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过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。 为什么那么多资金都往房地产里面走，如果有一个防火墙，一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条，M2跟你有什么关系？进不来的嘛。 总得来说，我们高得离谱。 没出台呢，真要把现在的土地同股同权同地价去拍，拍出来之后农民就拿钱吗？也不一定。 房地产商不是不愿意持有，而是融资结构害了整个中国的房产商，永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回笼资金。 所以在美国、台湾、马尼拉有个税收，不管哪一类土地，成本算掉以后，增值部分，增值50%，收40%的税，增值100%，收50%的税，增值200%以上收60%的税。 地票这种制度，对城乡之间的土地交易是有帮助的，但是我认为，这都是以城补农，对农村的好处，最最重要的是在城市化过程中，对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源，起到遏制作用，能帮助大城市增加土地的有效供给。 政府做事呢，会有点，不叫长官意志，而是想调控。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来，中小城市，200万-300万人口级的城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候，假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。 这样的话，土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了。 失衡之二：土地价格 房产商买地，一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标，这个钱给了农民，可以反哺农村，这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里，1000公里也可以的。 现在房地产调控是有这种不东不西的状态。 我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉，这种失衡表现在10个方面。 一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米，如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了，500万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的。 在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。 我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。 第三，你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换，要让1000公里外的农村，分享城市增值的级差地租。 上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说，2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法，一个人2平方米，上海现在2400万人，打造5000万平方米，这种算法内在都有规则。 我在重庆，一直是管住融资的，但有时也会露项。 一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。 第三，管理上，公租房是国家的，不能有二房东赚外快。 比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能政府知道了，罚款一下。 现在出现了先征后补，我们现在每年征600万亩耕地，国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来，你征了600万亩，要造600万亩，大家都同意，等到我把地征了以后，五年十年，是不是能造出耕地出来，不知道，或者造出来一半，没完成。 今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻习总书记的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。 所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。 第三是增加农民有收入。 中端有鼓励，老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣，我甚至认为，住房首套房，按揭贷款的钱，可以抵扣个人所得税，我相信中国政府搞税制改革，分类税改成综合税的时候，是可以按揭贷款抵扣所得税的。 土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志，违反经济规律。 全世界都是这么抵扣的，美国个人所得税，账面上39%，实际上25%，就这么抵扣掉了。 好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢？ 如果1000万人的城市，可以搞一个50平方公里的商业区，大家知道曼哈顿的商业区多繁华，只用了10平方公里。 我们这些年，一共卖了20多万亩地票，每亩地票十多万元，差不多四五百亿，农民拿到了，农民拿了这个钱，在农村造房子，进城都可以。 |