三中全会提出，同地同权同价，要把这件事落实到位，税收要跟进。因为地价，拍卖的时候很可能卖出500万元一亩，明明是农田，怎么会变500万一亩，因为地价并不是征地成本决定的，它和基础设施相关，有地铁当然高，基础设施配套好地价会高，这些土地的地价高，是社会资源的投入。国有土地拍来的高价，当然去盖这些公共资源，集体土地拍了高价，全部归集体家庭所有，这个不公平。

　　来个房产商，买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%，五年时间，30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿，当然破产了。

　　如果周围房价是1万，这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到3300，就应该适可而止，不能说我征地花到6000，我就要拍到6000。

　　如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了。

　　所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了，我不复垦生态里的野地，复垦的是废弃了的宅基地，公建用地，这就是一种集约节约。

　　五是大家会说，房地产税收了，土地出让金是不是就不收了？你不能前道到，后道也收。国外土地是私有的，没有土地出让金，国内土地是国有的，有出让金是合理的，并不是有房地产税就要否掉土地出让金。

　　重庆在过去这些年，每年从国家这儿拿来的土地指标，20万亩，也的确50%几，城市、基础设施用掉了，工业上用掉20%几，商业去掉5%，也只有10%了，我们这10%通通给了中小城市，万州、涪陵等，他们实力比较弱，开发过程中拿国家的指标，国家的指标不花钱。

　　各种乱象很多。房产销售时，商铺的面积切碎了卖，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账，变成社会不稳定的源头。

　　比如，你如果想买一个5000万元的高端别墅，交易契税，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，还可以抵扣，这样的话，就叫差别化税率。

　　租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；

　　另外，几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了，所谓的造耕地，是把山坡上，一个25度、30度的地造成梯田，破坏生态嘛，把树林子地造成种菜的地，或者把弯弯的河道拉直，弯弯就变成良田，破坏生态，没办法的办法，大家都装糊涂了。

　　每一个城市的市长，另外有个手，它在干的一个活呢，是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地。

　　什么叫房地产税？一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税，不是说只收增量，试点的时候可以；

　　这么平衡之后，看起来你可能吃了点小亏，但是城市投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产不失衡了，你是可持续发展，税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起，城市会更好地发展。

　　这样的话，600万亩土地，会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600万亩里还有400万亩。

　　金融方面的措施要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱，必须自有资金，上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定。

　　公租房，这几年政府都造了一批，我觉得政府的公租房有五个要点：

　　这条要坚决做到，但是在中国做到比较难，美国做得比较到位，美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款，美国的按揭贷款，就在5个金融机构，对50个州全部覆盖，这样的话，老百姓的按揭一目了然。

　　失衡之四：绑架金融

　　税制从来都是重要的调控手段。

　　如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高，其实GDP，4万元左右一个平方，上海一年有25000亿的GDP，第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足矣。

　　? 以上十项，是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果：

　　一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。

　　第三要管住老百姓买房的融资，首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机，危机是他自己家里的事情。

　　来源：经济观察报

　　这个增值税现在还没有出台。

　　一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料，我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右，13亿人，就是5000万吨，按照1：4算饲料，就是几亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的，每年都要进口饲料或者粮食。

　　从长周期来说，房地产是必须要有的，但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是不言而喻的。

　　第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用，要么是弱智，要么是闭着眼睛说瞎话。

　　如果一个城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工业，1平方公里可以搞100亿，那200平方公里，那就是2万亿啊，很大的工业体量。

　　第二，耕地的转换，要使得农村退出来的地，大于进城的地，这是世界城市化运动中的一个现象，我们没有这个现象，要把它体现出来。

　　这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。

　　出让之后，是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖，淡入淡出，就不用补交土地出让金了，这也是一种逻辑上的必然。

　　房地产商呢，融通量大一点，1：3，也就是25%的资本金，当然是拿来买地了，地如果是你自己买的，可以抵押了融资，拿到钱造房子，封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷。

　　剩下的25平方米，就是土地批租，商品房的开发，20平方米给居民开发，5平方米给商业。

　　土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点，这是第一个问题。

　　意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。

　　农民进了城了，房子空在那里，租不出去，卖也卖不了几万块钱，把农房农地复垦为耕地。

　　地票是在讲什么呢？

　　房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。

　　黑龙江的农田产生的地票，上海如果几十万一亩买过来，上海征上海郊区的地，这个钱就到黑龙江去了，地票几千公里就可以辐射了。它的虚拟性，票据性，使它有辐射性。

　　作者：黄奇帆

　　第三，有了房地产税以后，持有环节成本提高，对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。

　　再有呢，采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。

　　这是一种失衡，资源错配。

　　如果你是旧城改造拆下来的，成本的确很高，不能由着这个成本，由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼，应该把政府给你的城乡结合部的，供应比较充分的土地资源，那个地方可能会得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。

　　这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地。

　　在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。

　　所以这是可以预测的，应该有规划数的，上下波动个10%、15%，不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少，政府短期效应，这会儿开发的多，GDP投资拉动的多，短期效应，然后拍拍屁股走了，这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾。

　　当你把前面的几个环节做成了，我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。

　　失衡之三：房地产占用的社会资源

　　你听他有几千亿的资产，债务95%，万一有坏账，银行倒霉。

　　要化解这件事，我自己认为有三个原理。

　　用法律，或者非常刚性的约束。

　　还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩，可以变成40年，50年用到，这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛。

　　爬行钉住，后发制人。

　　具体而言，房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息，进行调整的。

　　2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。

　　我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。

　　有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事，应该说了解得特别清晰。

　　地价方面呢，总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3。

　　我和美国的住房保障局局长交流过，他们的保障房造出来以后，老百姓想要退出去，只能退给政府，由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒，以民为本地去做。

　　总书记的要求非常深刻，我要说的就是学习总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。

　　这个过程中就可以看到，农民进城了，农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了，城郊结合部增的耕地，小于农村复垦的耕地，最后增减挂钩，全社会的耕地总量增加。

　　这是第二个问题，供不应求短缺，总的供应上短缺，有缺口产生的问题。

　　现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了， 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩，今年，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩。

　　长效机制之三：税收

　　同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业。

　　大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。

　　买地皮的时候，来个三七开，如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿，借了7个亿，拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。

　　这就要把错配的资源调配回来。

　　从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。

　　第四，不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/4，3/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的。

　　地价涨了，房价跟着涨，房子本身是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形，长得特别高。

　　第二块是工业，在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱，就用土地做本钱，工业用地便宜。

　　失衡之九：市场秩序

　　怎么样建立长效机制？围绕总书记说的，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。

　　失衡之七：房价收入比

　　这件事有四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地，需要指标，就来买这个指标；四是城郊结合部的土地就去掉了。

　　一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。

　　房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。

　　这个意义上讲，拍的低的，土地增值税交的很少，拍的高的，土地增值税交得高，也是一种平衡。

　　这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，真的要开发的时候，20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资，到了1：9，这就是房产绑架金融的情况。

　　长效机制之四：租赁市场

　　地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系，谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心，地价一炒高，什么问题都解决了。

　　我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放，老百姓在其他国家是交税单，根据这个来测算能付多少按揭，我们叫单位开收入证明，一个私人老板，现在就帮员工开五万块一个月的收入证明，有啥关系？甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。

　　房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象。

　　所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。

　　这就是我要讲的，总的来说，分两个部分，10大失衡和5个方面的制度安排，如果通过制度的安排，按照中央的要求，不仅是行政化的安排，不仅是供给侧改革基本面的安排，比如中国最终应该有房地产税法，应该有住房法，老百姓租赁房的法律，其实我刚刚说的所有的事情，都应该在这三个法律的框架下。

　　这些都是要加强管理。

　　共有产权房可以按市场价卖，卖的时候，政府回购。美国、新加坡都是这样。

　　失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。

　　中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业。

　　这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%，我们呢，只占10%，这就显得少了。

　　这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价。

　　比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。

　　李嘉诚不是这种状况，他在浦东拿的地，1993年拿的地，1997、1998年造好，出租，协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候，全部回收，重新装修，2009年、2010年开始变成销售，房价从一万多变成10万，这就是发了横财了。

　　第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%，情况就会比较平衡，现在供应的只有10%，少了一点，而且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。