广东省正在酝酿取消商品房预售制度？

　　昨日下午，一则“广东省酝酿取消商品房预售制度”的消息广为传播，广东省房地产协会（以下简称“广东房协”）向各房企下发征集意见的通知同时曝光。

　　该《通知》出来后，引起全国关注。广东房协相关人士称，协会将会就此进行回应，但“目前回应暂时不能对外发布”。该人士表示，《通知》只是征集意见，并且房企对于提出的意见要列明依据，这没有任何结果性指向。

　　比如，提出建议保留或提高许可条件的房企，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

　　预售制酝酿取消？广东房协：只征求意见，无结果导向

　　这份由广东省房地产行业协会撰写的，标志为“特急”的《关于请提供商品房预售许可证有关意见的紧急通知》（下简称“通知”）文件指出，日前住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城张建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并已取消下放落实情况进行全面评估的函》，要求对商品房预售许可进行深入研究。

　　“我会获悉，广东省住房城乡建设厅已拟订了有关材料，将于9月25日上报住房城乡建设部。”《通知》指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

　　据了解，自1994年起，商品房预售制度实施已近25年。广东省房协表示，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，关系房企的资金安排、建设计划及战略规划等重大事项的调整，遂向各副会长（房企）单位征集意见，9月23日反馈至省房协秘书处。

　　张大伟：预售变现售房企资金压力太大

　　中原地产研究院首席分析师张大伟认为，预售制度的确问题非常多，但过去几十年预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。现房销售制度，所见即所得，这也可以倒逼开发商更关注质量。

　　“但短期来看，取消预售制度的可能性不大，因为当下房地产市场依然中小企业集中，龙头房企占比份额不高，当下取消预售，有利于资金宽裕的国企、大企业，对小企业来说是灭顶之灾。”张大伟表示，取消预售制会加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。

　　“商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来大量的矛盾和纠纷，让购买者付出了不小的代价。”但如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。张大伟甚至大胆预测，“当下如果取消预售制，起码50%的房企将倒闭。”他认为，预售制度不应该一刀切取消，但应该逐渐加大规范。

　　他山之石——

　　其他国家的预售制度怎么做的？

　　1、美国：第三方保管房屋预售款

　　购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元，由第三方保管。

　　2、日本：建立预售房市场风险分担机制

　　在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

　　3、德国：订立个性化购房合同分期支付房款

　　德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

　　4、瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程

　　瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会，并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后，才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。

　　5、新加坡：购房者按施工进度分期支付房款

　　新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。

　　房姐观点：

　　房姐认为，如果真的取消商品预售，是大大降低维权事故，建好来卖了就没烂尾、也没货不对板，也减少了购房等待成本，现买现住。

　　但是房价是会更贵，为什么？第一，小开发商死了，按照上面的观点，50%开发商会倒闭，那么剩者为王，大熊吃小鱼，房价只会继续涨。

　　第二，开发商的成本会大增，只会转嫁到购房者身上来，房价也是会涨。

　　第三，按照现在某些区域性供货不足，若按照现售情况，一二线城市会出现暴涨！