作者 | 暴哥

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　　刚刚，广东爆出即将开启取消商品房预售制的消息。

　　9月21日，澎湃新闻证实广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

　　一份出自广东省房地产协会的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》已向各副会长单位下发。

　　根据通知内容，未来解决预售所带来的各种风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

　　通俗一点来说，商品房预售制度就是开发商将那些还没有建好的房子预先卖给购房者。这个时候房子还不能交付，也还没有取得房屋产权证。所以按照商品房预售制，一般购房者从开始签合同买房到最终拿到不动产证收房，往往要用1-2年的时间。

　　商品房预售制的概念是由香港商人霍英东提出来的。

　　1953年，霍英东提出“预售楼花”并且提倡分期付款。随后在1994年引入内地，前前后后出台了《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》以及《商品房预售管理办法》等法律文件。

　　从此，我国进入了先买房，后收房的时代。

　　然而，随着商品房预售的广泛应用，它所带来的问题也在逐渐凸显。如果取消商品房预售制度落地，哭的将会是开发商，笑的是我们购房者。

　　开发商要哭了。

　　之前暴哥也分析过，目前我国的楼市进入下行周期，量价齐跌的状况明显。

　　而此时的房地产开发商却面临着巨大的问题，那就是资金紧缺而贷款环境困难的双重问题。

　　目前房企未来3年到期的债务接近20万亿。

　　然而雪上加霜的是目前的融资成本和难度不断加大。资本市场融资、海外发债、银行贷款、公司债券等融资渠道不断收紧，房企多元化融资渠道全面被堵。

　　为此房地产开发商急了，部分房企已经开始降价促销以实现资金的快速回笼。较为明显的是房地产商业巨头恒大地产在全国范围内进行打折促销。

　　然而，如果取消商品房预售制度，对于开发商来说就是一个噩耗。

　　在商品房预售制度之下，房企将还没建好的房子提前出售给购房者。那么在这种情况下不管购房者是全款还是贷款，开发商都能收到这套房子的资金。全款就不用说了，贷款的话房企也是提前分别从购房者那里取得首付款，在银行那里取得剩余的房贷资金。

　　而此时，房子还没建好要1-2年后才会交付，那么开发商取得的房款可以说是空手套白狼。按照目前房价来计算，一个项目下来，房企就能提前获得巨额的流动资金。

　　在这一两年的时间里，房企可以运用这笔资金继续投资获得更多的利润。

　　但是，如果取消了商品房预售制度，这一切都将化作泡影消失不见。这回开发商的资金困难问题就更加严重了，那么接下来将有可能是进一步的打折售房以获取资金的回笼。

　　因为购房者在买卖双方的博弈中，更加有优势了。这样购房者就可以以更少的钱买到更好的房子，因为是一手交钱一手交房，这是购房者梦寐以求的。

　　而这一制度的取消对于购房者来说，更为有利的是购房者作为消费者，买房的质量问题更有保障了。

　　随着商品房预售制度的广泛应用，这一制度给消费者带来很多问题。

　　现在很多购房者都面临着房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题，最后基本上都是购房者吃哑巴亏，有苦说不出。

　　更为严重的是，有部分楼盘还出现了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押。

　　最后甚至还出现“携款潜逃”等等的违法行为。购房者维权无门最终欲哭无泪。

　　但是，如果取消了预售制度，购房者的这些问题就可以避免了。因为，房子已经建好了，购房者可以先看中房子，再决定买或不买。质量不好的我们完全可以掉头就走，延期交房问题也可以解决，抵押再预售等问题更加不存在了。

　　因为已经没有预售这回事了。

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（责任编辑：李佳佳 HN153）

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