从目前看，房地产市场增量放缓是一个趋势，但未来房地产市场仍将蓬勃发展，一方面是存量市场的拆旧建新，比如已购公房等房改存量住房约为41亿平方米，占比约为14%，这部分房源多为老旧住房，存在多种问题，无法满足城镇居民美好居住需求，未来这部分存量的改造升级也有较大的市场空间。另一方面增量市场也是一个非常恐怖的数字，要知道，1998~2016年全国的新增商品住宅的竣工面积为97.97亿平方米，而这19年来是中国房地产市场增量最快的时段，刨去租赁市场，未来的城镇化过程，保守估算，要达到发达国家标准，可能还将带来70亿平方米左右的增量。

还有一个需要考虑。顾云昌认为，未来中国房地产市场的发展除了需要考虑城市化外，随着社会的发展，家庭小型化和老龄化将会是趋势，丧偶老人独居、年轻人一人家庭越来越多。他引用数据说，发达国家一人家庭是15%~20%，中国现在是6%~7%，这也在一定程度上增加了住房套数。

不过如是金融研究院的研报则关注我国复杂的城镇居住体系，比如目前保障房72亿平方米，占比约为24%，作为城镇住房的补充总量已经不低，未来应该保持稳定，否则会挤占过多的市场用地，推高房价，背离保低端、促民生的初衷。再比如小产权房约有73亿平方米，未来如何合法化也是一个非常棘手的问题。

房地产政策的发布绝对不能仅仅是为了调节房价，从根本上说是更好地促进房地产市场为人民安居乐业服务。尽管上文我们介绍了多种估算方式和数据，但我国尚未准确掌握全国住房总量和平均住房状况，包括总面积、总套数、户型比例、设施状况、房屋产权结构、各城市的家庭实际居住状况等确实不争的事实。而没有翔实的数据，就难以明确哪些住房问题最紧要的，是总量不足还是贫富不均？总量缺乏到何种程度？住房不均到何种程度？大中小城市是否面临同样问题？这些问题得不到回答，就难以有效地制定住房政策。这些都影响着具体房地产政策的制定以及实施效果，也影响着房地产开发商未来的开发决策、对未来市场的信心等。今年开始的全国个人住房数据联网在某种程度上能解决一部分增量产权的清查，但巨大的存量市场，依然需要开展基础性的全国住房调查，建立一个类似中央银行个人征信系统的住房信息系统，如果这套系统再与实名制信息系统整合，它的意义将不仅仅是为住房政策制定提供基础性数据，而是为社会各项事业的发展提供依据。

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