楼市20年：调控中的“居住”回归 一个全新的楼市即将到来

　　经过大半年的“陪跑”，等房子结婚的长沙小伙王红（化名）终于通过公开摇号买到了心仪的房子，“如果不是楼市调控新政，我可能今年都买不到房。”

　　王红所指的新政是长沙市6月25日出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。该新政目前在全国楼市中可谓最严——限售期达4年、暂停企业在限购区购房、2年内离婚按婚前拥有房产政策执行……

　　从1998年住房商品化改革以来，中国楼市已迈进第20个年头。这20年，楼市调控一直如影随形，从最早的“国八条”到“新国八条”，从“国十条”到“新国十条”，从限购、限贷到限价、限售限商，从“史上最严”到“没有最严，只有更严”，调控可谓无处不在。

　　但九九归一。所有的调控最终回到了一个方向：房子是用来住的。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，已成为当前不可逆转的选择。随着住房租赁市场建设全面展开，共有产权深入探索，以及正在路上的房地产税制改革，越来越多的人将实现“住有所居”“居有品质”的愿景。

　　不断改善的居住条件

　　“安居乐业，长养子孙”“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”……有房子住，有环境好的房子住，是中国人亘古不变的梦想。

　　“没有改革开放，没有楼市调控，就不会有阿拉老百姓住房的改善。”1980年出生的上海市民靳先生感受颇深地对记者说。

　　靳先生4岁时和父母住在静安区一个7平方米的石库门厢房里，没有厨房和卫生间。后来，父亲单位解决困难职工住房问题，分到了普陀区一套建筑面积43平方米的公房。1998年，中国住房商品化改革，靳先生的父母把福利房卖了，换成闵行区的一套商品房，建筑面积70平方米，一家人的住房条件才稍微缓解。

　　其后，全国房地产市场一片火热，上海更是大兴土木，一幢幢住宅楼拔地而起，排队购房随处可见，房价也是水涨船高。“那时候，我们一家人又想换个更大面积的房子，但口袋的钱不够。”靳先生说，2006年、2007年楼市密集调控，短时间内量价齐跌。“趁着调控的机会，2007年，一家人东拼西凑，通过首付的方式，购买了位于青浦的联排别墅，建筑面积190平方米，当时均价每平方米1万元。”

　　至此，靳先生一家人住房条件才真正改善。几年后，随着收入的提高和经济的逐步宽裕，靳先生家又买了一套小三房用于出租。

　　类似靳先生的情形在全国不胜枚举。经济学家马光远认为，从1998年到2018年，这20年，一个不争的事实是解决了中国人住房短缺问题。

　　统计数据显示，1990年，上海市区人均居住面积只有6.6平方米。到2017年末，上海城镇居民人均住房建筑面积已达36.7平方米，居民住宅成套率达97.3%。如果放大到全国来看，1998年全国城市人均居住面积为9.3平方米。到2016年，全国居民人均住房建筑面积达40.8平方米，其中城镇居民人均建筑面积为36.6平方米。

　　房地产投资规模也大幅增长。1994年，全国房地产投资只有1796亿元，到2017年已达10.98万亿元，商品房销售面积近17亿平方米，销售总额13.37万亿元。

　　几经反复的楼市调控

　　随着房地产市场的发展，调控开始出现，并几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等多种政策工具。

　　2003年，全国房地产投资首次突破1万亿元，出现过热苗头。“当时对投资需求完全没有限制，二手房交易，除了印花税、契税之外，没有任何其他税收，还可以做转按揭。交易十分火爆，2004年一年内，有一套房子在同一家中介门店被卖了6次。”中原集团研究总监刘渊说。

　　然而，“好”景不长。2005年、2006年、2007年，“老国八条”“新国八条”“国六条”“国十五条”“信贷管理”等调控措施相继出台。上海的调控更为严厉，对不满2年的二手房交易征收5.5%的营业税、停止转按揭、延长过户时间等。在不断加码的调控下，投机（资）客逐步消散，楼市开始降温。据刘渊回忆，深圳、上海等热点城市房价先后下跌，一年不到，上海二手房价累计下跌17%。

　　全国各地开发商降价促销随处可见。房产中介行业出现大规模关店现象。

　　2008年，全球金融危机爆发。为稳定和发展经济，国家密集出台了降息、减税、加大投资等一系列刺激政策。房价止跌并迅速攀升，2009年开始，购房热潮再次蔓延全国热点城市。

　　2010年，房地产政策逐渐收紧。当年5月，北京成为首个实行住宅限购的城市。到2011年，限购全面铺开，全国46个大中城市出台了“限购令”；超过120个城市出台房价调控目标；10个城市出台针对楼盘的强制“限价令”。同时，央行全年3次加息，6次上调存款准备金率。

　　楼市买卖双方陷入观望，成交量大幅下降，但价格下跌的并不多。由于改善、投资需求被抑制，市场上刚需类产品表现良好，许多无房户赶在此时买到了安居之所。

　　随着成交量的大幅下降，全国新房销售面积出现了自1998年以来的第二次负增长（第一次是2008年），高库存的城市越来越多。

　　2014年，“9·30”新政出台，政策转向鼓励购房，楼市重拾升途。2015年底召开的中央经济工作会议提出“化解房地产库存”。国内热点城市楼市很快变热，以往罕见的“高杠杆”开始在楼市中出现，“首付贷”“消费贷”等金融工具频出，居民购房加杠杆，房企拿地加杠杆。2016年，全国共计成交近340宗单价、总价地王，“面粉贵过面包”的现象比比皆是。

　　楼市的火爆，已不是简单的刚需和改善需求被激发所能解释的，已然是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏。2016年以来，家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及有息负债率均猛增至历史高位。

　　2016年四季度后，热点城市纷纷对楼市进行调控，先后出台了限购、限贷、限价、限售等一系列政策。但是，由于限价导致部分新房和二手房之间存在价差，在南京、杭州、成都等地出现了抢购限价房的场面。新楼盘需要通过摇号决定买家，中签率最低时降至1%。