8月6日下午，知名财经网站和讯网和华本地产俱乐部举办的第一届地产金融创新峰会现场。东南大学的学生小李坐在几百名房企、股票、债券、信托、私募基金、风险投资和媒体人士中间，显得有些稚嫩和羞怯。作为一家房地产私募投资基金的实习生，能来到这里亲耳听听那些常在电视、报纸上出现的知名人士说些什么，被当成一个很好的学习机会。

　　主题演讲后的圆桌讨论也进行得很热闹。中信证券(600030,股吧)房地产金融高级经理翁少群表示，房地产金融创新可以涉及房地产开发投资的各个环节，甚至适用于公租房和两限房的建设。但保证优质的至少是赢利能力中上的项目通过房地产信托投资基金上市，防止其中的信用风险。

　　从房地产开发贷款看，下半年如果地方政府都认真按照中央政府的要求实施，那么保障房会带来1000亿元～1500亿元的信贷需求，这是一个不小的数字。因为去年全年开发贷新增了6000亿元，今年上半年新增了4400亿元，如果下半年有2000亿元的开发贷款，增量超过去年应该没有太大的问题。

　　连平：调控力度虽大，但商业银行的信贷支持仍保持在一定水平

　　秦虹: “新国十条”很重要的方面是对过去政策的纠偏

【来源：和讯网】 (责任编辑：柴子依)

　　张民耕：房地产投资基金将成为城市化和房地产业的重要动力

　　房地产市场走势从短期看，预计在国庆前后，最晚在明年春节前后，市场交易量会出现复苏；从中期看，在信贷政策难以进一步紧缩的情况下，中期能对房地产业产生巨大影响的，只有出台税收政策，前提是避免其脱离正常的立法程序；从长期看，要从体制上解决房价过快上涨问题，应稳定币值，重启分税制改革。如果说2000年～2009年是房地产业爆发式增长的十年，那么今后十年，随着我国经济结构转型和角色转变的逐步加快，房地产行业增速将从领先变成与中国经济同步或温和增长。

　　张民耕认为，房地产金融创新往往缘于通常的融资渠道被堵塞。由于我国除了信贷很少有其他金融工具，所以房地产就和银行形成了所谓的“相互绑架”，风险一来，对双方的影响都会很大。目前，房地产业必须改变从资金筹措、开发投资到风险承担的全能型发展模式，应该是有人专门做土地开发、土地投资、房产开发、房地产金融，进行明确分工。

　　目前，在房地产业界有一定名气的私募投资基金已超过20个，融资规模最小的2亿元人民币，最多的20亿美元，主要分布在沿海大中城市，但河南、陕西、山东的二三线城市也出现了他们的身影。

　　房地产投资基金应运而生的重要原因是城市化。目前城市化的投资只有两个主体，一是政府，通过把城市土地资本化，积累资金进行城市化建设；二是与土地、房地产有关的企业投入，这样的投资渠道显然太少。

　　钟伟认为，我国宏观经济短期在接下来两个季度里，增速可能从10%回落到8%～9%；在未来的三到四年，中期发展趋势呈L型，也就是总体经济增长速度有可能从略高于10%变成略高于9%；而资本市场、房地产行业发展很可能与经济增长趋势相吻合。

　　秦虹认为，目前房地产市场出现的新变化，与“新国十条”政策影响有很大的关系。这次政策主要针对三个方面：一是坚决控制投资性需求，二是切实加大住房供给规模，对增加土地供给、调整住房用地供应结构、加强市场监管这三个方面进行了精心的政策设计，通过收紧需求和放大供给来双向调节市场。

　　钟伟：中国经济增长“三难”抉择下的房地产业短、中、长期发展趋势

　　峰会的主题是“后危机时代的地产金融突破”。发表主题演讲的有北京师范大学金融研究中心主任钟伟、住建部政策研究中心副主任秦虹、交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平、阳光100集团董事长易小迪、北京银信投资有限公司董事长张民耕。此外，还有由国家行政学院决策咨询部研究员王小广、中国购物中心产业资讯中心主任郭增利分别主持的关于地产金融突破路径选择和后金融危机时代的商业地产机遇的圆桌讨论。

　　从个人按揭贷款看，其在商业银行整个贷款当中所占的比重，到6月末是12.8%，是最近几年来的最高。但在这个过程中，其贷款不良率始终在下降，目前只有0.59%，同时余额量也在下降。根据监管部门的要求，各家银行把这块资产翻来覆去做了很多工作，在很大程度上挤掉了水分。今年上半年个人按揭贷款已经增加了9300多亿元，下半年按从上半年的50%回落到30%左右的增速，可能还会有4000亿元～5000亿元的增加，这样全年贷款量可达1.5万亿元左右，比去年1.7万亿元的数量略有减少。

　　钟伟表示，中国将长期面临着经济转型、经济增长和通货稳定之间的“三难”抉择，即如果同时要较高的经济增速和力度较大的增长方式转型，那么自然资源、环境、劳动力等价格的显著上涨将使通货稳定受到挑战；如果选择通货稳定和经济增长方式转型，那就需要牺牲一点经济增速。从目前出台的政策看，政府的抉择是在经济增长方式转型的同时维持物价稳定。那么，就必须付出经济增速放缓的代价。

　　目前，我国社会存款总额有26万亿元，如果当中有一部分居民存款能通过地产金融创新投入城市建设和房地产开发，不仅有利于破解房地产融资瓶颈，丰富金融市场，拓宽社会资金投资渠道，而且将为城市化建设提供强大的动力。

　　峰会的主题演讲，虽然只有张民耕关于地产基金运营的演讲紧扣主题，但由于涉及对房地产业政策、信贷、走势的判断，还是引起了与会者的高度关注。

　　会后，当被问及感受时，小李表示有一点失望。毕竟，会议上真正谈地产金融创新的内容并不多，讲到的未见得超出教科书讲授的范围。这也从另一个侧面，反映了我国地产金融创新在造势与试水阶段的真实状态。

　　秦虹认为，总体上我国房地产市场发展较快，但尊重市场规律的房地产制度建设相对滞后，尤其是长期性的制度建设有待加强。从房地产金融创新看，目前短期的措施是通过对商业银行的窗口指导，来管理和约束房地产企业的开发贷款；从长期看，应规范化、有控制地对房地产市场进行改革，如对大规模保障性住房建设作出长期的制度安排，建设房地产企业风险自担的融资制度，等等。

　　预计今年的开发贷款和个人住房贷款两项加起来可能达到2.2万亿元的水平，与去年的2.38万亿元相差不大。因此，从信贷的角度来看，虽然房地产调控力度比较大，但商业银行的信贷支持依然能对这个行业的发展保持一定的力度。

　　秦虹表示，这次调控政策之所以力度大，实际上对过去若干年保障性住房建设少，落实差有纠偏意义，有力地改变了房地产市场单边看涨的市场预期，今年下半年将迎来房地产市场集中供应的释放期。

　　连平认为，尽管经济增速会逐季下滑，但下半年政策松动的可能性非常小，下半年房地产投资增速会明显回落。但从全年看，与往年相比，房地产贷款量依然保持着较高的水平。