税将与加息、缩表一道构筑成美国经济政策的支柱——即宽松的财政政策以及从紧的货币政策。

      此时,美元进入加息通道, 国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,伴随着融资渠道的逐步收紧,房企运营风险越来越大。据笔者观察,房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,也就是说2018年上半年将是2016年年初房企开始集中“加杠杆”资金开始到期的时间。也就是说,2018年上半年,房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还,则面临资金的压力。

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    2018-09-19 11:05:00来源:新华社

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    2018-09-19 10:20:40来源:证券时报·e公司

      先说美国减税。据媒体报道,这份美国减税法案最大的亮点是:美国的企业所得税将会从目前的35%,降到22%或者20%的水平。最近的消息显示,特朗普对所得税比率的容忍度从原来的20%提高到22%,也就是为了两院能够正式通过法案,特朗普愿意做出妥协。另外个人所得税方面也有不同程度的调整,众议院版本的法案还提出彻底废除遗产税。有人做过测算,这些举措将会降低总税收1.4万亿美元左右。

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    2018-09-19 10:12:40来源:蓝鲸TMT

      “美国减税”的财政政策有利于美国经济复苏,“美元加息”有利于外围资本回流美国,外资对美国投资增加势必也会拉升美国经济增长,这样,投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产会更加具有投资价值。

      影响之三:国内融资渠道收紧的背景下,美元债发行规模开始增加,此时,美元进入加息通道,国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,运营风险增加。

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      同策研究院总监张宏伟认为,“美国减税+美元加息”后,国内资本继续外流,而国内资本市场环境日趋从严(2017年M2同比增长目标为12%,比去年13%相比开始收紧,对楼市来讲,银监会、证监会已经收紧房企融资渠道),这样的叠加因素将加速中国楼市进入调整期。随着2017-2018年楼市进入新一轮市场调整期,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会,尤其是对于大型品牌房企来讲,会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”,增强自身在行业内的规模化优势。

      影响之四:“美国减税+美元加息”加速国内楼市调整,楼市“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”,市场集中度加速特征将更加明显。

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    2018-09-19 02:15:02来源:中国证券报

      影响之二:“美国减税+美元加息”,全球资产配置方向转向美元资产或房产,中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显。

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    2018-09-19 06:31:24来源:券商中国

      从2017年1-11月房企总销金额来看,“碧万恒”三家企业销售之和已经接近1.5万亿,占TOP100企业销售总额6.38万亿的比例为23.1%(前10月比例为23.5%),占TOP10企业销售总额的比例为51.3%(前10月比例为51.6%),市场集中度越来越高。同时,从目前行业竞争格局来看,2017年1-11月销售金额超千亿的房企达到14家,预计2017全年17家左右,2018年25-30家,2019年30-35家。千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位,竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲也不示弱,比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城(行情000918,诊股)、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权,2016-2017年销售业绩实现跨越式增长;融创也积极推进并购,近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权,积极进行规模化扩张,至今为止已经成为行业销售金额排名第四的房企。而碧桂园更是抓住三四线城市轮动上涨的机会,至今为止总销金额超过5000亿,成为“宇宙”排名第一的房企。

      影响之一:“美国减税+美元加息”,国内资金还会继续“外逃”,对中国已经处于逐步降温的楼市来讲是“利空”。

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      因此,“美国减税+美元加息”双重因素到来之后,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择,美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下,美元定价资产处于升值过程中,而中国楼市在调控政策压力下已经进入调整的周期,中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与投资价值,最终还是会选择投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产。

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